银川市贺兰县住宅房地产市场状况分析XXXX级资源环境学

贺兰县房地产市场经济分析•一、区域概况•地理位置•贺兰县，地处宁夏回族自治区北部，属银川市以北的郊县。东临黄河，西望贺兰山，南依首府银川，北接石嘴山平罗县，是一座资源丰富的县城。贺兰石距首府银川市14公里，交通方便，路程约25分钟。行政划分隶属银川市，位于银川市区以北。•自然气候•贺兰县地处内陆，远离海洋，属大陆性气候，按全国气候分区指标划分，属中温带干旱气候区。由于经常受到来自西伯利亚冷空气的侵入，以及贺兰山地形条件的影响，四季气温变化大，冬春季常因冷空气的入侵而带来大风和强烈降温，形成干冷漫长的严冬。••日照日射•贺兰县属温带干旱地区，一年四季晴天多，日照时间长，太阳辐射量大。根据历年资料统计，贺兰县年均日照为2935.5小时，年日照百分率为66%，太阳辐射总量全年为140.9千卡/厘米，6、7月太阳辐射最强，月均17千卡/厘米。4～9月为各种农作物生长期，此间太阳辐射总量达91.6千卡/厘米，占全年总辐射量的63%。气温高于10℃时的太阳总辐射量为85.4千卡/厘米，占全年总辐射量的58.7%。因此，贺兰县光能资源比较丰富，乃一优越的自然条件。•区域经济发展•农业：贺兰县可谓“鱼米之乡”。蛋白质含量高，色泽光亮，口味醇美，享誉全国。畜牧业发达，集约经营程度高，已形成五大畜产品基地，特种畜禽养殖也有所发展。•工业：贺兰县现有化工、机械、煤炭、冶炼、建材、等各类工业企业70余家，其中国有及国有控股企业5家，集体企业55家，私营企业66家。•商业：市场繁荣，商贸活跃。贺兰县地处银川近邻，商贸流通活跃，商业网点遍布城乡。全县有国有商业5家，集体15家，个体2000家以上；集贸市场6处，总面积15万平方米；经营品种齐全，与全国60多个大中城市有贸易往来。近年来，代理制、连锁制等先进的营销方式逐步建立和推广，促进了商贸向现代化、规模化发展。•区域交通•贺兰县交通便利，包兰铁路、109国道、适应高速公路、沿山公路四条主要交通干线穿境而过。本县工业中心暖泉仅依包兰铁路而建。以县城为中心的乡村公路四通八达。县城距首府银川火车站和民航新机场分别为20公里和30公里，到时去银川仅需15分钟。•区域人口规模•贺兰县原名宁夏县，1941年，因宁夏县与宁夏省重名，更名为贺兰县。贺兰县总面积1600平方千米，共有4镇、1个乡：习岗镇、立岗镇、洪广镇、金贵镇和常信乡。•贺兰县距2010年统计人口为20.5万人。••2010年上半年城镇住户调查上半年人均收入为7798.53元，人均收入为1300元。•今年贺兰县国民经济继续保持快速增长，地区生产总值达到35.2亿元，按可比价格计算，同比增长21.7%，增速位居银川市首位。据分析贺兰县地区生产总值的快速增长，得益于清真食品、机械电气、家具制造及装饰材料、精细化工这四大工业产业集群的快速增长。四大产业集群共实现增加值36.1亿元，占全部规模以上工业企业增加值的87%，增速达到38%。其中，以清真食品产业为主的农副产品加工实现增加值15.3亿元，增长23%；家具制造及装饰材料产业实现增加值4.2亿元，增长46%；机械电气产业实现增加值8.9亿元，增长74%；精细化工产业实现增加值7亿元，增长44%。•贺兰县的财政收入继续保持快速增长，地方财政总收入达到11.51亿元，地方一般预算收入达到4.44亿元，同比增长55.4%，位居银川市第二位。同时，贺兰县城乡居民收入继续持续稳步增长，城镇居民可支配收入为10700元，同比增长9.4%；农村居民现金收入为7132元，同比增长13.7%。基本概况：•位于中国宁夏回族自治区北部，西依贺兰山，东临黄河。属银川市，位于银川市区以北。1991年底人口16.72万，有汉、回等7个民族。清属宁夏县。1941年易名贺兰县至今。西部为山地，东部平原。温带大陆性气候。年均温9.7℃，极端最高气温36.90C，极端最低气温-240C，年降水量138.8毫米。农产春小麦、稻、玉米。贺兰山区林产丰富。矿产煤炭，磷矿石。有化工、机械等工业。特产滩羊二毛裘皮、太西煤。包兰公路、包兰铁路过境。名胜古迹有双寺口双塔、古渡遗址、自然保护区等。贺兰县总面积1600平方千米。总人口18万人。其中农业人口13.7万人，占80.8％。有汉、回、满、蒙、土、白、壮等11个民族，其中：汉族占76.1％，回族占23.6％。•城市荣誉•★国家卫生县城•★国家园林县城•★全国文明县城•★全国体育先进县•★全国商品粮基地•★西部第一渔业大县•★全国残疾人工作先进县•★银川市民族团结进步先进集体•★全国水利建设先进县•★自治区新农村建设先进•★西部四季绿色蔬菜之都二、贺兰房地产市场概况•贺兰县2010年房地产发展概述•2010年贺兰县在打造优美人居环境上做文章，在房地产开发上以建设精品住宅小区、高端住宅小区，打造人居典范小区为突破口，以建设高档小区与完善中档小区设施相结合，先后引进了山东盛世华新置业公司、宁夏亘元房地产开发公司、泰和房地产开发公司、富龙房地产开发公司、宁夏长城房地产开发等8家具有国家二级开发资质的大型房地产开发企业进驻贺兰参与房地产开发建设，建设了奥林匹克花园、望都太阳城、望都郡府、泰和地中海、月湖名邸、银都蓝湾、宝庆国际花园、瑞士花园、宏基花园等一批绿色、节能、环保，配套设施齐全，功能更加完善的高端住宅小区。新建房地产项目的建筑结构从砖混结构向框剪结构发展，建筑层数从普通层向小高层发展，小区的采暖方式也由单一的燃煤供热向天然气、水源热泵等几种新型能源供热转变。今年，我县房地产开发呈现出良好的发展势头，开工面积达210万平方米。•贺兰县作为银川市房地产的价值洼地，其较低的房价和离市区不远的距离，均成为众多购房者首选的购房区域。相比市区6000元左右的房价，4000元出头的价格对于很多购房者来说，吸引力不小。而贺兰县相距银川市区仅有12公里，相比新城以及以外的楼盘，距离的优势再次体现出来。经过调查发现，不仅仅只是众多购房者倾向于购买贺兰的楼盘，各类群众中介机构推荐的主要的还是贺兰地区的楼盘。•贺兰县土地市场概况•2011年上半年土地（100万以上的地块）成交为24幅，总面积为959071平方米，建筑面积约为194万平方米。其中商服用地为8快，总面积为257372平方米，总建筑面约为48万平方米。普通商品房用地16块，总面积为701699平方米，总建筑面积约为146万平方米。•商品房住宅用地的容积率基本上都在1.5—1.8高层、小高层两分天下。•平均成交地价折合楼面价为260元，地价成本较低。•普通商品房按照未来4年内开发完毕估算，年均上市量为36万平方米贺兰房地产土地利用状况房地产开发投资增长18.3%1—5月份，全市房地产开发完成投资41.55亿元，同比增长18.3%，增幅比上年同期回落了50.7个百分点，比1—4月份回落了1.6个百分点。其中，5月份当月完成房地产开发投资19.42亿元，同比增长16.5%。1—5月份，全市房地产开发主要呈现以下特点:一、住宅投资占据主体1—5月份，全市房地产开发完成投资41.55亿元，同比增长18.3%。其中，住宅完成投资28.92亿元，同比增长10.8%，占全市房地产开发投资总量的70.0%；办公楼完成投资1.47亿元，同比下降17.9%；商业营业用房完成投资5.49亿元，同比增长46.8%；其他完成投资5.67亿元，同比增长61.5%。二、新开工面积、竣工面积明显下降1—5月份，全市商品房施工面积1627.93万平方米，其中：住宅施工面积1183.99万平方米、办公楼施工面积65.48万平方米、商业营业用房施工面积207.65万平方米，分别占全市商品房施工面积的72.7%、4.0%、12.8%。商品房新开工面积384.86万平方米，同比下降8.5%。其中：住宅新开工面积250.73万平方米，同比下降25.6%；商品房竣工面积64.46万平方米，同比下降27.2%。其中：住宅竣工面积49.02万平方米，同比下降28.6%。•三、商品房销售面积小幅下降•1-5月份，全市商品房销售面积为122.15万平方米,同比下降8.2%，比1—4月份回落了19.1个百分点；实现商品房销售额58.41亿元，同比增长4.5％，比1—4月份回落了18.1个百分点。•从销售形式看，全市期房销售面积83.34万平方米，同比下降2.9%，实现销售额40.57亿元，同比增长6.7%；现房销售面积38.81万平方米，同比下降17.9%，实现销售额17.84亿元，同比下降0.2%。•从销售结构看,住宅销售面积为95.12万平方米，同比下降14.0%，实现销售额41.64亿元，同比下降5.4％；办公楼销售面积2.91万平方米，同比下降40.0%，实现销售额2.28亿元，同比下降18.6%；商业营业用房销售面积21.19万平方米，同比增长34.2%，实现销售额13.61亿元，同比增长60.8%。•四、商品房待售总量小幅增长•截止到5月底，全市商品房待售面积为193.36万平方米，同比增长3.0%。其中，住宅待售面积103.64万平方米，同比增长25.9%；办公楼待售面积3.42万平方米，同比下降39.6%；商业营业用房待售面积74.59万平方米，同比下降17.6%。•从待售的时间看，待售1—3年（含1年）商品房待售面积为74.39万平方米，同比下•四、县（市）区开发特点明显•1—5月份，从县（市）区投资总量看，金凤区以14.86亿元开发投资总量位居首位，其次是兴庆区（9.83亿元）、贺兰县（7.97亿元）、西夏区（3.60亿元）、永宁县（3.17亿元）、灵武市（2.12亿元）；从增速看，贺兰县以增长78.9%的速度位居首位，其次是西夏区（78.7%）、金凤区（21.2%）、永宁县（1.0%）、兴庆区（-8.5%）、灵武市（-15.9%）。竞争市场分析•专题研究•总的来看项目平均体量在45万左右，容积率在1.5左右•容积率在2的项目以10F、12F小高层和18F高层为主•市场主要以5F——6F的多层和9F—12F的小高层为主•楼盘梯户比•小高层基本上以一梯两户和两梯两户为主•目前一半消费者的理念还是没有转变，主要消费无电梯的多层•但随着小高层的产品入住，消费者将逐步关心得房率和通透性等问题。•五、规划及景观特色•大部分项目规划缺乏亮点•客户对环境的要求是绿化环境，只有极少项目有大面积绿化及中央景观，但这种局面的形成只是市场上尚未出现更好的产品，客户认知度不足。•在满足容积率的前提下，尽量拉大楼间距，做好宅间景观，能提升项目形象，增加卖点，为本案加分•附加各楼盘沙盘实景照片宏基.月湖湾富龙.月湖名邸亘元.太阳城宝庆.国际花园荷兰印象美林湾新思维·红河谷森林半岛·45克拉•销售价格•贺兰市场整体均价在4200元左右，如意湖附近均价在3600元左右。•市场价格空间已经打开，并有逐步上涨的趋势。六、销售周期七、户型面积配比及销售研究•整体销售较好，销售率超过70%的项目，二房与三房的比例在8:2以二房为主•当前市场对户型的需求主要为二房需求。在户型选择上更趋向于功能性。•销售率超过80%的二房主力面积为80—126之间，根据实际调研情况，80—100左右二房较为畅销。•销售率超过80%的三房主力面积为100—130之间，根据实际调研情况，105-125左右三房较为畅销。•本案应当以三房为主，主力面积适宜控制在100—120之间。•二房主力面积段适宜控制在80-95之间。•一层可以考虑赠送花园等方式比较受市场欢迎，建议考虑八、立面风格及建筑材质l市场上以欧式及古典主义风格为主，立面材质大多采用面砖。l建筑风格同质化现象严重。l地中海风格在当地颇为普遍。九、典型个案分析A：【宏基·月湖湾】项目位置：贺兰县富兴北街与纬二路交汇处开发商：宁夏恒昱源房地产开发有限公司总占地面积：100000平方米总建筑面积：160000平方米容积率：1.50绿化率：38.75%总套数：总共1068套l主力户型图约100平方米B：【月湖名邸】主力户型图94平方米C：【银川奥林匹克花园】主力户型图3室2厅1卫102.47平方米、1