长沙市河西房地产市场8月动态分析(1)

长沙市（河西）房地产市场8月动态分析深圳中原公司予卓越公司的第一期市场月报格式为：第一部分：长沙（河西）楼市的整体状况描述和点评；第二部分：分项目进行资讯的展示和点评。重点项目详细介绍，次要项目简略介绍；考虑到第一期的特殊性，我们将会介绍项目的基本情况和2005年9月份之前的楼盘相关资讯；说明：1、月报以河西市场为主，兼顾河东的可比项目；2、后续月报将以当月资讯为主；资讯的内容包括：工程进度、价格变化、销售情况、广告投放、活动营销、开发商和项目动向等长沙市（河西）房地产市场研究8月报表2005年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中提出“取消预售政策”的建议，顿时一石激起千层浪，在房地产相关行业甚至消费者中引起了巨大的反响和争议。业内人士人人自危，消费者在观望的同时似乎有所期待，王石等大牌房开明星纷纷起身说话，为维护房地产行业的稳定而慷慨陈辞。8月下旬国家建设部指出：取消预售政策尚不符合中国的国情。一场房地产行业即将面临的飓风暴雨得以消弥。但是“建议”的影响却久久不能消散，留给我们无尽的思考。取消预售政策更多是从银行业的角度出发，为解决银行贷款信誉问题而提出的解决方案，从消费者的角度来讲，他们认为买期房面临着工程质量能否保证和开发商承诺是否兑现的风险，相比之下，他们更愿意购买现房。但是取消预售政策有着不可避免的弊端。从开发商的角度来讲，现房不利于开发商投资资金的运作，必然使得至少一半的资金实力不够雄厚的开发商被淘汰出局（潘石屹称至少80％），从而使得内地的房开市场提前出现“寡头垄断”的局面，不利于房地产行业正常有序的发展，从消费者的角度来讲，购买现房意味着要付出更多的成本，房价有可能会大涨，市场难以承受。综合来看，“取消预售政策”弊大于利。“取消预售政策”的建议不是空穴来风，是市场和行业运作者共同作用的结果，这个建议在中国提前到来了至少10年，这反映了我国房地产和建筑行业的诚信危机已经需要引起足够的重视。从另一个层面来讲，“取消预售政策”的建议给市场和行业带来如此大的恐慌，说明房地产行业的危机意识还有待加强，预警机制需要完善，行业自身的调整需要加快。成熟的市场应该走在政府的前面！8月份河西市场风平浪静，似乎酝酿着一场风暴。9月29日岳麓生态节将在贺龙体育馆隆重举行，而秋季房交会将于10月18－22日在农博会闪亮登场，这两个盛会对长沙，尤其是河西房地产市场的意义非常之重大，各大开发商和项目都卯足了劲为这两个展会作准备。8月27日，长沙晚报发布专题新闻，名曰《市府军团厉兵秣马》，将河西的楼盘提升到一个板块的高度推向市场，加上正在筹备策划之中的“9·29岳麓生态节”盛会，这两个举动标志着河西楼市从单打独斗已经上升到有意识的板块联合炒作，河西房开单位的营销意识进一步升级。过去一年，芙蓉南、人民东、体育新城、金鹰城板块都已经完成了一轮甚至几轮的炒作，2004年麓南四虎（阳光100、凯达、经投、华盛等）曾达成统一战线，每周聚会密谋，欲将麓南板块以全新的姿态推向市场，但是他们的炒作并不到位，结果计划流产，各公司依然单独作战，麓南板块的优势没有得到充分的彰显，这说明阳光100等外地房开和内地房开的磨合依然存在问题，独力难支鸿鹄大业。而2005年，深圳卓越、香港和记黄埔、广州玫瑰园等公司在长沙储备的项目浮出水面，新一轮的合纵连横势不可挡。深圳中原相信，河西板块（公认为是市府、麓谷板块和麓南板块，深圳中原认为应该加入金星北板块）将会在长沙掀起新的置业热潮，彻底改变河西在长沙市民眼中的居住形象。“城市向西”的概念正在酝酿当中！阳光100·组合卖点下的优势地产品牌＋前景＋推广＋优质客户群【阳光100小档案】长沙阳光100国际新城位于长沙市岳麓区，湘江三桥以西200米处，二环线北侧。北边临近规划中的大学城，西边临近正在建设当中的香格里·麓山别墅，该项目东边部分可以享受到江景。项目占地面积989亩，总规划面积为100多万平方米，容积率2.77，规划户数为5000多户。该项目由北京阳光100集团投资开发，建筑设计为日本的安滕忠雄事务所和澳大利亚DCM事务所，园林设计单位为易道（EDAW），物管单位为湖南万怡物业管理公司（由阳光100组建）。该项目的策划和销售由阳光100自行组建团队完成。阳光100国际新城分为四期开发。一期为小高层，一期毛坯房均价2450元/平方米，精装修房3000元/平方米，跃式3100元/平方米，一次性付款98折，按揭客户没有折扣。一期由湖南大学认购12栋，合10万平方米的建筑面积，价格未知，湖大转让给老师的均价为2350元/平方米。目前一期仅余几套跃式，其余全部售完。原定2005年6月推出2期，后因预售政策的变化开盘时间延至2005年9月20日左右，预计售价为2700－2800元/平方米（暂时没有对外公布）。二期外立面色彩和建筑形象与一期风格迥异，形成相对独立的组团。目前阳光100一期工程外部装饰已经基本完成，正在进行相关配套设施的建设（门楼工程已经启动，2米深的游泳池也已经铺就基础）二期工程已经进入正负零阶段，湖南大学与之合建的教师公寓项目也已经建到第一层。阳光100国际新城项目的车户比为1：1。阳光100二期提出“为国际的长沙，为文化的长沙”改为“为了年轻的长沙，为了长沙的未来”的口号的广告语，可见其欲将提升城市品位的重任揽于一身的雄心壮志。【楼盘点评】1、地段阳光100地处长沙楼市板块中的大学城板块，该板块的房地产开发不活跃，仅有的金马安置小区和教师村也是作为经济适用房的形式而存在，该处浓厚的人文价值没有得到应有的彰显。长沙阳光100国际新城的落户，将和创普公司的汀湘十里项目、深圳和晟公司的岳麓山公馆项目、凯达财信公司的麓山别墅一起，填补了该板块无中高档小区的空白，目前这些项目都还处在建设当中。阳光100国际新城以北规划为大学城，该工程将在两年之后正是启动。届时，湖南大学、中南大学、湖南师范大学将形成一个完整的整体，实现资源共享，长沙市河西将成为一个巨大的教育基地和人才输出地，这对于周边的影响是非常巨大的。省政府的南迁一方面盘活了长沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一线，同时也缩短了河西（有其是河西南）和河东的距离，缩短了河西与政务中心区的距离。总体而言，该项目位置较为偏远，但是将来地段的价值也会随着城市建设的进程而得到更具体的体现。2、交通该项目位于河西二环线边，东面100米处有湘江三桥和河东相接，东面潇湘大道贯穿河西南北，客观上交通比较便利，但是因为目前公交线路比较少，对于无车一族而言，实际交通不是很方便，阳光100即将开通业主直通车。据了解，该项目的客户群当中，有车一族占相当大的比例，对于他们而言，道路交通状况十分良好，交通方便快捷。3、外部配套生活配套：该项目和现在的中南大学还有一定的距离，生活配套非常缺乏。往东通过湘江三桥到达韶山路和新中路，生活配套设施比较完善，但这些配套已经超出了正常的步行范围，不太现实。根据大学城的规划，未来中南大学将把其今年并构的铁道学院和中医学院搬迁至河西，届时中南大学和阳光100只有一墙之隔，配套也会逐渐完善，另外，阳光100作为长沙的超级大盘，内部配套必定十分完善。未来小区居民的生活方便度高是不言而喻的。景观配套：阳光100临近湘江，江景资源将得到充分的利用，背靠岳麓山，有山、有水、有洲，结合阳光100城的概念，长沙盛行的山水洲城的概念在这里得到很好的诠释。教育配套：作为唯一临近大学城的超级社区，其享受的外部教育资源将十分丰富。医疗配套：该项目附近的大型的综合医院，过湘江三桥到铁道学院对面有长沙市中心医院，书院路有金沙大药房等医疗药品机构。4、小区规模该项目占地面积近千亩，规划建筑面积超百万方，是长沙推出的第一个超级大盘，其规模优势影响巨大。其所彰显的居住氛围和完善的小区配套是该项目主要的卖点之一。5、建筑形象该项目建筑设计可谓强强联合，日本的安滕忠雄和澳大利亚的DCM都是在国际上享受盛誉的建筑设计大师，他们所带来的品牌效应不可忽视。该项目一期建筑立面主体为白色涂料，局部搭配有淡绿、淡黄、紫红等颜色，建筑立体感和色调跳跃感非常明显，层次分明，视觉效果非常舒服。该项目的会所建在小区的东西线的中央位置，两层。6、规划设计和园林景观该项目的规划设计单位是国际著名的易道（EDAW）。该项目规划的产品分布层次分明，整个小区的空中景观良好。阳光100目前一期还没有开发完毕，其现场的规划不是很分明。观其楼书和网站，将其部分精要摘录如下：世界顶级建筑大师安藤忠雄与澳大利亚DCM，有感于湖南“芙蓉国”之美誉，以“水芙蓉”又名荷花为题，借鉴中国建筑与规划的传统手法和东方“禅宗”的空间理念，同时学习欧洲传统空间设计理念。以完美的空间尺度与比例，在满足现代生活需要同时，追求清新、自然、平衡、恬静的优美意境。整个阳光100国际新城如同一朵荷花，盛放在湘水之滨。小区中心是整个规划的核心。规划中宽达80余米的中轴绿化带构成了荷花的花蕊，绿化带两侧集中排列48米高层塔楼形成强有力城市形象。中轴线上设计了多层次、逐步开放的小区开放空间，这些空间彼此由连廊串联起来，这种设计手法来源于中国传统四合院特别是岳麓书院的空间格局。轴线直指岳麓山，宽阔通透，与规划中的大学城景观中轴相衔接，顺着“花蕊”看去，起伏的城市轮廓与麓山山际轮廓线和谐对话、水乳交融。优美的“花瓣”是两侧宛如太极的阴阳折线板楼，来自安藤忠雄空间魔术师式的创造。这些花瓣层层绽开，灵动飘逸，给人艺术享受的同时，使小区空间富于变化，同时其形成的东南折线在闷热的夏季还能有效组织江面上吹来的东南风在小区内畅快流通。项目南端沿二环线展开的商业步行街如同一片荷叶，将这幅“出水芙蓉图”烘托得更具神韵。这个出自DCM之手的建筑群，作为大学城的城边，以其丰富鲜明的建筑立面，现代化、简约化、高品位的设计风格，在二环路上展示出一个全新城市形象，形成岳麓大学城南端的空间高潮与结点；同时也大量聚拢人气，带动整个岳麓区南片发展。澳大利亚DCM设计的“都市之门”，作为国际新城社区总入口及中轴端点，正对二环线打开。高达30米的双柱，以巨大的体量、大红色鲜艳的特点，产生形、色上巨大的震撼力。双柱又如中国古代的华表，使整个项目在文化层面上与中国传统文化产生一种共鸣。中心会所是整个项目的高潮所在，又形成大学城南疆和开放空间的视觉中心，为社区居民交流提供高尚平台。除会所之外，社区其他配套设施也十分完备，规划有游泳池、幼儿园、九年制义务学校等。从以上的描述我们可以看出，阳光100作为一个大型的社区，其规划有其大气磅礴的一面，但是后期的建设和维护能不能跟上，园林和景观能不能照顾到小区的每一个片区和角落，有待进一步观察和思考。7、客户群分析和景秀江山相似，阳光100项目因为其品牌和规模等优势，消费群能够极大突破河西的局限，吸引更多的河东客户前来购买，但整体而言，河东客户在整个客户群中所占的比例也在20％左右。按照职业来划分，该项目的客户群主要是老师、公务员、外地来长定居人士和部分暴发户。老师主要来自湖南大学、中南大学和湖南师范大学；公务员来自于省政府和市政府；外地来长定居人士主要来自于望城等地。老师和公务员虽然都会有住房分配，但相比之下，老师的单位房比公务员的单位房规格低，环境差，他们更希望有真正属于自己的空间。而公务员和部分老师处于投资或者其他不透明的因素，也倾向于购置第二甚至第三居所，据了解，阳光100的客户群当中老师占到了40％以上（与湖大合建公寓除外）。对于来长定居人士和暴发户而言，他们对城市生活的定位比较高，他们希望能够附庸风雅，希望能够通过住房提高自己的地位和品位，选择阳光100，能够极大地满足他们的心理需求。从客户的个人特点来说，他们大多是有车一族。作为主力消费客户群，老师和公务员有其明显的特征。他们对产品的研究不深，对户型的选择主要取决于两个方面：一是房间够不够多，够不够用；二是面积够不够大，够不够气派。他们有钱但是没有时间和精力将金钱投放于其他的投资行当，所以他们选择一次性付款的比较多。8、销售价格阳光100的一期普通商品房毛坯均价为245