2-2 服务业选址及设施布置

服务业选址及设施布置服务业选址服务业的选址比厂房和仓库的选址要普遍得多，部分是由于服务机构费用较低。由于服务业具有多个分店来与顾客保持密切联系的特点，所以店址的选择与目标市场的确定紧密相关；同时，市场的需求也会影响机构的数量、规模和特征。服务业的选址追求的是利润最大化。一般采用两种方法：回归模型；启发式算法。服务业选址对于一个服务部门而言，特定的选址是影响收入的一个重要因素。所以服务业选址决策的重点在于确定销售量和收入的多少。决定服务性行业的销售量和收入的影响因素主要有8个：①所选地区的消费者购买力；②所选地区人口情况；③地区竞争情况；④竞争水平；⑤企业的独特性及竞争对手的选址；⑥设施的物质水平和相邻产业情况；⑦企业经营策略；⑧管理质量。服务业选址以下是一个服务行业选址的战略总结。1.收益导向▲产量/收益--服务区域，购买力，竞争，广告/价格▲设施质量--停车场/方便使用，安全/照明，外观/形象▲成本决定因素--管理标准，经营策略2.分析技术▲决定各种因素重要性的回归模型▲运输量计算▲服务区域的人口统计分析▲服务区域的购买力分析3.假设条件▲选址是收益的主要决定因素▲与顾客的密切相关是非常重要的▲特定地区内成本相对稳定▲企业收入是最重要的地点选择在选择服务设施时，我们要综合考虑许多因素。下图列出了在决策时要考虑的因素。这些因素大致可以分为地理位置、设施数量和优化标准。地点选择1.地理位置位置的选择和距离可以在平面上或网络上来表达。平面上的位置可以概括为在一个具有无限扩展性的空间里，设施可以位于平面上任一地方，并且可以通过一个二维的笛卡尔坐标来确定。不同位置之间的距离可以通过两种方法来测量。2.设施数量总体上来讲，一个单独设施的定位基本上可以毫不费力地用数学方法来进行处理。但是，当设施定位数量增多时，用于单一设施定位的方法不能保证用于多个设施时也能取得理想的结果。地点选择3.优化标准私有和公共部门的定位问题在追求某种利益最大化的目标方面是近乎一致的。但是，由于所有权不同，因而可选择的优化标准也不同。在私人部门内部，位置选择受成本最小化（例如，分销中心）或利润最大化（例如，零售定位）所支配。相比较而言，公共设施的决策是由整个社会的整体需要决定的。▲私有部门标准：传统的私有部门的定位分析集中在设施的建造和运营成本以及运输的成本。当消费者必须亲临设施时，对生产者而言，没有任何的直接成本，可是，对消费者而言，距离成为一个限制潜在消费需求和产生收益的障碍。因此，零售中心那样的设施要定位于能最大吸引消费者的地方。▲公共部门标准：公共部门的定位决策是非常复杂的，这是由于缺乏统一的目标和设施投资收益衡量的困难性造成的。公共服务的利益很难定义和直接量化，此时可用一些间接或代替的方法。服务机构的最终位置研究服务机构的选址不仅包括地点选择、对当地地理需求的评估、设施的定位、距离的最小化，在最终位置选择时，可利用的不动产也是一个主要的限制。如下表所列，在最终决策时将要考虑到许多因素：①进出：到高速公路出口和道路进口的方便性；②可视性：距街道的障碍，标牌置放；③交通：能够表明潜在购买能力的交通流量；能妨碍交通的障碍物；④停车：充足的路旁停车位；⑤扩展性：便于扩展的房屋；⑥环境：能说明完成服务工作的周围条件；⑦竞争性：竞争对手的定位；⑧政府：区域限制，税收。７天连锁酒店选址标准位置：一.3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的商旅住宿需求；二.1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳；三.临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔，需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标；四.1公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。五.治安秩序良好。７天连锁酒店选址标准建筑物一：利用招待所、宾馆、办公楼、厂房等旧物业进行改造（1）建筑物为长方体，建筑面积在3000-6000㎡的范围内,宽度或进深以14米左右为最佳；旧招待所、宾馆客房间数在80间以上；（2）建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造；（3）红线范围内有一定回旋余地，可以合理划分对客服务区域与员工区.（4）周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5–6m宽，要考虑通向停车场的流向，有回车路线，停车位在20个左右；７天连锁酒店选址标准建筑物（5）基础设施情况（最佳）：I.水－进水管径75mm以上II.电－用电不低于350KVAIII.排污－纳入市政排污管网，有化粪池IV.通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视V.供暖（北方地区）—设施到位；VI.消防—两个以上消防楼梯，楼层消防疏散间距不超过20米，70立方米消防水池容量。如不符标准，需具备修建的空间。（6）房屋使用性质最好是商业服务业或者具备变更为前者的可能；（7）房产产权清晰，尽量回避银行抵押物业；７天连锁酒店选址标准建筑物二：小块空地建造或购买土地（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内；（2）占地面积300-1000㎡左右，具体面积视地理位置与价位而定；（3）该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地；（4）该地块容积率符合改造后的需要。沃尔玛选址要求一、对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。沃尔玛选址要求二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场。沃尔玛选址要求三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。沃尔玛选址要求四、其它1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。苏宁电器选址选址标准：1.租赁年限：10-20年2.租赁面积：2500-20000平米3.租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；4.租赁区域：待选商业物业地处核心商圈，家电商圈、潜在商圈及居民社区较密集的主干道上。苏宁电器选址选址标准：5.物业指标：1）入口：有独立的顾客入口和货物通道，且顾客的入口临街，宽度在10米以上。2）交通：最好地处十字路口，双向4车道尤佳。要有多条公交车等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物。3）门前场地：宽敞平整，可停放机动车辆和非机动车辆，可举办户外促销活动。4)店招、广告：主入口可设立主店招，租赁对应外立面及楼顶可设广告位，公用通道内可设引导、指示牌。6.设施设备：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯。电容：提供80kw/1000平方米的电量供商场照明、样机展示使用。7.物业结构：层高3.5米以上，柱间距7.5米以上肯德基选址肯德基选址按以下几步骤进行。一、商圈的划分与选择1、划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是明的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。肯德基选址2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店3年以后效益会多好，对现今没有帮助，这3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。肯德基选址二、聚客点的测算与选择1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。肯德基选址2、选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。例如某个社区的马路边有一家肯德基店，客流主要自动向西走。如果往西一百米，竞争者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在西边开，大量客流就被肯德基截住，效益就不会好。服务设施布置一、服务系统的构成要素人力资源服务设计的方法服务制度服务基础设施服务设施布置零售服务业店内布置零售服务业布置目的就是要使店铺得每平方米得净收益达到最大。在实际应用中，这个目标经常被转化为这样的标准如“最小搬运费用”或“产品摆放最多”，同时应该考虑到还有其他许多的人性化的因素。一般而言，服务场所有三个组成部分：①环境条件；②空间布置及其功能性；③徽牌、标志和装饰品。服务设施布置1.环境条件是指背景特征，如噪音、音乐、照明、温度等，这些都会影响雇员的具体表现和士气，同时也影响了顾客对服务的满意程度、顾客的逗留时间以及顾客的消费。虽然其中的许多特征主要是受建筑设计（照明布置、吸音板和排风扇的布置等）的影响，但建筑内的布置也对其有影响。比如，食品柜台附近的地方常可以闻到食物的气味，剧院外走廊里的灯光必须是暗淡的，靠近舞台处会比较嘈杂，而入口处的位置往往通风良好。服务设施布置2.空间布置及其功能性①设计出顾客的行走路径②将商品分组。行走路径的设计目的就是要给顾客提供一条路径使他们能够尽可能多得看到商品，并沿着这个路径按需要程度安排各项服务。通道也非常重要，除了要确定通道的数目之外，还要决定通道的宽度。通道的宽度也会影响服务流的方向