营销总监竞选报告201507

我的未来不是梦梦想的开始荣幸参加华建营销总监竞选彭泽华建李沛木感恩的心非常感谢张总、徐总等公司领导的信任栽培，有幸参加2015年彭泽华建营销总监竞选。有感责任重大，必将尽心尽责，多为企业献言献策，多做贡献！目录营销总监岗位职责解析我的竞选优势彭泽市场及项目分析项目市场营销策略营销总监岗位职责解析营销总监岗位职责团队打造：招聘、培训、人员储备，打造团队凝聚力，激发团队力量；运营监管：销售任务分解、绩效考核、执行力及团队监管；市场研究：市场调研、客户分析、政策熟习，经验借鉴；战略制定：产品策略、形象策略、价格策略、推广策略、销售策略；整合推广：整合媒体，开发组织多种营销渠道，采用多种营销手段，创新思维，坚持推广的连续性及精准性；沟通协调：协调营销中心内部组与组、部与部、人与人之间的各种关系；学习创新：学习先进的运营管理经验，接地气自我完善，不抱怨，大胆尝试；勇于担当：有效处理客户投诉、现场突发事件及各种问题，对销售业绩负责。一位资深地产营销总监工作心得：“不要太苛求抱怨的人，他把自己的日子弄得够难过的了。情况坏到极点，通常开始好转。因此，坚持就是胜利。”信华●城市风尚项目分析尾盘收官阶段商铺5600㎡车位254个住宅15套沿用一口价策略，节假日如意适当装修补贴优惠，顶楼维修需要重视（9套顶楼漏水）加大招商力度，完善生活配套（银行、医药、理发、五金店）；重点对汽车、大型餐饮相关行业招商，尝试微信拓客统计意向客户，需要物业同步运营监督管理配合，才具备销售要求信华●城市风尚项目剩余货值分析彭泽首屈一指实景现房是项目最大的卖点“5.1”销售活动：线下主推商铺直降收官促销活动，线上主推住宅“完美售光”扫尾活动1、五一活动期间住宅“完美售光”扫尾一口价：2788元/㎡起主要针对除（120㎡三房外剩余大户型房源）。通过线上售楼部促销活动，电话回访，微信等线下活动形式推广。端午节三天送装修基金，买房送铺活动。2、商铺收官直降：最好直降20万通过商铺直降的方式，线下及县城沿街商铺派单、短信等促销手段再次吸引投资者注意，从而促进商铺销售。已经与彭泽热线网开展招商合作。信华●城市风尚项目扫尾促销方案销售策略：完美收官活动延续，利用节假日周末做给予一定装修补贴优惠，从而促进成交。必须加强对客户摸底，多轮次邀约洽谈，不轻易放弃每个来访意向客户，针对性给予不同的优惠（使其感受优惠来之不易）。完美收官活动车位基本情况：共有地下车位254个车位比：项目住宅户数1002户，停车位总量395个，车位比为2.5:1（已入住约160户，共办理装修379户）2015年３月统计出约３０多组意向客户车位类型数量地下车位254个地上车位141个共计：395个信华●城市风尚项目车位销售方案车位销售策略：销售价格：３.５－４万元（租200元／月）销售政策：★前5名客户可享受5000元优惠；★6至20名客户可享受3000元优惠；★21名至50名客户可享受1500元优惠；★50后无优惠；备注：可以买房送车位的优惠，来带动142㎡大户型的销售！物业加强协调监管信华●城市风尚项目运营问题分析盘客不彻底，杀客不自信问题反馈不及时团队协作差案场管理松散缺乏市场调研整顿培训主观客观分析信华●城市风尚项目案场整顿建议恢复早晚例会加强培训指导发扬团队精神重视市场调研加强培训指导•早例会布置工作，晚例会盘客分析，分享经验，反馈问题；•发扬团队精神，学会ps等配合；•注重对老客户的回访，可以采取短信、微信等回访；•加强学习，认真市调，提升自己客户分析能力，杀客逼定技巧运用，同时经理做好协助逼定谈判。学习分享彭泽县房地产市场分析彭泽县城市发展概况2014年经济运行总体平稳，全县实现生产总值61.38亿元，增长10.3%。其中一产15.04亿元，增长4%；二产34.32亿元，增长14.6%；三产12.02亿元，增长8.3%；三次产业比例调整为24.5：55.9：19.6。全社会固定资产投资89.4亿元，增长25.6%。社会消费品零售总额19.55亿元，增长10.1%。农民人均纯收入9998元，增长14.9%。2014年彭泽人均拥有住房面积17.32㎡/人（2014全国城镇人均价住宅面积位23.7㎡/人）。近几年来彭泽县利用县城“依山怀湖，濒临长江”的自然环境和区域特色，发展沿江经济开发带；拉开城市框架，增强城市的辐射力，城区规划面积由原12平方公里增加到17平方公里，人口容积量为14万人（现有人口7.5万左右）。构筑了一寓一城二园二区三场的格局。彭泽县房地产区位分析图黄色为2014年以前的项目开发项目，黑色为2014年后开工开盘在售主要项目彭泽县房地产现状2011年彭泽县房管局备案套数674套，2012年彭泽县房管局备案套数为588套（其中城市风尚项目占286套）；2013年至今备案套数为1065套（其中城市风尚项目占461套）2014年第一季度成交379套新房，商铺859套，2015年第一季度成交356套，商铺219套；对比明显反映出2015年地产成交区域下滑趋势（来访量下降所致），成交均价都维持在3300元/㎡左右。彭泽县城已经出现开发商跑路现状，有些项目处在阑尾状态，地产进入高开发期，大量房源入市，现房成交已是发展趋势！非常有必要加快新项目开发速度！地产迎来白银时代县城地产发展趋势分析案例：三四线楼市并非地狱！易居研究院跟踪的30个典型城市数据表明，今年5月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势一致，均出现了上升。其中，一线城市同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%，二线城市由4月的25.0%上升至25.3%，三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。三四线住宅成交量也随全国大势而反弹。从区域结构看，当前一线城市住宅市场已进入二手房主（现房）导阶段，少数二线城市正在进入，多数仍处于新房主导阶段。而广大三四线城市仍处于新房开发快速增长期，自住性购房需求大量存在（主要包括本市居民改善需求和周边地区进城购房刚性需求），库存高的问题随着时间的推移正在缓解，因为过去三年开发商不敢在三四线购地了，未来几年新房供应自然会趋降。多学习多总结多借鉴信华●香堤湖畔项目分析狄公湖畔23万方地中海花园社区信华●香堤湖畔项目效果图信华●香堤湖畔项目SWOT分析项目的优势（S）（地利）区位地段优势：老城中心区，生活配套一应俱全齐全，且是二中等学区房，依江临湖、风景独好；家在城中央住在花园里（出则繁华、入则恬静）；规划设计优势：23万方地中海花园社区，彭泽人湖居品质生活的美好诠释；地产品牌优势：信华建设集团是彭泽最大地产开发商，“信华”品牌深入彭泽人心；产品组合优势：香堤湖畔一共有23种户型（花园洋房，洋房，多层，小高层，高层等）大部分都是市场主流畅销的户型设计；2015政策优势：1月建立不动产登记制度，2月央行降准0.5%，3月央行降息0.25%，4月再次降准1%；两会提出“分类指导，因地施策”的调控意图；6月16日购房契税下调到３％。6月底再次降息0.25%，购房利息创新低。信华●香堤湖畔项目SWOT分析项目的劣势（W）商业价值有限：由于地块位置不临主干道（狄公湖北岸），单边街商业投资价值相对会差些，但餐饮业相对受欢迎些；地段认可度低：马湖片区由于临近工业园、化工厂、水泥厂、搅拌站等企业空气有一定污染，周边环境差（沿湖乱停车需要予以重视）；地块旁安置房：周边安置房有大量多层闲房（价格会远低于市场价在暗售），水岸明珠项目砖混结构多层房备案成交均价2900元／㎡，一定程度上影响到项目销售（价格差）；房源多去化慢：彭泽县目前入市可售房源超过2000多套，正常需要30多月时间去化（近2年时间），现房成交相对期房更有优势。信华●香堤湖畔项目SWOT分析项目的机会（O）房地产发展程度低：彭泽县房地产发展程相对度低，产品种类不丰富，住宅项目上20万方的少（新城国际），洋房等主题风情的高品质社会更是空白；多层市场存在需求：目前彭泽县住宅项目以小高层、高层为主，多层建筑需求更强烈；周边项目尾盘销售：目前狄公湖周边有三个项目：水岸明珠、永兴商厦、龙城国际，区域目前暂无新项目，马湖新区域市场竞争相对小些；城市化进程大加快：城区规划面积由原12平方公里增加到17平方公里，三大新区打造；乡镇人流大量涌入县城，2020年县城人口规模预计达到14万（翻一倍）；城市风尚成功开发：信华·城市风尚2015年住宅完成扫尾收官销售，为信华·香堤湖畔奠定良好老客户基础，信华品牌深入人心！信华●香堤湖畔项目SWOT分析项目的威胁（T）地产竞争日趋激烈：随着2014年地产正式进入白银时代，2015年地产迎来首轮淘汰赛，地产激烈程度已经到了血拼的境地，人才储备，物业服务等品质提升、企业运营管理水平及融资渠道等尤为关键；彭泽县房地产现状：彭泽房地产在售项目中可售房源约为2000多套（约35万m²），未入市的住宅数量约7000套（约95万m²）；彭泽县城人到九江市购房还是比较普遍（马当核电站在一定程度影响本地二次置业）。政策等不确定因素：尽管国家自2015年1-６月不断出救市的政策，促进消费者购房，但就现实效果来看一二三四线城市楼市成交有所上升，尤其更要关注其市场监控政（2015加强了开发商账户的监控）；一期开发市场营销：香堤湖畔定位彭泽最高档的项目，备受业内及社会关注；园林绿化示范区等样板工程及高效的销售团队的组建，直接响到一期销售进度。信华●香堤湖畔项目客户分析按区域和职业可分析：①县城成功人士（改善型）：事业有成个体户或私营企业主（注重地段及环境），多以花园洋房、多层及大户型为主（楼王）；②县城周边乡镇进城购房（刚需，注重学区），以小高层及高层三房为主，部分选择两房的婚房；③县城企事业单位中高层领导和主管等公务员（改善型，注重品质及环境），多以洋房、多层为主（政府有建集资房计划）；④老年人退休养老房都以两房为主（注重环境）。信华●香堤湖畔项目一期营销策略分析（2016-2018）事项时间楼栋号推出套数销售价格建议认筹开盘2016.01-032#、8#、9#2#洋房30套，8#小高层66套，9#高层153套；共计249套8#均价3200元/㎡；9#均价3300元/㎡；2#洋均价4200/㎡；首次加推2016.03-043#、5#洋房36套，多层36套；共计72套3#均价4000元/㎡；5#均价3600元/㎡二次加推开盘2016.05-0611#11#小高层55套；共计55套11#均价3400元/㎡三次加推开盘2016.09-1212#/7#、15#12#高层51套，15#小高层66套；共计117套12#均价3300元/㎡；15#均价3200元/㎡2017加推加推开盘20171#、6#、7#、10#1、6#洋房64套，10#高层68套，7#小高层66套；共计198套1#均价4200元/㎡；6#均价4400元/㎡；7#均价3400元/㎡；10#楼均价3500元/㎡信华●香堤湖畔项目推盘策略2016年预计加推三次开盘，推出350-400多套房源，2017年推出剩余房源，力争2018年初一期实现清盘，依据实际可以考虑保留6#栋花样洋房！信华●香堤湖畔项目推盘策略（参考指导价）开盘以2#、8#、9#为主，共计249套；其中2#楼洋房（针对改善性二次置业客户，个体经营户等为主）由于彭泽首家推出，目前彭泽在售住宅最高售价4200元/㎡（铭城尚品），定价建议均价4100-4200元/㎡；8#、9#楼（针对刚性需求客户，以结婚用房及返乡置业人群为主）8#由于处在中间建议定均价3100-3200元/㎡有利于吸引客户，实现开盘大热销；9#定价为市场均价3300元/㎡。首次加推以3#、5#为主共计72套；其中5#多层房源加推主要是针对改性性客户（非常认可项目，但承受不住洋房的价格的意向客户），5#定价参考目前市场多层均价3500-3600元/㎡（银海鑫都3600元/㎡，其余3400元/㎡），暂定为3600元/㎡；3#楼拉开与2#楼价，建议定价为4000元/㎡，这样有利于洋房客户成交。信华●香堤湖畔项目推盘策略二次加推主要11#楼为主，共计55套；均价在3400元