银海世邦—青岛市XXXX年4月第4周房地产市场分析研究周报(4月26日-5

02010年第18周（4月26日-5月2日）1一、重点资讯关注2青岛一季度GDP增长15.3%青岛一季度GDP增长15.3%随着金融危机的逐渐消散，青岛市一季度经济运行情况赢来“开门红”：经初步核算，一季度全市实现生产总值1117.1亿元，增长15.3%。其中，第一产业增加值24.5亿元增长3.1%；第二产业增加值586亿元，增长19.8%；第三产业增加值506.7亿元，增长11.3%。近期，频繁出台的楼市新政让“房地产”成了热点话题。而据市统计局发布的最新数据显示，在经济回暖、扩大内需政策的拉动下，一季度我市固定资产投资增长加快，完成360.1亿元，增长23.6%。其中，市民最关心的商品房竣工面积达198万平方米，同比增长11.3%；各类商品房销售面积169.4万平方米，增长15.9%。3青岛“新十四条”出台青岛“新十四条”出台国务院严厉调控房地产新政颁布一周后，我市出台发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》。《意见》共包括14条，内容涉及限制投机性购房、支持自主性住房需求、增加住房用地供应、加强房地产市场监管和建立考核问责机制等五部分。与国务院“新10条”相比，我市此次出台的“新14条”更为严厉，执行的均为国务院文件的上限。4国一条：统一思想，提高认识。住房是影响社会稳定的重要民生问题。国二条：建立考核问责机制。维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系13、对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的要依法依纪追究责任。14、各级发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、工商、税务、物价、金融等有关部门团结协作确保促进房地产市场健康发展的各项政策措施落到实处。国八条：加强对房企购地和融资的监管国九条：加大交易秩序监管力度国十条：完善房地产市场信息披露制度10、《商品房预售许可证》核准之日起10日内,必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。11、及时将土地供应、保障性住房和“两改”项目、住房预售信息、可售楼盘及房源信息、违规行为查处情况等向社会公开，引导形成合理的市场预期12、加强舆论引导和媒体监督。对扰乱房地产市场秩序等违法违规行为坚决予以曝光。9、完善保障性住房和限价商品住房配建制度。市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20%国七条：加快保障性安居工程建设8、保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。7、对已批未建、已建未售的商品住房项目，促开工、促上市。6、2010年，市区新开工建设保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，经济适用房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套；新启动“两改”项目18个，回迁“两改”项目12个，回迁居民1.1万户。5、2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；今后3年不低于70%。限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的20%。国五条：增加居住用地有效供应国六条：调整住房供应结构4、2010年，全市住房建设用地供应要比上年增加30%以上，供应总量要达到1500公顷以上3、对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。2、限制炒房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款国三条：实行更为严格的差别化住房信贷政策国四条：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用1、差别化住房信贷政策，以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。新“国十条”青岛14条新政5青岛市实施房地产专项整治捂房不卖吊销资质青岛市实施房地产专项整治捂房不卖吊销资质市国土资源与房管局会同市发改委、市城乡建设委、市规划局、市工商局、市税务局、市物价局及金融部门，在全市范围内重点查处违规违法用地、无证售房和捂盘惜售等三种行为。违法违规用地行为包括房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途的，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等；无证售房行为主要是指未取得预售许可的商品住房项目，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式变相预售行为；捂盘惜售行为包括达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取抬高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等。对于上述违法违规行为，一经查实，立即责令限期整改。拒不整改的，依法严肃查处，同时记入房地产信用档案并予以曝光，暂停商品房网上签约，暂停发放相关项目贷款，暂停参与土地或项目招拍挂的资格以及相关项目的立项、规划、施工许可等审批手续，直至取消其房地产开发企业资质。6存款准备金率年内第三次上调存款准备金率年内第三次上调中国人民银行决定，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。“新政”洗礼下4月楼市成交7907套成小高潮“新政”洗礼下4月楼市成交7907套成小高潮5月1日，市国土资源和房屋管理局公布了4月份青岛房地产市场成交数据，4月份全市新建商品住宅成交7907套，较3月份多出917套，保持上升势头。其中，市内四区新建住宅成交2043套，较3月份减少268套。另外，4月份二手房成交量大幅增长，市内四区二手房共成交3456套，较3月份多成交1100套。其中市南区成交810套，市北区成交1259套，四方区成交844套，李沧区成交543套。7二、报广统计概览8从投放项目个数来看，本周共有投放项目46个，比上周增加了9个；从投放版面来看，共计70版，比上周增加了26.75版；从投放次数来看，本周共投放广告77次，比上周增加了26次，环比增加了50.98%。从投放项目的区域分布来看，本周市南区和城阳区各有11个项目投放广告，并列第一。另外，李沧区和黄岛区各有6个项目投放广告，紧随其后并列第二，胶南市有4个项目投放广告，位列第三，本周其他区市投放广告的项目较少。报广投放情况报广投放情况投放项目区域分布投放项目区域分布01020304050607080908月第1周8月第3周9月第1周9月第3周10月第1周10月第3周11月第1周11月第3周12月第1周12月第3周12月第5周1月第2周1月第4周2月第2周2月第4周3月第2周3月第4周4月第2周4月第4周-80%-30%20%70%120%170%220%项目数投放量版面环比增幅1116361134103691215市南区市北李沧区崂山区黄岛区城阳区即墨市胶南市胶州9广告诉求点分布广告诉求点分布4%2%15%52%6%21%品质工程进度投资户型价格促销本周以品质为诉求投放广告的项目有25个，占比52%；以工程进度为诉求投放广告的项目有10个，占比21%；以投资和户型为诉求投放广告的项目分别为7个和3个，分别占比15%和6%，以促销为诉求投放广告的项目有2个，占比4%，以价格为诉求投放广告的项目仅1个。项目投放量排行榜项目投放量排行榜品质22住宅崂山区银座领海公馆7工程进度22综合李沧区伟东.乐客城8品质22别墅即墨市一山一墅9品质22住宅李沧区映夕公馆10投资22商业市南区金街6品质33别墅城阳区百通香溪庭院4投资2.53商业李沧区中防商街5工程进度42综合市南区鲁商中心3品质44住宅胶南市天一畔城2工程进度13.513住宅黄岛区山海湾1排名版面主诉求投放量类型区域个案名称山海湾于5月2日开盘，以工程进度为诉求的广告投放量共计13次13.5个版面，位居第一，软广告居多。中防商街已完成地面施工，销售程序即将启动，预计6月份出价格，投放广告3次2.5个版面，位居第五。伟东.乐客城即原伟东城市广场商铺部分，投放广告2次2个版面，售楼处5月8号正式对外开放。10三、住宅市场简析11住宅新增情况住宅新增情况本周全市共计新增预售住宅1709套，16.04万平方米。其中崂山区共计新增580套，5.03万平方米，排在各区域之首。住宅存量情况住宅存量情况截止到5月2日，全市住宅存量共计47147套，479.11万平方米，环比增长0.4%。其中，胶南市的住宅存量为9368套，91.35万平方米，仍排在全市首位。0123456市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市万平方米0100200300400500600700套新增面积新增套数020406080100市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市万平方米0200040006000800010000套存量面积存量套数12住宅成交情况住宅成交情况本周全市住宅成交量再次下滑，共成交1649套，15.76万平方米，环比下降14.4%。0500001000001500002000002500003000006月第4周7月第3周8月第1周8月第4周9月第3周10月第1周10月第4周11月第3周12月第2周12月第5周1月第3周2月第2周3月第1周3月第4周4月第3周平方米050010001500200025003000套面积套数成交区域分布成交区域分布01234万平方米0100200300400500套面积0.670.21.311.60.481.322.11.630.313.691.361.11套数5619158161419623019138372170117市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市从成交区域分布来看，本周市内四区共成交394套，3.78万平米，环比下降16%；本周成交量最多的区域为胶南市，共成交372套，约3.78万平米。13全市住宅成交均价全市住宅成交均价各区市住宅成交均价各区市住宅成交均价5000700090001100013000150005月第3周5月第5周6月第2周6月第4周7月第2周7月第4周8月第1周8月第3周9月第1周9月第3周10月第1周10月第3周11月第1周11月第3周12月第1周12月第3周1月第1周1月第3周2月第1周2月第3周3月第1周3月第3周4月第1周4月第4周元/平方米全市价格市内四区本周全市住宅成交均价与上周基本持平，为5670元/平方米。其中，市内四区的成交均价受李沧区低价项目的影响，大幅下滑至9338元/平方米，环比下降29.9%。0500010000150002000025000市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区元/平方米从各区市成交均价来看，市南区本周的成交均价为21696元/平方米，仍排在各区市之首，而崂山区以12706元/平方米的成交均价紧随其后，本周成交均价最低的区域为李沧区，受政策房影响，成交均价仅为3797元/平方米。14项目成交排行榜项目成交排行榜427697%1715489津盘凤凰都(二期)胶南市137073%21147542鑫福嘉苑平度市502542%21389666香槟海岸胶南市823571%833113财宝山庄城阳区294740%637541258龙山花园即墨市529691%6655640中海.熙岸胶南市151264%69154432升平花园二期李沧区213683%107148867紫云水岸平度市195653%130304652辽河一路701号即墨市533687%13441305益青怡情海岸黄岛区本周成交均价去化率本周成交量可售套数总套数项目名称行政区在本周的项目成交排行榜上，黄岛区的怡情海岸本周集中网签，共成交134套，成交均价为5336元/平方米；即墨市的辽河一路701号项目成交130套，排在第二位，成交均价为1956元/平方米。本周市内四区中仅李沧区的政策房升平花园二期上榜，成交69套，成交均价仅为1512元/平方米。15四、七区住宅市场16市南区市南区市南区