（1）项目市场分析报告

成都全程营销“锐力·领峰”项目市场分析报告目录第一部分项目大市场背景提示第二部分商品房市场供应情况分析（注：07年10月至08年1月成都土地及房产市场跟踪）第三部分成都房地产大市场08年预判第四部分项目营销资源分析成都全程营销第一部分项目大市场背景提示一、2007年大市场波动分析◎关键点一：2007年6月7日“新特区”07年1－5月份中，2月份因受到中国传统节日的影响，房地产销售进入淡季，成交量有较大幅下降，其余月份均维持在190万平米左右的水平。6月7日成都被确立为“新特区”，大大刺激了房地产行业。6月成交量获得了较大的提升，并在7月份探高至07年全年商品房成交量的波峰，达到284.5万平米，突破了以往成都商品房购买力的水平，而8、9月份则出现了一个相对正常的下滑。◎关键点二：2007年9月27日“新政”9月27日央行推出房贷新政，成都楼市大受影响，10月份的成交量出现了大幅的萎缩，成交量仅为166.14万平米，成为07年市场的一个重要转折点。政策打压、客户观望、开发商信心不足，都严重影响了成都房地产市场的发展，10月份住宅性质土地拍卖成交均价下降到了950.42万/亩。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。成都全程营销因此也大大阻碍了住房投资人群的购买力。◎关键点三：2008年春节“77套”根据成都市房产114网站最新成交数据统计，除夕至初六(2月6日至12日)，全市仅卖出77套房子，为近年来成都商品房销售“最冷”的一个春节。据数据显示，春节七天，成都商品房市场6日、7日、8日三天仅成交3套住宅，9号、10号各为7套，11号为18套。直到12日，楼市销量才有小幅回升，以42套的成交量收市。虽然春节历来是成交淡季，但今年受政策等方面的影响，楼市进入调整期，因此今年比往年更加明显，使得投资型购房降至谷底，严重拖累了楼市销量和价格，导致楼市购买观望气氛浓厚。二、成都房地产大市场整体发展现状成都全程营销1、2007年成都全域土地市场年度供应分析◎土地市场年度供应特点2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。与06年相比，07年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。区域数量（宗）比例面积（亩）平均土地规模（亩）主城区12931.38%6145.3747.63郊区28268.62%22650.6980.32总计411100.00%28796.0670.06从今年土地供应的趋势可见，本年度的土地放量增长级主要集中在郊区（县）的土地供应，同比增长32.98%，说明开发商和消费者对于郊县置业的热情，另一方面也暗示了成都市政府有意引导城市化进程向外扩张的意图。◎商住用地供应占74.14%根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主体，2007年供应土地中，商住用地供应面积20000余亩，占全年总供应面积的74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在成都全程营销主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的10.14%；纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面积的8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小，仅为整体土地供应面积的7.55%。◎中小面积地块在土地市场中的供应比例持续上升◎土地价格自年初到年末呈现出抛物线状，其中最高点集中在7-9月◎成百地块以8800万/亩取得本年度成都市地价最高的桂冠◎郊区（县）供应土地平均规模超过80亩/宗2、成都全域土地市场年度成交分析◎土地市场年度成交特点2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207229万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，成都全程营销2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。本年度主城区范围内土地市场价格的飚升，主要取决于成都本年度市内房地产市场的良好态势。◎土地成交持续放量根据近三年来土地市场整体交易量的统计情况分析，土地成交量逐年增加的趋势非常明显，一是表现为土地成交宗数增加，从2005年186宗成交土地到2007年年成交301宗土地；二是成交面积的增加，特别是2006年土地放量的趋势相对明显，2007年则呈现平稳上升的态势。◎土地成交价格持续攀升◎主城区成交面积最大◎月度最高成交3891.58亩◎主城区成交土地平均价格902万元/亩◎商住用地占总成交量的75.58%（2007年10月至2008年1月）成都土地市场重点跟踪分析报告2007年10月2场国有土地拍卖，1场土地挂牌共出让26宗土地。本月土地总供给888.7亩，较上月土地供应量增加了318.7亩，环比成都全程营销增加55.91%。土地拍共出让16宗地，土地性质均为二类住宅用地，总面积699.17亩；土地挂牌出让了10宗，总面积为217.67亩。10月土地实际成交宗数为23宗土地面积812亩，比9月土地成交量562亩多了250亩；其中有16宗为商住用地，16宗土地拍卖仅流拍1宗,流拍面积为39.558亩，商住用地成交总面积为629.61亩；另有10宗为工业用的，实际成交8宗流拍2宗，流拍面积为37.51亩，工业用地成交总面积为180.16亩。2007年11月，土地总供给28宗共1389.49亩（合约为926,372.98平方米）其中工业用地为13宗共532.62亩，其余15宗均为二类住宅用地。11月土地共成交12宗共计面积335.18亩（合约为223,464.51平方米）。其中5宗挂牌交易，共计177.34亩（均为商业用地）；另有7宗土地拍卖交易，共计177.84亩。12块成交土地中商业地块成交量为6宗，161亩；住宅用地成交6宗共174.18亩。11月土地成交总金额为269,549.31万元，本月土地成交均价为804.19/亩。本月成交11宗地总建筑面积为729,629.57平方米（其中有1块商业用地容积率不作规定，暂未计算其建筑面积），其中5宗商业总建筑351,385.61平方米；6宗二类住宅建筑总面积为378,243.96平方米。2007年12月土地共成交8宗，面积共计643.54亩。其中1宗挂牌交易，面积为259.08亩（合约为172720.86平方米）的二类住成都全程营销宅用地；另有7宗土地拍卖交易均为二类住宅用地，共计384.46亩(合约为256307.95平方米)。本月供应土地，均成交。12月土地成交总金额为617529.37万元，本月土地成交均价为959.58万元/亩。成交土地预计总建筑面积为1864995.7平方米（其中有1宗容积率没有作规划要求，故没计算该地块的建筑面积），均为二类住宅用地。2008年1月土地共成交2宗，均为挂牌交易，面积为27.84亩（合约为18560.93平方米）的商业用地；本月供应土地，均成交。1月土地成交总金额为8393万元，成交均价为301.47万元/亩。成交土地预计总建筑面积为52955.91平方米。2008年1月土地供应和成交极为不活跃，这跟往年同期的土地市场情况相近。其中主要的原因是临近春节。◎总结既9·27新政以后成都2007年10月至2008年1月成都土地市场供应相对同期都有所上升。成都成为“成渝新特区”后房产市场成长加速，大量外地资金以各种方式进入，大大冲击了成都房地产市场，土地价格上升空间巨大，各开发商都在竞标拍地上斗争激励。成都全程营销房地产供给市场和房地产供求市场出现了对整体形式过度乐观的思潮，破坏性的对房地产市场价格进行疯狂拉升。以导致后期房产市场真正的刚性需求群体，远远不能够接受现有的房地产市场价格，导致房产价格形成了一次大洗之后，得到的相应的市场大悲低落期。但是房产市场刚性需求并没有减少，说明市场的需求基础依然存在，只是需要更加理性的依托于市场规律，建筑健康的市场环境，使整体的房地产市场在供求面上回到理性且真实的轨道上来。这也是11、12月以来还是陆续的有一些实力地产的开发商相继以稳健价格持续拿地的主要原因，说明实力开发商依然看好成都房地产市场只是对市场回归理性的时间判断及对应手段有不同的考虑及分析。政府在出台的供地计划表的同时，根据市场需求增加供地量，同时调整供地结构，控制单宗土地面积规模。年内即将在主城区推出的地块中，仅有不到10宗地规模在百亩以上。除了个别面积较大的地块外，绝大多数的土地使用者将被要求在拿到国有土地使用权后一次性开发。政府在顺应市场环境响应国家调控政策的大市场环境下将会继续以足够供应商住用地，对土地进行整顿，加强力度打击囤地、闲置土地等，以及严格规划容积率等要求从而进一步以加强节约土地能源为主，国家从严从紧控制用地规模的趋势短期内不会改变，预计2008年1月份供地数量和面积不会太大。成都全程营销在政策调控市场情形不是十分明朗的情况下，我们应当做到理性的分析大市场的各个环节，做到谨慎入市，合理的安排现有楼盘规划，做到顺势而为。在国家宏观政策调控下做到有准备有目的的持续稳定发展。顺应政策制定，积极的去了解相关动态发展，把握区域性房市的相关走势，做到稳健持续的发展。第二部分商品房市场供应情况分析◎供应总况——主城区占57.17%2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万㎡，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万㎡。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。与06年相比，07年整个成都市房地产市场供应增加239.58万㎡，增长14.59%；主城区新增供应量07年较06年增加157.33万㎡，郊区07年较06年住宅新增供应量增长81.25万㎡；与新增供应量相同，07年全市新增项目数量也有所上升，较06年增加197个，主城区07年较06年新增住宅项目增加123个，而郊区则相增加74个。◎月度走势——波动较大成都全程营销◎主城区供应分布——集中于城西和城东◎环线分布——新增供应整体外移◎规模——城西平均规模最大商品房市场交易情况分析◎07年成交量较06年成交量上涨三成多，主城区共成交商品房1332.13万平方米，较06年成交面积上涨了三成多,涨幅32.05%。◎7、8、9月创下成交高峰◎小户型成为市场绝对主力◎07年成都市主城区共成交二手房49247套，较06年成交量有所上升，其增加约4487套，同比上升10.02%。◎03-07年成都市房价走势分析2923324137374220542001000200030004000500060002003年2004年2005年2006年2007年成都全程营销据成都市房管局统计数据显示，2003年-2007年9月我市五城区住宅成交年均价的年增长率平均保持在14.3%左右，07年增幅为19.3%就超过了往年增长幅度，房价呈现出一个突飞猛涨的态势。◎住宅商品房产品供应形态电梯公寓成为绝对主导高层占据半壁江山电梯公寓已经完全占据了主