项目市场定位及投资可行性初步分析62p前期策划

【角美2010P06地块】市场定位及投资可行性初步分析第一部分角美镇发展概况及城市规划第二部份角美房地产概况及商业市场调查分析第三部分项目地块价值研判第四部分项目开发市场初步定位第五部分项目产品开发配比率及定价预估分析第六部分项目开发财务及投资效益分析第七部分项目评估结论目录第一部份角美镇发展概况及城市规划角美镇区域特征和城市概况区位优势角美镇归属福建省龙海市，为漳州次中心城市。区域总面积163平方公里，位于厦漳泉交界，九龙江入海口；雄踞厦门西海岸，鹰厦铁路、324线国道、厦漳高速公路交汇于此，是闽南金三角的交通枢纽，是闽南城市联盟的“桥头堡”；是厦漳经济联结的契合点、接力站；与厦门市接壤21公里，距厦门岛15公里，是厦门市环岛20公里经济圈和海湾型城市建设的重要组成部分，具有东连厦门特区、西接漳州市区的独特区位优势。角美镇区域特征和城市概况交通优势角美现有324国道线从城区中部通过，厦漳高速、鹰厦铁路及正在建设中的龙厦铁路、厦深铁路从北部通过，海沧铁路、同三高速穿越境内，以及连接海沧和长泰的三条主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，优势明显。角美镇区域特征和城市概况工业优势角美工业综合开发区是福建省最早开发的外向型工业区之一，经过十几年的发展，现已形成门类多样、产品丰富的轻型工业体系。目前区内拥有福龙、龙池、文圃、凤山、吴宅、江东6个工业园区，基本形成产业集群的园区经济和工业主导的产业经济，具有较强的工业经济支撑力。后发优势近年来，角美镇已先后投入数亿资金不断加大城市建设和改造力度，完成了一系列城市基础配套工程，目前已形成“二纵四横”的道路交通网络；集镇建成工业综合开发区由原来的5．25平方公里拓展到18平方公里，城市化水平达到42．7％。拥有5所中学、35所小学、2座公园和1家年交易额上亿元的农贸市场，建有龙海市第一医院分院、龙池医院、影院、游泳馆、乒乓球馆等配套，角美城市后发优势逐步凸显。角美镇城市规划分析根据漳州城市规划目标，角美将成为漳州新的“次中心城市”之一。为实现这一战略目标，角美将按照“一主一辅、双城争辉”、“一江两带、山海共舞”的城市空间结构展开城市布局。为尽快拉开城市总体框架，壮大城市体量，角美工业综合开发区着重建设“一城（主城区）、三轴（以国道324线为主轴的西通道、以角海路为主轴的东通道、以角江路为主轴的中通道）、带六园（龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东六大工业园区）”的城市布局。角美城市总体规划角美镇城市规划分析中心城区项目分布现状图中心城区启动项目简介图角美镇城市规划分析规划定位大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。发展目标在规划期内，力争将角美镇建设成一个规模适合、结构合理、功能齐备、环境优美、生活便利、经济发达的现代化中等城市。城镇规模充分发挥厦漳泉城市联盟的优势，加强与九龙江三角洲都市区的联系，把角美作为城市来经营、规划，最终建成产业功能完善、滨江城市特色鲜明的现代化城区，争取到2020年，建成中心城区达66平方公里，人口达到55万，城市化人口达到90%。角美镇城市规划分析角美镇城市规划分析规划方向规划三大新区：角美中心区、龙池新区、福龙新区。角美中心区是三大新区的重点，实施中将以建成区为依托，西进南拓。“西进”是沿仁和西路向洪岱洋片区、福龙工业园推进；“南拓”沿洪岱路向角江路、石美片区拓展。该片区的汇景祥居、天翔世家、仙鹭温泉人家、御家园、星河特区等8个商住小区建设，对于提升当地人居品质具有重要作用。同时，开发区还将利用厦深铁路新角美客运站建设的机会，抓紧启动洪岱洋新镇区建设，加快规划建设新角美中学，并且将建设五星级商务酒店、大型娱乐休闲项目。旧区建设侧重抓好侨兴街、农贸点、粮站片区等旧城改造项目，促使集镇城市中心功能更加完善，带动作用不断增强。道路交通镇区路网总体形成“三横五纵”的路网结构。规划道路等级分为镇区主干道、镇区次干道、镇区支路，由此构成完善的道路交通体系。镇区交通设施主要有长途汽车站、公交首末站、公共停车场和公共加气加油站。第二部份角美房地产概况及商业市场调查分析角美房地产发展进程概况初级发展阶段：初始自建自住早期的角美没有房地产可言，2003年以前，角美建的房子没有规划，不讲品质，不讲价格，也没有理念，大多建筑形态都是自建自住为主，满足的是最基本的居住需求；一种是农民自建房、一种是介于农民与房地产开发之间的房子，最后一种才是真正的房地产商盖的房子。中期发展阶级：打造品质化住宅楼盘2005年厦门建发房地产在角美龙池打造“钻石之城”圣地亚哥及在此之间一批开发商，重视房地产的品质，并逐步把园林设计等理念引入房地产，从而开创了品质化住宅楼盘，到了2007-2008年，几个大盘开始在角美动工，房地产住的品质才开始发生翻天覆地的变化。代表性楼盘：天翔地产斥巨资打造角美首席7万㎡大型国际品质社区“天翔世家”，角美商品房开发有限公司开发建设角美地标式建筑——“汇景祥居”；顺华集团打造高档次住宅社区“芗鹭温泉人家”08年销售价位达5000元/㎡。角美房地产发展进程概况高速发展阶段：品牌规模生态化生活开发模式近年来，海峡西岸经济区发展战略的深入实施，位于厦漳之间的角美得到新一轮发展的重要发展战略机遇并随着外来开发商的进驻，较强的前瞻性，根据城市的发展、规划的要求，市场的演变，从而不断地提升房地产的人居生态生活品质；房地产开发项目进入品牌化、规模化运作。代表性楼盘：本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产开发的角美首座主题式购物公园----“星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产所开发的“丰泰财富广场”。角美商业市场调查分析通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。角美商业市场调查分析路段租金业态分布侨兴路20-30元∕㎡电子通讯餐饮为主，生活配套为辅北门南路100元∕㎡运动、流行服饰为主324国道转盘处100-150元∕㎡以餐饮、中汇、良兴购物广场、中博手机城仁和西路、主圃大道30-40元∕㎡娱乐、餐钦、银行为主业态仁和东路25-30元∕㎡建材、新港灯饰市场、生活配套为辅角海路100-150元∕㎡苏宁电器、批发等业态为主角嵩路40-60元∕㎡一站式购物中心，以丰泰财富广场、星河城市广场为代表商圈主业态分布及租金列表商圈业态分布实景图角美商业市场调查分析角嵩路是角美除324国道外车流量最大的地段，厦门开往角美的班车都停靠在此路段上下客，因而人流量也较大，其业态以服装和食杂为主；此路靠南区域有大量的建材。所以，此路段整体上由三种主力业态构成。另外，角美首个主题公园式购物广场—“星河城市广场”其商业步行街区购物中心商业面积约：5万平方米，而丰泰财富广场商业面积也达到2.4万平方米。角美商业市场调查分析商圈业态分布实景图324国道临街及车流量大，业态主要以摩托车专卖店和汽车维修为主，近期经过马路两旁的街道改建，良兴商场在此路段新开了一家分店，和中汇购物广场隔路相望，现已形成了一条步行街，该地段店面升值潜力巨大。角美商业市场调查分析商圈业态分布实景图仁和东路主要以建材、新港灯饰市场为主业态，生活配套为辅业态，其租金不高；现有永辉购物超市，其人流量大，但购物环境差，停车不便；仁和西路主要以娱乐、银行营业厅为主业态；文圃大道主要以餐饮美食为主业态。商圈业态分布实景图角美商业市场调查分析角美老镇街角海路、北门南路主要以男女流行服饰、运动品牌装为主业态，其租金相对比较高，达到年租金8—10万，约100--150元/㎡/月。第三部份项目地块价值研判项目地块价值研判项目地块区位及概况分析区位特点：项目地块位于仁和西路与霞兴路交汇处，为角美新区规划“水韵新城”中心城区，距离老镇区不到一公里，规化中的角美新客运站及龙厦铁路、厦深铁路角美火车站距离本项目10分钟车程，其交通通达性便利。周边未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺；另外周边现有龙泉谷温泉SPA及打造近80万平方米精品品质生态楼盘“温泉美生活”-----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”；其将间接提升本项目地段价值。地块概况：本案项目地块占地面积约：70932㎡，建筑容积率约为：1.8～3.0,建筑限高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。项目地块区位及概况分析项目地块价值研判项目周边楼盘开发状况项目地块价值研判项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭，其住宅销售价位为：5000元/㎡—5500元/㎡。项目周边楼盘价位图表项目地块价值研判项目周边楼盘开发状况项目名称开发商住宅均价项目地址天翔世家漳州市天翔房地产开发有限公司4800元/㎡漳州龙海角美镇文圃大道汇景祥居龙海市角美商品房开发有限公司4500元/㎡角美镇政府前、角美邮电局、公安分局旁边御家兰庭漳州市御家房地产开发有限公司4600元/㎡漳州市角美中心小学西侧龙泉华庭龙海龙泉房地产开发有限公司5200元/㎡角美新城区仁和路和洪岱路交汇处项目地块价值研判项目商业竞争楼盘分析现角美镇在售商业楼盘仅为三个，主要分布于角嵩路的星河城市广场、丰泰财富广场及龙泉华庭配套底商，其一层店面销售价位为：18000元/㎡～25000元/㎡，二层为：12000元/㎡～13000元/㎡，店面面积主要以50㎡～80㎡为主。项目商业竞争楼盘价位图表项目名称店面售价商业主题定位星河·城市广场一层：18000元/㎡，挑高6米二层：12000～13000元/㎡为集购物观光、休闲娱乐为一体的全天侯立体化的大型主题公园式休闲购物中心。项目涵盖了名店步行街、大型超市卖场、百货名店、电影院、时尚女人街、电子城、电玩城、美食广场、儿童专区等多种娱乐消费形态。龙泉华庭20000元/㎡—25000元/㎡小区生活配套底商为主丰泰财富广场22000元/㎡，挑高6.2米以新华都为主力店的角美首站商业体项目商业竞争楼盘价位图表项目地块价值研判项目地块价值分析资源价值：角美最为自然丰富“江水”、“温泉”资源本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带，其为项目增加较大的附加值。休闲价值：角美最为完善的休闲娱乐公共配套本项目未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺，中影万星国际影城也即将动工。商业价值：区域商业及现代城镇舒适性购物商业综合体发展存在极大空白项目紧邻镇城主干线——仁和西路，位于仁和西路与霞兴路交汇处，区位优越，新客运站、火车站市政交通设施聚集，辐射力极强；项目双面邻路，商业的易达性极强。周边居住高档生态品质楼盘居多，消费群体整体比较高且周边没有区域性商业综合体其亦为本地块商用物业的经营定位提供极大的操作空间。项目区域作为角美新城区，角美中学新校区及角美医院的投入，体育中心，龟山公园兴建，形成了十分成熟的配套环境，医疗配套、教育配套、休闲配套等均成熟，为未来的居住提供好的保障。项目地块价值研判项目地块价值分析第四部份项目开发的市场初步定位项目开发的市场初步定位住宅部份市场定位产品定位：生态休闲景观高端住宅+青年时尚公寓1.“生态休闲景观高端住宅”定位依据：★项目打造生态型精品质高端住宅与角美城市规划“水韵新城”中心城区规划结构为“一心、三片、两轴、两带”组团式布局结构形态；建设城在绿中，蓝天、碧水、绿地相互辉映的现代化生态园林城区的宏观大格局相吻合；★丰富自然稀缺价值资源“江水”、“温泉”如本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带对高端购房需求的吸引；★项目区域教育、医疗配套日趋成熟，角美中学新校区及角美医院的投入，能够满足高端居住需求；★角美老镇居民传统习惯不愿意远离老镇区的区域念旧心理，而本项目距离老镇区不到1公里，可以为老镇区居民提升改善居住的愿望；★项目区域休闲娱乐配套的完善，如体育中心，龟山公园兴建，其为本项目打造生态休闲景观