万科未来主流市场划分及产品体系91135693.

19.10.171万科未来主流市场划分及产品体系客户土地产品产品品类部陈蔚文1市场2007城镇人口6亿人2亿户每年增量1300万人左右500万户97年到06年，累计竣工26亿平方米，累计销售25亿平方米1997-2006城镇住宅供销对比表01000020000300004000050000600001997199819992000200120022003200420052006年份面积(万平米)竣工面积销售面积2结构商品房市场出租市场保障市场最低收入家庭（廉租房）低收入家庭（经济适用房）最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夹心家庭19.5%20.3%49%8.1%3.1%主流市场支付能力TOP市场价值观驱动生命周期驱动支付能力驱动2万4万15万30万3生命周期驱动的主流市场青年之家（单身，立足）青年之家（单身，立业）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同住）小太阳（小孩出生）孩子三代（双向照顾）后小太阳（小孩长大）青年三代（变老）中年之家（长大）老年二代（变老）活跃空巢22-24岁25-29岁30-34岁35-50岁45-55岁55岁以上购房换房1换房2换房3换房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化换房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化换房3：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求单亲（夫妻离异）首次置业首次改善再次改善安享晚年4产品体系规划：客户＋产品单核心双核心多核心多房二房一房1A1B1C2A2B3A3BD4产品体系规划：＋土地首次改善主流市场首次置业再次改善活跃空巢细分土地客户产品G3/T1G3/T1G2/CG2/C/T2空巢1A、1B、1C2A、2B3A、3BD5产品体系规划：跟品类对应关系22-2425-2930-3435-5045-5555以上青年之家1青年之家1小太阳丁克青年持家后小太阳孩子三代中年之家青年三代活跃空巢TOP市场支付能力低中高TOP年龄G3T1CG2T222-2425-2930-3435-5045-5555以上青年之家1小太阳丁克青年持家后小太阳孩子三代中年之家青年三代活跃空巢TOP市场支付能力低中高TOP年龄青年之家15产品体系规划：跟客户对应关系1A1B1C2A2B3A3BD细分市场比例家庭构成比例青年之家66.20%青年持家11.60%小太阳22.20%青年之家15.20%小太阳25.90%青年持家58.90%首次置业65.00%首次改善35.00%1A1B1C2A2B3A3BD产品线活跃空巢（D）产品线核心价值宜居、养老产品线编码1A1B1C2A2B2C3A3BD目标客户青年之家小太阳青年持家小太阳青年持家孩子三代后小太阳孩子三代老年一代G2G3蚂蚁工房CT1T2主流市场首次改善（B）再次改善（C）首次置业（A）栖居、经济家庭、经济家庭、享受【产品研发思路】产品核心价值超越客户期盼租房栖身低总价、可负担的租金、低维护成本独立生活、满足基本的生活需求方便的提包入住房间数0厅数0卫生间数1套建筑面积（平米）南方：25-33北方：居住人数1人均居住面积（平米）南方：25-33北方：空间紧凑、经济空间混合使用装修、配置到位融合空间、多功能起居空间、睡眠空间保障基本的舒适紧凑厨卫，方便简餐设备配置宽带上网精装修交房齐备家具电器装修配置产品特征A1-G3面积指标房型选择核心诉求购房动机定型产品编号功能配置空间特征产品核心特征发展大道