广东小住宅小区物业管理服务技术标准制定思路的说明9

１关于《广东省住宅小区物业管理服务技术标准》（暂定名）制定思路的说明（四稿）叶亮余旭东陈家庆一、本标准的定位我们的前面有中物协的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）和广州物价局和房管局的《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》。本标准与以上两个标准有何区别？这是本标准的生存价值所在。我们认为：1.本标准面向广东，中物协《标准》面向全国，广州《标准》面向广州，各自面对一个物业管理水平发育程度不同的地域市场，这是最重要的区别。2.中物协《标准》由全国行业组织编写，是对全国物业管理企业服务标准的试行性规范；广州《标准》是市级物价部门和房管部门合编，是下发区、县物价和房管部门的行政文件，目的是为了规范物业管理收费行为，直接与收费挂钩；本标准则是以省级技术监督部门名义编写，是推荐性技术标准，立足于市场操作的实际，不完全与收费挂钩。各自出发角度不同。由于面对地域市场和出发角度的不同，我们有理由实事求是地在以下四个方面与中物协《标准》和广州《标准》区别开来：不同的体例（以条目表达代替表格表现）；不同的服务项目板块划分（以五大块代替六大块）；不同的标准阐述（以具体的量化指标代替文字概括）；不同的量化指标（理应较中物协《标准》高而较广州《标准》低）。２应该指出，“四大不同”中最为着意的不同是“不同的标准阐述”。中物协《标准》和广州《标准》在大部分的工作标准上不设定量化指标（中物协设定18个量化指标，广州设定17个量化指标），虽说模糊，却有意无意地给予物业管理企业很大的弹性工作空间和解释余地，无疑对相当部分的物业管理企业有利。本标准既以“技术标准”冠名，则宜以清晰代替模糊，只要可以，就对工作标准设定量化指标。如此行文下笔，客观后果是物业管理企业的弹性工作空间小了，但可操性强了。本标准与中物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）和广州物价局和房管局《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的不同不是原则的不同，本质的不同，而是部分的、个别的、枝节的不同。恰当的说法是见仁见智、各取所需而已。本标准暂定名为《广东省住宅小区物业管理服务技术标准》。二、关于标准的体例本标准以推荐性标准形式制定。强制性标准虽有利于尽快规范行业的行为，但考虑到我国物业管理相关配套法规的发育状态、广东省物业管理行业的发展水平、百姓的承受能力等均未尽人意，先行推出推荐性标准易被各方接受，有利于实际操作。三、关于标准的适用范围本标准适用于广东省内居住建筑类中的住宅（含普通商品房、经济适用房、房改房、集资房、廉租房等）、宿舍和公寓。别墅不适用本标准（依据：广州市规划局穗规【2002】805号《建筑物分类标准》试行）。四、关于标准的意义与作用一个标准体系，应能同时适用于质量标准、工作标准和监督标准３三个方面。质量标准是委托方对标的物应达到要求的表述；工作标准是操作方的工作规程与作业指导；监督标准是监督方进行检查监督的尺度。把标准放在市场上，业主将据此放出楼盘，选择物业公司；物业公司将据此提供服务，收取费用；监督部门将据此评判是非，调解纠纷；市场将由此得到规范。五、关于物业管理服务项目的概念《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》对物业公司应提供的服务项目的说法基本一样，而中物协的《标准》和广州、江苏等地的《标准》则又有所不同，虽则诸文陈述的是同一对象，但归类角度却稍有不同。我们认为，物业管理服务项目的设定应注意以下几点：第一，服务项目设定的范围应明确。1.不在物业公司向业主提供物业管理服务范围内的不作陈述。社会上各方各面出于自身角度而对物业公司有各种不同要求，服务质量方面的要求仅是其中一种。如合同的签订，是双方民事关系的法律约定，是物业公司提供服务的前提；而物业的验收则是物业公司提供服务前的基础工作（见中物协《标准》）；至于社区文化活动的开展（见广州《标准》），我们把它看作是对物业公司配合政府开展社区精神文明建设的要求，需针对不同小区的实际情况因地制宜，不宜套用整齐划一的标准，且不属于技术范畴。本标准旨在规范服务，凡属此类，不作陈述。2.不在物业服务费用支付范围内的服务项目不作设定。如由维修资金支付的大中修、会所管理（见广州技监《标准》初稿）等，均不应列入本《标准》的设定项目范围。物业服务委托合同的核心是业主支付一定数量的费用，物业公司提供一定范围内的服务项目，彼此４都在“一定”的限制之内，劳务与酬劳呈对称关系。超出这个范围的服务项目甲乙双方应另行约定。第二、项目归类应规范。传统上习惯把绿化单列（见中物协、广州《标准》），而消防则归于“保安、消防、车辆管理”（见建设部《考评标准》），其实绿化设施、消防设施与供水、供电、电梯等设施一样，都是为业主们共同拥有和使用的共用设施，建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《广州市物业管理办法》对共用设施设备均有一致清晰的定义。类别既然一样，本标准就将其一并列入“共用设施设备的维护和管理”项目，避免人们产生物权属性的疑惑或此轻彼重的错觉。第三、引用概念应规范。在确认和阐述物业管理服务项目时，应使用“共有”等更为贴近物权、建筑物区分所有权和共有权等概念的字眼，有助于法理在业主中的普及和深入。本标准舍去“房屋管理”（见中物协和广州《标准》）和“房屋管理与维护”、“共用部位”、“共用设施设备”（见建设部《考评标准》）等说法，代之于“建筑物共有部分的维护和管理”和“建筑物附属设施设备的维护和管理”，以求与《物权法》草案的提法一致。基于以上看法，本标准将服务项目分为五大类：⑴基本服务；⑵建筑物共有部分的维护和管理；⑶建筑物附属设施设备（供电、排污、供水、电梯、消防、避雷、园林绿化、道路、车场车库）的维护和管理；⑷环境卫生管理；５⑸公共秩序协管。六、关于服务项目等级的划分本标准将服务项目进行了等级划分。根据不同的等级设定不同的服务标准；根据不同的服务标准设定不同的量化指标。等级划分和量化指标的合理性将决定本标准的可操性。中物协和广州物价的《标准》以全套服务项目为单位，设三套量化指标将服务技术标准分为高、中、低三种，形成一、二、三个等级，向业主端出了三份套餐。山东、北京、呼和浩特三地的《标准》不分级，青岛则分两类。江苏不在全套服务项目上作等级之分，而是把单个项目的服务标准设定等级多达七级，可形成无数组合供业主自由选择。我们以为，不作分类则没有选择，选择太多了就形同没有选择。而三种选择在普通住宅范围内基本能包容不同环境、不同类型、不同配置的房屋，满足不同层次、不同收入、不同要求的业主们。故本标准采用与中物协同样口径，以全套服务项目为单位，设定三套量化指标，把服务技术标准定为三个等级。本标准设定等级标准的原则：1.各等级标准中对物业管理服务基本要求不作区别（如建章立制等）；2.涉及安全方面不作区别（如消防、应急等）；3.在服务的周期、时间、效率、速度等方面的量化指标上作区别（如值守要求、维修到位处理时间要求、设备维护周期要求等）。就标准要求或量化指标来说，中物协《标准》须面向全国，其部分要求和指标因需兼顾沿海和内地发展参差不一的状态而显中平程度。鉴于广东省物业管理发展的水平，我们在一级标准中设定了较中物协《标准》略高的指标。七、关于“建筑物附属设施设备的维护和管理”的阐述原则６1.关于阐述的范围我们所接触的各地编写的《标准》们在关于附属设施设备的维修养护的阐述时，几乎都采用了笼统简单的说法，中物协的《标准》和广州的《标准》甚至不作具体的设施设备分类，只是概而括之。我们赞同江苏《标准》的写法，将设施设备分门别类，分别阐述。2.关于阐述的内容“建筑物附属设施设备的维护和管理”应该包含什么内容？实践告诉我们，它不仅仅是“对设施如何如何”，还包括了与之相连、必不可少的工作措施。我们将其分为两部分：技术因素部分和非技术因素部分。技术因素部分－对设施设备进行具体的维修保养工作。如电梯和水泵的检修等。非技术因素部分－为保证设施设备的正常运行、满足住户服务需求而采取的措施。如资料的建档立库、工作记录、水池清洗后的验收、设施设备出现应急情况的处理、消防演习等。3.关于阐述的深度设施设备如何维护可以写得极为详尽，也可以蜻蜓点水。我们认为，过于详尽则篇幅极为庞大，是为不可能；且有七分模样象“操作规程”，有失《标准》指导性的本色，是为不合适。一笔带过则与其他《标准》无从区别，有失本《标准》技术性特点。故我们采用“要点不漏，点到即止”的中庸写法。4.关于阐述的着重点本《标准》注重过程，是告诉人们“你应该怎么做”，而不是“你做成什么样”，有别于《考评标准》。故我们在下笔时着重于如何使设施设备正常运行和如何保养设施设备使之延长使用寿命，而关于设施７设备的完好要求或完好标准的内容一般不作阐述。5.关于对设施设备硬件的要求物业公司介入小区物业管理后，面对的设施设备现状是一个硬环境，一般情况下不会改变，业主提供了如此这般的舞台，我们就在如此这般的舞台上动作，除非业主或物业公司投入资金改造。比如设备房，理论上的要求可以甚高，但牵涉设计和基建，这都不是物业公司所能强求的，更不是物业公司理应承担的职责和义务，此类要求不宜在本《标准》中出现。6.关于设施设备的维护周期我们以为，相对于写字楼“高、精、尖”的设施设备，住宅小区不那么复杂的设施设备的故障或故障隐患大多可在日常的检查中发现和排除，每天对设施设备进行维护是必不可少的。我们把某些可以通过望、闻、听、摸等简单手段得出正确判断的检查项目放在“日检”中，予以强调，目的是将设施设备状态不间断地置于管理人员的控制之下，更有效的保障设施设备的运行。限于篇幅，月度、季度、年度维修计划仅作笼统要求，不作具体阐述。八、本标准与物业管理考评标准的衔接考评标准与服务技术标准是物业管理中两个不同阶段的标准。考评标准注重结果，看的是“你做成什么样”；服务技术标准注重过程，求的是“你应该怎么做”。从操作方物业公司的角度说，服务技术标准的最高一级的完成，即是达到了考评标准中有关服务质量方面的要求。服务技术标准的最低一级，则是对所有物业公司入市的最基本的要求，及格线60分。一分耕耘，一分收获，服务技术标准志在耕耘，考评标准意在收获。九、标准引用文件８国务院2003年379号令《物业管理条例》；建设部2004年132号令《建设部关于修改城市供水水质管理规定的决定》）；国家发改委、建设部发改价格［2003］1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》；建设部建住房［2000］008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》；建设部2002年110号令《住宅室内装饰装修管理办法》；建设部建城［1996］542号《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》；国家标准GB19120-2003《空调通风系统清洗规范》；建设部CJJ27-89《城市环境卫生设施设置标准》；建设部GBJ140-90《建筑灭火器配置设计规范》；建设部建城［1997］21号《城市环境卫生质量标准》；中物协［2003］1号《物业管理服务等级标准》；广东省粤府【1999】21号《广东省防御雷电灾害管理规定》；广州市人民政府2001年2号令《物业管理办法》；广州市人民政府2003年1号令《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》；广州市规划局穗规【2002】805号《建筑物分类标准》；广州物协2004年《广州市物业管理示范住宅小区评分细则》；广州物协1999年《住宅区（商厦）园林绿地养护管理标准》；广州市穗公消［2000］025号《关于对火灾自动报警探测器进行定期清洗保养的通知》；广州市公安局《消防安全重点单位履行“十项职责”检查验收评９分表》；广州市环卫局《羊城市容环卫杯竞赛专业检评分标准》；广州市海珠区交通局《停车场达标创优评比标准》。囿于编者接触范围，本标准引用的文件未必是最新颁布的，级别未必是最高的，其中引用的广州市公安、环卫、海珠区交通局的文件，对于全省未必有指导意义，如能引用省一级的文件则更为恰当，有待增补。《房屋修缮范围和标准》在20年前制定，其适用范围（公产租赁房）、费用支付主体（国家和单位）、费用标准（如“小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的1