宁波青林湾2期观庭营销推广服务竞选书_189PPT_迪赛

青林湾2期观庭营销推广服务竞选书(上册)市场分析与销售策略建议03年，首度合作共同见证了青林湾的诞生，彼此留下美好印象05年，风雨同舟在困难的时刻，我们经历了难忘的考验一路，我们曾携手并肩现在，迪赛的力量更上一层楼现在，老朋友再见面，憧憬更好的明天一、解读项目二、市场趋势三、产品竞争力四、目标客户定位五、营销策略一、解读项目区位价值项目价值区位价值-海曙商业次中心地块东侧规划有商务中心及欧尚生活中心，整个区域日后将成为海曙区商业次中心。未来将成为融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的滨水综合功能区．海曙商业次中心区位价值-姚江生态水系地块位于市级文化中心“三江文化长廊”始端，城市西部副中心，城市景观主轴上游，姚江历史文化旅游带中端，杭州湾大通道进入中心城区的门户区城，是目前宁波最大的居住开发用地之一。随着“湾头半岛”的规划建设，姚江区块人居环境日显优越，紧连市中心，辐射新江北。本项目应发挥姚江水系优势，以水为脉络，成就楼盘的最大特色。区位价值-交通通达性高地块位于海曙区较偏地段，但靠近环城北路、机场路、环城西路、丽园路、江北大桥、中山西路，道路系统比较完善。另机场路将延伸跨越姚江直达江北。这样地块到达海曙、江北，机场、出入宁波等都较为方便。江北,直至杭州湾机场地块概况用地性质住宅占地面积128671㎡住宅面积80101.29㎡商业面积5711.29㎡总户数507户容积率0.8建筑密度25%建筑形态7幢小高层,8幢双拼,44幢联排工程进度打桩车位数量663辆项目概况项目价值-青林湾品牌价值青林湾一期是宁波区域内规模性大盘，具有较高的知名度和美誉度,为二期项目做了较好的铺垫。项目价值-公交便利,配套成熟公共交通：公交线有14路、214路、330路、337路、339路、345路、806路、817路等公交车直达地块周边。到天一广场5公里，车行约十分钟.居住配套：地块周边均规划为宁波大型的居住社区，如已建成的青林湾1期、倡导人居、环境与节能的水岸心境等。幼儿园、学校、菜场、医院、超市、银行等生活配套也都逐步齐全。项目价值-一万平米中庭水景项目价值-城市别墅稀缺，水系环绕共200套别墅,双拼16套,联排184套双拼户型开间8.6米，联排户型开间6.9-7.2米部分产品餐厅挑空采光屋顶设计除L1套型外其他均双车库设计,面积在55㎡左右,有产权赠送产品地下室面积在55-60平方米项目价值-小高层中小户型，得房率高共307套住宅,100平方米以下户型为主，刚性需求总体设计小而精致，且居住功能得到全面保证70平方米产品可兼做两房,并可与旁边户型拼套组合成170平方米户型70平方米产品与A户型拼套70平方米产品与C户型拼套海曙商业次中心姚江生态水系青林湾品牌价值城市别墅、第一居所1万平米水景中庭项目卖点二、市场走势预判经济政策市场特征趋势研判市场主线：在宏观经济和政府救市政策迟迟未出的大背景下，2008年1-10月份，房地产市场开始逐渐迈入“冬天”，呈现出“量价齐跌”的局面。对于市场后市的判断：大环境受全球经济危机，国内政策效应难以在短期内实效等影响下，小环境内遭遇购买力萎缩，市场信心低迷整体市场不容乐观迪赛观点：2008年与2005年的“楼市冬天”有着本质的区别：2005年是属于政策驱动型，而实际购买力存在，市场在短期内得以复苏，而2008年属于经济驱动型，宏观经济面临着前所未有的考验，市场购买力下降，导致了本轮的市场危机。市场完全复苏预计需要1-2年。经济政策面进入2008年，在高通胀的压力及美国金融风暴的辐射下，中国经济下行的趋势越来越明显，GDP增速已经从去年全年的11.9%大幅放慢到今年三季度的9%，CPI上涨4%预示“通胀降温”，政府在10月份和11月份连续出台的多项政策表明宏观调控已经转向“保经济”，而稳定出口、鼓励投资以及刺激内需等一系列调整也在为防止经济继续下行甚至“硬着陆”。迪赛观点：今年在全球经济衰退的影响下，中国经济也面临着前所未有的考验，11月5日，政府出台十项救市政策，其中四万亿在三年内的投资计划刺激了市场信心，股市一个礼拜持续上涨，可见市场对于国内的经济依然保持较好的前景预期。11月18日，中央电视台2009年度黄金时段广告投标会上，国内企业全面胜出，总投标额达到87亿远超08年度65亿，体现国内企业对于未来经济的信心度依然较高。宏观经济形势：迪赛观点：从政策的导向来看，已经从去年的紧缩政策转为目前适度宽松的基调，并且在11月初推出十点救市计划，可见政府已经意识到经济环境的恶化。而目前推出的拉动内需的政策，随着进一步细则和地方政府细则的出台。本司判断将在一年以后对市场起到有效作用。时间政策2008年9月15日央行宣布“双率”齐降2008年10月9日中国打出降率免税组合拳2008年10月12日系列新政支持房地产对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；暂免征收印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2008年10月28日央行年内第三次下调利率2008年11月5日十点“救经济”措施出台措施偏向通过投资、基础建设等方面，拉动经济增长。其中：加大金融对经济增长的支持力度、加快建设保障性安居工程都房地产之间相关。2008年11月11日“快、准、狠、实”扩内需促经济增长七项工作对于宁波市场而言，以下三点较为重要：着力扩大消费需求特别是居民消费需求、促进房地产市场平稳健康发展、努力保持出口稳定增长宏观政策走势市场现状特征总体市场形势扫描—“量价齐跌”数据来源：迪赛数据平台2007-2008一年来宁波市四区商品住宅供求走势05101520253035成交面积(万方)02000400060008000100001200014000批售面积25.5213.5320.2916.121.3216.7121.038.7230.736.7228.2822.0124.78成交面积13.3927.1817.8111.193.0511.9220.1113.4914.279.489.778.577.91成交均价98209071108619044914210171982910935103021144612886108791015810月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价(元/平米)2007-2008一年来宁波市四区商品住宅供求走势05101520253035成交面积(万方)02000400060008000100001200014000批售面积25.5213.5320.2916.121.3216.7121.038.7230.736.7228.2822.0124.78成交面积13.3927.1817.8111.193.0511.9220.1113.4914.279.489.778.577.91成交均价98209071108619044914210171982910935103021144612886108791015810月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价(元/平米)供求关系：从2008年6月份开始，市场供求关系开始失衡，供应量远远高于需求量，并且市场去化量开始逐渐萎缩。成交价格：从8月份开始，随着万科的降价，市场整体价格开始下探。历年市场供求关系对比—“需求萎缩”数据来源：迪赛数据平台态势总结：2008年1-10月份住宅市场供销与前三年相比，呈现供应与成交量一同大幅下降趋势，销售表现不理想，市场平均销售率仅为45%。达到历史新低。说明市场需求出现严重萎缩。近期市场表现特征：价格成为撬动市场的唯一“砝码”•高层豪宅：价格依然处于高位运行，成交量低迷。改善型购房观望•普通住宅：低单价、高优惠项目销售态势良好。刚性需求依然存在。•别墅：低总价别墅、经济型别墅热销，高价位则销售缓慢。豪宅—江东玫瑰花园产品类型：393套高层精装公寓主力面积：87-97平方米，组合面积达到180平方，360平方开盘时间：9月12日价格调整时间：10月13日单价：开盘价格：17000元/㎡起，成交均价19800元/㎡调整价格：13000元/㎡起，成交均价16000元/㎡.主力总价：170万--300万装修标准：2000-3000元/㎡优惠：一次性付款98折从9月12日起开始销售，开盘期间签约32套，销售率为9%，而后无成交，客户选择进一步观望，自价格调整及一周的媒体广告“轰炸”后，至今签约45套，销售率为11%，且以老客户为主。目前整体销售率为20%。豪宅—高新区江南一品二期产品类型：高层939套主力面积：115-400㎡开盘时间：12月单价：预计在1万元/平方住宅主力总价：115-400万之间产品特点：送大露台面积在47-85平方米。项目特点：产品特点延续了一期别墅产品的高端形象，赠送较大的露台，有效增加了产品的附加值。市场对于115-140平方米的接受度较高，而对于大户型产品受到高总价影响，接受度一般。豪宅—江北湖景花园产品类型：联排20套，高层798套主力面积：高层90-170㎡，别墅270-310㎡开盘时间：7月3日单价：住宅价格：大宅均价23000元/㎡，小户15000元/㎡，项目最高价26000元/㎡；10月，小户价格调整为12000元/㎡别墅价格：成交均价1000万元/套住宅主力总价：140万-400万装修标准：1500-3000元/㎡，套型不同，装修标准不同优惠：一次性付款96折7月初开盘，成交49套，其中别墅2套，8月售出122套，其中别墅2套，9月售出59套，虽然10月初价格下调，但10月至今成交6套。销售率：住宅部分达到28%，别墅25%。豪宅—江北凯德汇豪天下产品类型：870套精装公寓（其中二期452套）主力面积：一期160－210平方米三房，二期40-60平米公寓、140-280大三房开盘时间：一期2007年3月30日，二期2008年11月8日单价：一期价格：成交均价16000元/㎡二期价格：成交均价20000元/㎡.主力总价：300万--400万装修标准：3000元/㎡优惠：一期开盘一次性付款97折；2008年10月实行跨年度分期置业计划：首付30%，第一次付款10%2个月内第二次付款20%。二期开盘一次性付款97折，首付3成以上98折。虽然改变首付方式，并加大优惠力度，但二期至今签约55套，销售率为12%。普通住宅—项目大跳水万科---08年9月万科金色水岸二期推出“青年置业计划”，将66#、68#、70#共计223套纳入青年置业计划。由原先均价12000元/平米左右，装修标准保持在2000元/平米调整为9000元/平米左右，装修标准则调整为600元/平米.当月销售火爆,共去化300余套盛世天城---盛世天城二期单身公寓,32-46平米的面积段一房一厅的户型，均价约8500元/平方米，装修标准为600元/平米,由于价格下滑,开盘当天就有约有100套房源售出。荣安和院“盛装100”--10月7日，荣安和院压轴组团“盛装100”开盘,7480元/㎡起价，，成交均价：成交均价9300元/㎡，一次性推出123套全品牌精装公寓.此次房源的主力户型为98-106㎡，总价约90万，目前基本销售完毕需求因价格的下调得到很大的释放,价格战已经展开。荣安和院盛装100对本项目的借鉴意义：价格对项目销售起着至关重要的作用产品类型：123套高层精装公寓主力面积：98-106平方米单价：7480元/㎡起价，成交均价9300.主力总价：90万装修标准：装修标准在1000元/㎡左右，采用科勒、欧琳、海尔、奥普、博顿等知名品牌优惠：一次性付款优惠300元/㎡，首付30％优惠100元/㎡，50％优惠150元/㎡,老客户介绍新客户成交送10000元电器基金。此外最高特批优惠额度600元/㎡。从10月上旬开始销售，到现在基本销售完毕。产品类型：62