房地产工程质量缺陷系统解决方案

标杆地产工程管理破解之道——工程质量精细化管理第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管理存在的十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产企业工程管理出现的问题1、项目工程质量管理问题4、工程合约规划管理问题2、项目工程进度管理问题3、项目工程成本管理问题■房地产企业工程管理出现问题的分类：5、项目业务运营流程问题房地产工程质量管理出现的问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题■工程质量管理出现的主要问题分类：从业主投诉的角度看待工程质量管理问题安全性质量问题■安全性质量问题的主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题6、……5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题功能性质量问题■功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……观感性质量问题■观感性质量问题的主要体现：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……房地产工程进度管理出现的问题1、目标计划与实施计划脱节3、工程保障计划脱节问题4、工程施工计划组织问题■工程进度管理出现的主要问题分类：5、……从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题2、工程总控计划管理问题房地产工程成本管理出现的问题1、目标成本体系缺陷问题2、设计变更责任成本问题3、施工措施成本管理问题■工程成本管理出现的主要问题分类：5、……4、工程动态成本协调问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题房地产工程合约管理出现的问题■工程合约管理出现的主要问题：从企业风险控制的角度看待工程合约问题1、合约管理体系缺陷问题2、合约规划风险控制问题3、合约范围深度要求问题5、……4、合约标准明确问题房地产项目运营管理出现的问题■项目运营管理出现的主要问题：从企业长期发展的角度看待流程管理问题1、目标管理与业务流程管理脱节2、业务流程管理体系不健全3、业务流程衔接标准缺失5、……4、业务流程管理不完善房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板一：一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗？随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板四：相当一部分房地产企业及工程师过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管理水平和质保体系，缺乏对施工单位和监理单位主动输出质保体系的有效管理房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板五：过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板六：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板七：部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成不能正确的看待质量与成本的平衡关系房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板九：部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期对模板、脚手架等周转料应如何约定？对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板十：部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破成本管理体系不完善新形势下企业对工程质量管理的要求■传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求■传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系参与材料验收和分部分项工程验收施工工艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的重点发生变化工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程进度管理的要求■传统意义上工程进度管理的定义：强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度管理的要求■新形势下工程进度管控的对象发生变化施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前新形势下企业对工程成本管理的要求■传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下的成本管理部门新形势下企业对工程成本管理的要求■新形势下工程成本控制的定义发生变化：由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响国内现行规范不完善的影响■为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题？■为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂？第二部分：万科工程管理的破解之道一、万科工程质量管理的破解之道二、万科工程进度管理的破解之道三、万科工程成本管理的破解之道四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺乏有效的控制■标杆企业的破解之道：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点，控制关键易错环节优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量万科工程质量管理的破解之道■事前控制二，提出《防渗漏、防开裂设计专篇》的设计成果管理要求针对设计院的大部分设计人员对房地产企业关注的防渗漏、防开裂设计的防控重点、难点等重视不足的现状。借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理，提出专篇设计要求万科工程质量管理的破解之道■事中控制一，通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计万科工程质量管理的破解之道■事后控制一：优化《施工图设计审查程序》根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计规范、了解企业客户标准了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理标准和施工技术标准■标杆企业的破解之道：制定万科的企业《工程质量管理标准》程序性、系统性地解决工程质量问题整合并明确内、外部资源的管理要求统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，关键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰■标杆企业的破解之道：制定企业《工序检验要求》明确工程质量三级质保体系的管理要求设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节四：缺乏前置技术管理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理■标杆企业的破解之道：强调技术方案先行强调动态质量管理跟踪强调施工样板引路合约招标文件标准化万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控■标杆企业的破解之道：明确不同阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制评价万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验收或分户验收流于形式。业主投诉与工程质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节八：维修不及时、维修质量不到位易引发业主投诉升级■标杆企业的破解之道：提前明确施工单位入住配合和维修义务保修期内保留现场应急维修队伍万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节九：房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段■回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段万科工程质量管理的破解之道■事前控制一：针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理万科工程质量管理的破解之道■事前控制二：针对监理人员专业能力不足责任心不强，现场监理不认真的问题：招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本＋利润＋浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金万科工程质量管理的破解之道■事中控制一：加强对监理体系的管理，甲方重点工序抽检比例不低于30%：甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检）万科工程质量管理的破解之道■事中控制二：保留甲方主动调控手段：合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲