房地产中介服务的概念

来自中国最大的资料库下载第一章房地产中介服务概述•（一）主要规定：：•《中华人民共和国城市房地产管理法》•《城市房地产开发经营管理条例》•《城市房地产中介服务管理规定》（２００１修正）•《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》•《商品房销售管理办法》•《注册房地产估价师管理办》来自中国最大的资料库下载•（二）相关规定：•国家规定－－•《中华人民共和国民法通则》•《中华人民共和国合同法》•《中华人民共和国民事诉讼法》•《中华人民共和国个人独资企业法》•《中华人民共和国合伙企业法》•《中华人民共和国公司法》•《中华人民共和国土地管理法》•《城市私有房屋管理条例》•《中华人民共和国契税暂行条例》•《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》•《城乡个体工商户管理暂行条例》来自中国最大的资料库下载•地方规定－－•《广东省建设委员会关于审批设立房地产开发》•公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见》（粤建房字[1998]第078号•《广州市房地产中介服务管理办法》•《广州市房地产中介服务管理条例》20030101•《深圳市房地产中介行业规范服务标准》2003•《甘肃省经纪人管理暂行条例》来自中国最大的资料库下载一、房地产中介服务的概念•房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。•来自中国最大的资料库下载二、中介服务机构及其管理•（一）房地产中介服务机构的种类•1、房地产咨询机构•房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。•2、房地产价格评估机构•房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动。•3、房地产经纪机构•房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。来自中国最大的资料库下载•（二）房地产中介机构的设立条件和程序（第57条/第11条）•1、有自己的名称和组织机构•2、有固定的服务场所•3、有必要的财产和经费•4、有足够数量的专业人员•5、法律、行政法规规定的其他条件来自中国最大的资料库下载•（三）房地产中介机构的设立程序•《城市房地产中介服务管理规定》第12条•（四）年检与其他法定义务要求•《城市房地产中介服务管理规定》第13、14条来自中国最大的资料库下载三、中介服务人员资格管理•1、对从事房地产咨询业务人员的管理•2、对从事房地产价格评估人员的管理•房地产价格评估人员的资格认证•3、对从事房地产经纪评估人员的管理来自中国最大的资料库下载四、中介业务管理•《城市房地产中介服务管理规定》•（一）中介服务合同来自中国最大的资料库下载——案例分析：•陈坚祥与广东三穗建筑工程有限公司等居间合同纠纷上诉案•广东省佛山市中级人民法院•民事判决书•（2006）佛中法民二终字第560•上诉人（原审原告）：陈坚祥，男，1965年1月1日出生，汉族，住佛山市顺德区大良街道商业新村8座1号。••被上诉人（原审被告）：广东三穗建筑工程有限公司，住所地：吴川市梅菉镇糖厂路23号。••法定代表人：梁羽钧，董事长。来自中国最大的资料库下载•委托代理人：欧卫全，该公司佛山分公司经理。••委托代理人：刘东辉，该公司佛山分公司会计。••被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区五金交电有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道环市北路惠乐楼地铺。••法定代表人：麦剑强，经理。来自中国最大的资料库下载•上诉人陈坚祥与被上诉人广东三穗建筑工程有限公司（以下简称三穗公司）、佛山市顺德区五金交电有限公司（以下简称五金交电公司）因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民二初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来自中国最大的资料库下载•原审查明：佛山市顺德区大良祥兴隆房屋中介服务部是由陈坚祥开办的个体工商户。2005年3月杜伟超为租赁房屋要求陈坚祥提供中介服务，但当时没有签订书面的居间合同，之后双方曾到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场。2005年5月22日，五金交电公司与肖伟诚达成了租赁合同关系，由肖伟诚租赁上述的房屋。陈坚祥知道后，认为杜伟超与肖伟诚是三穗建筑公司的员工，租赁的房屋是用于三穗建筑公司的员工居住，当时是其介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人麦剑强认识的，所以认为促成三穗公司、五金交电公司达成租赁合同关系提供了条件，故要求两公司向其支付中介服务费，但双方未能达成协议。陈坚祥于2005年9月20日向消费者委员会投诉，消费者委员会曾向三方进行调解，但双方未能达成和解协议。陈坚祥于2005年10月31日向法院起诉肖伟诚及五金交电公司，但于2005年11月22日以双方有意和解为由，向法院申请撤回起诉。之后经消费者委员会调解，双方并未达成调解协议，2006年1月9日消费者委员会向陈坚祥出具“关于祥兴隆房屋中介服务纠纷调解的事实”，陈坚祥收取后遂向法院提起诉讼，请求判令：1、三穗公司支付中介服务费2250元；2、五金交电公司支付中介服务费2250元；3、案件诉讼费用由三穗公司、五金交电公司承担。来自中国最大的资料库下载•原审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因陈坚祥提供的证据均不能证实陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间存在事实上的居间合同关系，虽陈坚祥曾介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人认识，并带杜伟超到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场，但事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，且陈坚祥未能提供证据证实杜伟超与肖伟诚是有权代表三穗公司与五金交电公司达成租赁合同的，也不能证实五金交电公司曾口头委托陈坚祥进行居间服务，故陈坚祥请求三穗公司、五金交电公司支付中介服务费的主张，缺乏法律和事实的依据，法院对陈坚祥的诉讼请求应予驳回。三穗公司、五金交电公司提出与陈坚祥没有签订书面的居间合同，也没有口头委托陈坚祥提供中介服务，故不需向陈坚祥支付中介服务费的抗辩，因合法有理，法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回陈坚祥对三穗公司的诉讼请求。二、驳回陈坚祥对五金交电公司的诉讼请求。案件受理费190元，由陈坚祥负担。来自中国最大的资料库下载•上诉人陈坚祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间成立了居间合同。因2005年3月三穗公司在大良工地要动工，该公司主管肖伟诚指派杜伟钊为工地的主管及员工寻找住宿，杜伟钊委托陈坚祥的中介服务部寻找房屋，并承诺房屋合适中介费照行规支付。杜伟钊代表三穗公司，有消委会出具的关于祥兴隆房屋中介服务部纠纷的调解事实的证明材料可证明。因此陈坚祥与三穗公司形成了口头的居间合同法律关系。后杜伟钊提出要可居住又可作仓库用的几百平方米地方，陈坚祥联系麦剑强商谈介绍出租位于鸿图路五金大厦2-3楼，麦剑强口头承诺成功出租可付中介费。因此陈坚祥与五金交电公司也形成了口头的居间合同关系。后陈坚祥组织两方商谈，双方推说条件不合却交换电话，但承诺达成交易则支付中介费。及后两公司私下达成了交易。陈坚祥开始追讨中介费并求助消委会。后陈坚祥首次向法院起诉。在消委会调解下三穗公司的肖伟诚表示陈坚祥撤诉则可和解。陈坚祥撤诉后，调解失败，陈坚祥再次向法院提起诉讼。来自中国最大的资料库下载•二、肖伟诚的行为构成表见代理。原审法院确认陈坚祥曾介绍杜伟钊与五金交电公司麦剑强认识，并带杜伟钊到五金交电公司位于顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋现场，但认为事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，从而否认了陈坚祥与五金交电公司有居间合同关系。居间合同就是居间人提供合同成立的机会，如果签定租赁合同就必须支付中介费。现消委会材料证明肖伟诚指派杜伟钊看过五金交电公司的房屋。肖伟诚、杜伟钊作为三穗公司的员工，三穗公司确认肖伟诚是其员工，肖伟诚代表三穗公司通过杜伟钊委托陈坚祥介绍房屋，后以三穗公司名义承租五金交电公司的房屋。五金交电公司原承认是三穗公司承租其房屋，第二次开庭才说与肖伟诚签合同。肖伟诚指派代表到消委会时也表示代表三穗公司。三穗公司进驻顺德工地开工，必须解决工人住房问题才能使工地开工，三穗公司称不知委托中介情况，也没有授权肖伟诚租赁房屋不合理。且肖伟诚个人不会承租600-800平方米的房屋居住及存放物品。现两公司达成租赁合同，应当支付中介费。若法院以看楼与签定租赁合同不是同一人，也不论其关系就判令不用支付中介费，则不公平，因此请求法院确认肖伟诚代表三穗公司，构成表见代理。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、国家计委建设部《关于房地产中介服务收费的通知（计价格（1995）97号）的相关规定，请求依法撤销原审判决，并判令：1、三穗公司支付中介服务费2250元；2、五金交电公司支付中介服务费2250元；3、一、二审诉讼费用共380元由三穗公司、五金交电公司承担。来自中国最大的资料库下载•上诉人陈坚祥在二审期间提供以下证据：凤岭名都停车场平面图复印件一份，证明三穗公司在建设以上大楼过程中需要找房屋居住，但其否认肖伟诚承租房屋的说法不可信。被上诉人三穗公司、五金交电公司对上述证据均质证如下：认为没有委托陈坚祥租赁房屋。••被上诉人三穗公司答辩称：三穗公司从没有与陈坚祥发生中介服务关系，陈坚祥起诉主体错误，理由：一、陈坚祥无法提供双方存在中介服务的合同依据。三穗公司从没有找陈坚祥作为中介提供房屋租赁中介服务，也没委托他人与其发生中介服务。陈坚祥应当知道与他人发生中介服务时需签订合同，现在其没有合同也没有其他证据证明双方发生中介服务。二、三穗公司从未委托他人与陈坚祥发生中介服务的事实。陈坚祥所说的杜伟超不是三穗公司的员工，三穗公司也从没有授权他帮忙租赁房屋，杜伟超即使有委托陈坚祥，也是其个人行为，与三穗公司无关。三、消委会的《事实》不具法律效力，不能作为判案依据。消委会出具的《关于祥兴房屋中介服务纠纷调解的事实》所陈述的内容，不能作为判案的依据。其所写的“肖经理在电话上表示如撤案，表示道歉，可派人到消委会协商。”这些内容是编造的，三穗公司根本没有与消委会有过任何联系。三穗公司是一个具有法人资格的企业，属下的分公司在当地有注册登记，代表公司行为的人须得到授权委托，一切未经授权，都无资格代表公司。综上，原审判决认定事实清楚，应予维持，请求法院驳回陈坚祥对三穗公司的上诉请求。来自中国最大的资料库下载•被上诉人三穗公司在二审期间没有提供新证据。••被上诉人五金交电公司答辩称：对原审判决没有意见。••被上诉人五金交电公司在二审期间没有提供新证据。••针对上诉人陈坚祥二审期间提供的证据，本院作如下认证：凤岭名都停车场平面图与本案事实无关，也不能证明三穗公司、五金交电公司因此委托陈坚祥作为中介承租房屋，故本院对该证据的证明内容不予采信。••本院经审理查明：本院对原审法院查明的事实予以确认。来自中国最大的资料库下载•本院认为：本案争议的焦点是陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间是否存在居间合同；肖伟诚的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》