XXXX0621嘉兴富安商业中心项目服务建议书-易居

2010.06.18谨呈嘉兴富安房产开发有限公司嘉兴富安商业中心项目服务建议书2©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目录一、项目服务背景二、项目环境分析三、CRIC服务建议四、CRIC的咨询服务特质五、项目研究思路与工作模块六、项目服务时间及报价附件：执行团队与服务案例3820436471743©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有１.企业背景——台湾TONG集团企业产品浙江东明不锈钢制品股份有限公司不锈钢紧固件生产的领航者——全球排位第三东明实业（嘉兴）有限公司是TONG集团在浙江省嘉兴市经济开发区设立的独资企业，专业生产THE品牌不锈钢标准件。产品70%出口，广泛应用于太阳能、石化、轻工机械、通讯、建筑等行业。集团总产能每年可达十万公吨，以“THE”作为产品商标，开创行销通路，销售遍及全球五大洲。集团子公司：嘉兴富安房产开发有限公司嘉兴富地置业有限公司嘉兴富名置业有限公司公司下设工程部、预算合同部、行政开发部、市场营销部、物业部等5个部门，其中工程部下，分别设有富安项目部、富名项目部、富地项目部及东明项目部。公司面对日趋激烈的市场竞争，提出了“专注品质，追求卓越”的方针，在总结已有项目成功运作经验的基础上，进一步对市场战略和业务流程进行检讨，对客户需求、产品类型进行细分。现开发项目5个，产品类型涵盖住宅小区、高档公寓、五星级酒店、商业区、办公楼、厂房等，其中已建造完成的富安御园项目更是获得市场的广泛认可，在嘉兴房地产行业享有很高的知名度和美誉度。富安房产一、理解开发商/企业背景房地产产品：——富安臻园——富安御园——富安商业中心……5©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有企业愿景企业发展方向东明实业——不锈钢跨国品牌企业、市场覆盖全世界五大洲房产开发——立足嘉兴，快速发展，重点打造富安品牌竞争力。我们认为：富安房产公司作为台资集团的本土型开发企业，是当地的纳税大户，肩负创造企业价值和社会价值的双重责任。本项目是作为房地产开发中首个综合体项目，富安公司在大型商业地产开发上经验并不充分，为实现口碑形象与经济回报，需要商业地产专业支撑来达到商业地产价值最大化的获利模式。一、理解开发商/企业愿景6©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有通过双方的前期沟通接洽与现场考察，并对项目进行基本诊断后，我方认为富安公司寻求咨询服务的委托目标在于以下几个方面：困惑需求困难1：缺乏商业地产开发、规划和运营经验困难2：缺乏对项目商业价值评估体系，无法完成项目的精确估值困难3：缺乏商业地产相关资源以及整体租赁、收购的投资合作对象需求1：对项目进行经济测算，并进行项目价值和市场价格评估需求2：为项目设计经济效益最大化的业态规划方案需求3：为提升项目商业价值，对现有设计规划方案提出调整方案需求4：提供寻求整体租赁或整体收购的合作对象的中介服务３.企业需求一、理解开发商/企业需求7©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有：根据项目定位规划提供定位明晰的招商代理或招商代理顾问服务服务2：提供对项目整体收购或整体打包租赁的战略合作对象中介服务服务3：提供项目后期招商调整及运营管理顾问服务延伸服务1.精准市场定位及最佳经济效益测算2.建筑物业功效最大化对租售价格的提升项目委托要求3.落地性的招商中介代理1.中长期高回报率要求对业态组合配置的专业建议2.建筑物业结构及楼层布局调整修改建议3.招商代理实施及优质客户资源对接现实需求引发的延伸需求３.企业需求一、理解开发商/企业需求8©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有公里范围圈三塔公园南湖本项目位于中环西路近中山西路，距中心城区仅2.5公里左右，距江南摩尔1.5公里，紧邻嘉兴汽车站、市级政府机关，周边京杭古运河、三塔公园等人文景观资源丰富。市区核心位置，环境优美。项目塑造目标：“时尚品位生活尽在嘉兴城中城”。开发内容有五星级酒店、办公和集中型商场等物业。项目预计总投资5.2亿元。1.项目基本概况二、项目价值判断/项目基本概况10©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目基本概况总项目规划指标：总用地面积：37634㎡商业面积：39160㎡酒店面积：28901㎡办公面积：27823㎡住宅面积：2.2万㎡总建筑面积：163581㎡容积率为：3.0建筑密度为：42.2%项目形态：富安商业中心商业部分初步规划为地上4层，地下2层，地上面积39160㎡，地下面积26729㎡。其中一层层高5.５米，二三四层层高均为5米；建筑沿中山西路面宽约96米，进深约100米，基本呈正方形块体形态。二、项目价值判断/项目基本概况11©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市区域地位二、项目价值判断/城市区域地位嘉兴市是浙江省省辖市，位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，区位优势明显，是长江三角洲重要城市之一。嘉兴提示：嘉兴市位于沪、杭、苏、宁核心位置，区位优势明显。提示：杭嘉湖绍共同签署《推进杭州都市经济圈一体化行动纲要》。四地同城，一体化发展形成长三角“金南翼”。主导产业：机电设备服装皮革业旅游业城市荣誉称号：中国优秀旅游城市国家园林城市全国双拥模范城市全国绿化模范城市12©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域地位：嘉兴地处中国最具经济活力的上海经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，连跨三省之界，居于江、浙、沪城市群之中心位置。坐拥沪杭高速、乍嘉苏高速和杭州跨海大桥北岸连接线之交通黄金三角区（规划建设有沪杭高铁，杭州湾嘉甬大桥、嘉绍大桥、萧山大桥等）接受国内、国际产业、资本的辐射，是中国长三角之产业金三角。项目位置上海苏州杭州宁波2.城市区域地位城市地位:嘉兴受上海开发开放的辐射、苏南开放型经济和浙南民营经济的交汇影响，社会经济快速发展，综合实力显著增强，目前所辖县（市）均进入中国百强县前30强和“浙江省小康县”行列。由于沪杭高速公路，乍嘉苏高速公路等陆续贯穿境内，嘉兴到上海，杭州，苏州已形成一小时交通圈，使得嘉兴成为了大陆沪杭苏地区炙手可热的新投资热点。随着磁悬浮列车设站嘉兴，嘉兴与上海、杭州的通行距离进一步缩小，嘉兴在长三角的城市地位进一步得到提高。二、项目价值判断/城市区域地位13©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有受到产业结构优化及长三角经济圈辐射的影响，嘉兴市GDP增长率近几年都保持在12%以上，展现出强大的经济活力。全市GDP由2005年的1159.66亿元，增加到2009年的1917.96亿元，按可比价格计算，年均增长12.1%。人均GDP增长率保持在7.7%以上，2007年2008年增长率分别为11.8%和8.7%，受金融危机影响2009年有所减速，增长率在7.7%，2009年人均GDP达到44896元，大大高于周边城市水平。特别说明：嘉兴市人均GDP统计口径自2007年开始采用常住人口为基数，之前以户籍人口为基数。二、项目价值判断/城市经济状况3.城市经济状况2001-2009年嘉兴GDP指标2001-2009年嘉兴人均GDP14©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、项目价值判断/城市商业格局项目位置一心三翼五极4.城市商业格局即由中山路、勤俭路、禾兴中路和建国中路所形成的“井”字型市级商业中心区块。一心即南湖、秀洲两区商贸发展翼和南湖新区旅游商贸发展翼。“三翼”的发展将成为“一心”的必要补充和有力支撑。三翼即嘉善、平湖、海盐、海宁和桐乡五县（市）区域商贸发展极。五极即分布于嘉兴市域各镇，以满足本地居民生产、生活需求为主的商贸服务网络。多结点空间布局：根据嘉兴市城市总体规划原则和商贸业发展定位，嘉兴市商贸流通业将形成“一心三翼五极”的整体发展格局。15©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、项目价值判断/城市商业价值对嘉兴商业的基本判断：本案与现有传统核心商圈毗邻，在市级商业中心的辐射范围内，未来的商业能级没有上限。基于对嘉兴市整体经济发展以及产业发展的基本状况分析，嘉兴市具备商业能级更新换代，新型商业标杆快速确立的发展契机。通过我司对项目的继续深入调研与分析，我们必将使本案在嘉兴的整个商业格局中发挥重要作用。嘉兴商业发展的定位：充分利用位于上海经济圈、杭州经济圈和环太湖经济圈三圈交汇口的区位优势，确立立足长三角、建设大嘉兴的目标；凸现嘉兴商贸的人文、旅游、休闲服务特色，着眼于建设和实现“人文嘉兴、休闲嘉兴、人居嘉兴”的商贸流通新格局；将嘉兴建设成为长三角地区极具优势和竞争力的区域性休闲商都和浙北商贸中心城市。嘉兴商业格局：在嘉兴市区范围内形成四个层次的商品流通网络，即：第一层次为嘉兴市级商业中心；第二层次为秀城区、秀洲区两个商业副中心和南湖新区景区商业中心；第三层次为分布于市级商业中心和区域商业中心内（或周边）的若干条商业街；第四层次为分布于市区和各镇区居民集中居住区域的若干个社区、镇区商业中心。5.城市商业价值江南MALL嘉禾北京城购物广场大润发旭辉广场（在建）欧尚超市（土地）戴梦得购物中心本案易初莲花好又多MALL或大卖场；中型超市；城市商业中心江南大厦沃尔玛16©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有江南摩尔商圈：2.0-4.0元/M2大润发本案中山名都底商：1.9元/M2越秀花园底商：1.67元/M2友谊路商铺：1.05-1.5元/M2阳光城底商：0.7-1.3元/M2耀城广场底商：1.39元/M2吉杨路商铺：1.3-1.5元/M2我们的观点：从嘉兴商业市场租金情况看，整体商业价值偏低，没有从市级商业、商业区域中心到社区底商中形成一定的租金合理梯度，因此，我们判断，市级商圈的物业租金存在着提升与突破的可能性。我们认为，在现有的商业格局中，做好商业物业的适度超前，强化品牌导入，在业态组合上充分考虑合理的配置，一定能突破现有的租金区间，使本项目的商业价值得到最大的体现。商铺地址商铺面积㎡租金元/㎡/日周边小区域耀城广场商铺601.39世纪嘉苑商铺2400.97大润发商圈国浩广场底商（中山西路）2304.00国浩广场底商（中山西路）3151.00江南MALL商圈地下商铺，靠近沃尔玛入口492.68西区S-04号商铺（紧靠沃尔玛购物中心入口）32.53.79肯德基右侧时尚精品街内153.33秀洲区行政中心对面332.08秀洲区行政中心对面682.01城西区友谊路洪越路路口381.05建明公寓菜市场后商铺101.33越秀南路商圈吉杨路副食品市场641.49越秀路文昌路口103.50越秀花园301.675.城市商业价值二、项目价值判断/城市商业价值17©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有道路类别影响项目商业动线布局本项目交通条件构成主干道中山西路、中环西路综合性车辆（出行、物流通道）次干道常秀路、吉杨路个人消费品购买者、生活出行支路龙起巷、秀仁路个人消费品购买者、生活出行中山西路（主干道）常秀路（次干道）吉杨路（次干道）龙起巷（支马路）中环西路（主干道）秀仁路本案高层酒店商业办公多层