世邦魏理仕金外滩项目顾问服务报告(终稿)

长沙华远金外滩综合项目发展顾问服务报告(终稿)2009/09/25华远地产股份有限公司呈致CBRichardEllis|Page2执行总结执行总结CBRichardEllis|Page3执行总结基地分析q区位条件数据来源：世邦魏理仕本项目芙蓉CBD滨江新城金融城n项目位于长沙市甚至湖南省的核心区位；n项目位于政府规划芙蓉CBD内，周边金融城、滨江新城等规划商务、商业中心CBRichardEllis|Page4执行总结基地分析q地块周边环境黄兴路步行街解放西路坡子街太平街人民西路西湖路五一广场n项目以东商业氛围浓厚，市级顶级商圈，且文化底蕴浓厚；n项目以西自然景观资源优越，江景、山景、城市天际线尽收眼底；n项目以东、以南邻近地块以老式住宅为主，环境稍欠佳CBRichardEllis|Page5q地块交通条件地铁2号线五一广场站芙蓉广场换乘站地铁3号线劳动路广场站n项目周边有三条规划地铁线站点，1号线（南北走向，预计2013年建成）、2号线（东西走向，预计2014年建成）与3号线（东西走向，预计2020年建成），距离项目约1公里；湘江中路、五一大道可能会设置一站点，但还未审批公示；n项目周边目前已有公交系统较完善；n项目四周道路多为城市主干道，道路交通系统完善；规划中，双向4车道，将与书院路实现连通东西向由东向西3车道，由西向东单向车道东西向双向8车道东西向南北向东西向方向双向8车道，西侧绿化由北向南单车道由东向西5车道，由西向东公交车单向车道车道解放西路人民西路西湖路湘江中路太平路过江隧道执行总结基地分析CBRichardEllis|Page6q小结第一方阵——市场前景最佳n商业市场机会：一站式购物中心、家庭型消费、奢侈品消费、酒吧餐饮消费n高端住宅市场机会：滨江豪宅、品牌住宅n小户型公寓市场机会：精装修小户型、LOFT、SOHO第二方阵——市场前景尚可n酒店市场机会：国际品牌五星级酒店、精品酒店n写字楼市场机会：国际标准甲级写字楼、甲级写字楼第三方阵——市场前景欠佳n服务式公寓：中期缺乏市场各物业市场机会小结012345678910商业高端住宅小户型公寓酒店写字楼服务式公寓执行总结物业市场CBRichardEllis|Page7q小结4045--37972835.216.515.0基于市场最大开发体量*5~8国际甲级写字楼（万平方米）15~25商业（万平方米）300~500五星级酒店（间）--小户型住宅（万平方米）50~150精品酒店（间）--大户型住宅（万平方米）250~450四星级酒店（间）5~15甲级写字楼（万平方米）基于实践开发体量物业类型注：*基于2018年采用市场比较法（适用于长沙已有物业）、城市间比较法（适用于长沙尚无物业）执行总结物业体量CBRichardEllis|Page8q功能布局——方案一湘江--商业----写字楼----综合超高层--（国际标准甲级写字楼、五星级酒店、品牌豪宅）--LOFT----滨江豪宅----SOHO----精品酒店----公寓--7.2%45,000酒店624,164130,000121,414327,750面积100%20.8%19.5%52.5%比例商业办公总计住宅北194,00015,00060,000119,000面积7.8%酒店100%30.9%61.3%比例商业办公总计南N执行总结开发建议CBRichardEllis|Page9--SOHO--q功能布局——方案二湘江--商业----甲级写字楼----综合超高层--（国际标准甲级写字楼、五星级酒店）--LOFT----滨江豪宅----公寓----四星级酒店--N执行总结开发建议7.2%45,000酒店624,164190,00045,000344,164面积100%30.4%7.2%55.2%比例商业办公总计住宅北194,00020,000174,000面积100%10.3%89.7%比例商业酒店总计南CBRichardEllis|Page10q功能布局——方案三湘江--商业----甲级写字楼----综合超高层--（国际标准甲级写字楼、五星级酒店、精品酒店）--LOFT----豪宅----公寓----四星级酒店--N执行总结开发建议10.4%65,000酒店624,164170,000140,000249,164面积100%27.2%22.5%39.9%比例商业办公总计住宅北194,00070,000124,000面积100%36.1%63.9%比例住宅商业总计南CBRichardEllis|Page1120.8%3.2%20.6%31.4%28.3%13.8%17.6%22.4%14.0%22.3%16.1%15.0%13.7%IRR3,492,530北区汇总（49,709）公共车库（北区）22,748住宅地下车库（售）1,557,927商业街北区)673,787购物中心（北区）180,038五星级酒店37,483公寓143,973LOFT23,688SOHO477,677滨江豪宅58,252顶层住宅246,547国际甲级写字楼120,118甲级写字楼（北区）NPV('000RMB)项目息税前现金流汇总q方案一——各物业净现值与收益率1,814,15918.4%南区汇总465,84056.8%地下商业（南区）-55,387N/A公共车库（南区）459,45120.0%商业街(南区)862,32219.9%购物中心（南区）140,55218.2%精品酒店(南区)（58,625）8.5%甲级写字楼（南区）NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总5,306,68919.89%项目汇总NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总整体：南区：北区：执行总结财务分析CBRichardEllis|Page12q方案二——各物业净现值与收益率4,483,93118.67%项目汇总NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总整体：南区：北区：2,186,16817.9%北区汇总(44,327)3.1%公共车库（北区）24,85421.8%住宅地下车库（售）1,045,95132.6%商业街(北区)164,95013.5%五星级酒店37,48317.6%公寓134,97522.4%LOFT46,55314.0%SOHO311,52418.0%滨江豪宅246,54715.0%国际甲级写字楼217,65813.6%甲级写字楼（北区）NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总（61,481）n.a.公共车库（南区）2,297,78319.7%南区汇总465,84056.8%地下商业（南区）732,41420.0%商业街(南区)1,186,59219.7%购物中心（南区）(25,603)8.2%四星级酒店(南区)NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总执行总结财务分析CBRichardEllis|Page13q方案三——各物业净现值与收益率4,246,71019.82%项目汇总NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总整体：南区：北区：1,179,12728.3%购物中心56,83214.9%四星级酒店3,118,57820.8%北区汇总(47,615)3.1%公共车库（北区）11,76219.4%住宅地下车库（售）815,11825.3%商业街(北区)214,55116.6%五星级酒店47,43517.8%公寓142,11120.3%LOFT204,17118.0%滨江豪宅58,25216.1%顶层豪宅246,54715.0%国际甲级写字楼200,19713.7%甲级写字楼（北区）NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总（24,197）n.a.公共车库（南区）18,11658.9%住宅地下车库（售）1,128,13217.9%南区汇总216,31249.8%地下商业（南区）764,08319.9%购物中心及配套商业227,44218.6%多层豪宅（南区）(20,535)8.8%高层豪宅(南区)NPV('000RMB)IRR项目息税前现金流汇总执行总结财务分析CBRichardEllis|Page14p宏观经济和城市发展p基地分析p物业市场研究p竞争分析p需求分析p案例分析pSWOT分析p初步开发建议p财务分析目录CBRichardEllis|Page15宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展CBRichardEllis|Page16n位于中国中南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地；n总面积11,819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里；n2008年末，常住人口658.56万人，是湖南省的人口第三大城市，仅次于衡阳、邵阳；n地处华中腹地，是连接东西、南北的交通枢纽；n湖南省省会，湖南省政治、经济、文化、科教、商贸、交通、金融、信息中心；n下辖5区（芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区）、3县（长沙县、望城县、宁乡县）、1市（浏阳市）。长沙湖南省数据来源：世邦魏理仕q长沙概况宏观经济和城市发展城市综述CBRichardEllis|Page17n长沙市区被流经城市的湘江分为东西两部分；n长沙市区共有5个行政区域：n芙蓉区：市中心n开福区：商业、工业区n天心区：行政、商业区n雨花区：旅游、商业贸易区n岳麓区：教育中心、国家级开发区n本项目位于天心区北端，与芙蓉区交界，毗邻湘江、橘子洲大桥；n天心区位于长沙市南部，面积102平方公里，常住人口超过42万（占全市6.4%）。2007年实现国内生产总值196亿元，比上年增长17%，其中第三产业占比70%；实现社会消费品零售总额123亿元，同比增长22.5%。数据来源：世邦魏理仕q长沙概况开福区岳麓区天心区雨花区芙蓉区本项目宏观经济和城市发展城市综述CBRichardEllis|Page18q长沙概况Changsha武汉人口：833万距离：275公里岳阳人口：525万距离：118公里常德人口：614万距离：154公里益阳人口：468万距离：77公里娄底人口：418万距离：105公里邵阳人口：754万距离：171公里衡阳人口：731万距离：130公里湘潭人口：294万距离：34公里株洲人口：381万距离：40公里长沙数据来源：世邦魏理仕注：图示距离为直线距离人口为户籍人口n有3个主要城市在长沙1小时车程范围内：株洲、湘潭、益阳，3个城市的人口都在300万左右及以上；n另外有5个主要城市在长沙2小时车程范围内：岳阳、娄底、常德、邵阳、衡阳，5个城市的人口都在500万以上；n湖北省会城市武汉位于长沙东北方向，距离长沙约4小时车程；n距离长沙2小时车程范围内的8个城市，共有总人口4,185万；à长沙市的辐射范围内人口众多，作为湖南省会，省内居民将长沙看作明星城市，纷纷到长沙就业、学习、消费、置业。宏观经济和城市发展城市综述CBRichardEllis|Page1936.9%3.428.3106.312,96018,2821,273.8722.281,873.333,000,98658.562008年34.9%3.1%28.85104.512,28816,1531,037.0323.291,445.182,190.25637.362007年------98.34,7047,633462.334.58564.94----2009年1-4月32.6%3.6%28.30101.110,68013,924865.617.631,089.811,798.966312006年33.4%3.8%27.20100.49,66012,434743.4215.71881.421,519.90620.922005年33.4%37.2%恩格尔指数3.9%4.2%失业率25.3023.22城市人均住房建筑面积(平方米)101.399.2商品零售价格指数(以上年价格为100)9,0328,330家庭人均消费性支出(元)11,0219,933人均可支配收入(元)640.33541.31社会消费品零售总额(亿元)9.077.77合同外资(亿美元)668.094