桐城市物业服务分等定级标准

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料桐城市物业服务分等定级标准一、一星级（一）综合管理服务标准序号内容服务要求1机构设置小区内设立管理站。2管理人员要求（1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。（3）能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。3服务时间周一至周日在指定地点进行业务接待。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4日常管理与服务（1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（8）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和收费标准。（9）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（10）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（二）公共区域清洁卫生服务标准项目序号内容服务要求楼内公共区域1地面每日清扫一次，地面无垃圾堆积。2楼梯扶手、栏杆每月擦抹一次。3消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗等玻璃公共灯具和底层门厅玻璃每三个月擦拭一次。6天台、屋顶定期检查、及时清理。7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料楼外公共区域8道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。9公共灯具、宣传栏、小品等每月擦抹一次。10垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。11消毒灭害每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次。（三）公共区域秩序维护服务标准序号内容服务要求1人员要求（1）有专门护卫人员，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志、着装整洁。2门岗巡逻岗（1）主出入口12小时值班看守，边门定时开放。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。（3）白天、夜间不定时在小区内巡逻。（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3车辆管理（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车标志，车辆停放有序（非机动车）。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。（四）、公共区域绿化日常养护服务标准基本条件内容要素养护要求（植物）1、绿地内植物覆盖率在80%以上。2、乔、灌、草等保存率90%以上。草坪修剪分春秋两季定期普修。清杂草定期除草，控制杂草孳生。灌、排水无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制大面积病虫害发生。树木修剪乔、灌木、篱、球、地被、攀援植物每年适时修剪、整理。病虫害防治有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目内容运行、保养、维修服务要求备注精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料共用部位房屋结构定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。1．该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。2．零星修理的范围包括：（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。3．前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。门窗定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。管道、排水沟定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。道路、场地等定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。安全标志对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料供水系统普通水泵1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。供水系统成本构成：1、普通水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）蓄水池清洗。公共照明公共灯定期巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、路灯95%以上的亮灯率。1．公共照明成本构成:（1）公共照明运行（电耗）。（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（3）设备的养护。公共电气柜定期对室内、室外的公共电气柜、电气安全进行巡检、保养。项目内容运行、保养、维修服务要求备注精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料消防系统消防设施、设备1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。1．消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。（2）消防设施年安全检测。（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。2．地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。避雷系统避雷设施每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料升降系统电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。1．电梯运行费用包括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。（4）电梯年安全检测。2．底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。内容运行、保养、维修服务要求备注水景（动力）1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。按实分摊水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积保险费用及其他由业主大会与物业公司协商确定。按实分摊二、二星级精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（一）综合管理服务标准序号内容服务要求1机构设置小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。2管理人员要求（1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。（3）发现问题能够独自处理。3服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。4日常管理与服务（1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（二）公共区域清洁卫生服务标准项目序号内容服务要求楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗一次，地面清洁。2楼梯扶手、栏杆每月擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗等玻璃公共灯具、底层门厅玻璃每月擦拭一次。6天台、屋顶屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟、停车场道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。10公共灯具、宣传栏、小