房地产开发企业税收剖析及纳税技巧

---有效防范、降低纳税人涉税风险相关知识培训房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧自我介绍•授课人：王兴国•寿光市地税局圣城中心所•现从事辖区内房地产、建筑业税收管理工作•副所长、注册税务师•办公地点：渤海路百货大楼家电城南邻•电话：5223975•手机：[phone]前言•近几年国家陆续出台的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。毕竟，税收占据企业利润的重要部分，并且已经以各种形式嵌入企业日常生产经营行为中的各个环节，纳税风险已经成为企业经营风险中的重要因素之一，稍有不慎，纳税风险将吞噬企业的利润，甚至让企业无法实现它的商业目标。如何应对税务检查，企业该如何降低和避免税务风险？这是所有企业管理层和纳税人都非常关心和急待解决的问题。长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为了帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规，正确处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。希望在座的各位能够从中受益。房地产企业税收现状•目前的房地产行业税种多，负担重。在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税、车船使用税、契税和印花税，涉及11个税种，房地产企业成为现行税制下交纳地方税种最多的行业；目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按合同额的0.05%交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按累进税率交纳土地增值税，按3或6元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。(寿光情况）内容提要★房地产开发企业主要税种的一般性政策规定★目前我市房地产企业税务征管的特点和具体要求★近几年最新房地产有关税收政策解读★目前我市房地产企业存在的纳税问题或争议，怎样有效规避纳税风险、有关建议（筹划）一、房地产开发企业的主要税种及税率㈠主要税种及税率简表㈡营业税、城建税及附加㈢印花税㈣契税、耕地占用税（财政部门征收）㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税（八）土地使用税（九）个人所得税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，教育费附加、地方教育附加3%、1%企业所得税25%、20%个人所得税土地使用税5%-45%、20%市区、市郊6元/平方.年，镇区、工矿区3元/平方.年房产税自用：1.2%，出租：12%印花税0.03%、0.05%、土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义•营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围•营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7•具体包括：⑴交通运输业，税率3%⑵建筑业，税率3%•建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率20%⑺服务业，税率5%⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%•销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人•营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．房地产企业营业税的计征依据及计算方法•⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。•⑵房地产企业营业税的计征方法•应交营业税＝应税营业额×营业税税率房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7•具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。山东省的地方教育附加，比率：1%⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）关于明确地方教育附加有关问题的通知•根据《财政部关于调整山东省地方教育附加征收范围和标准的复函》（财综函[2010]72号）、《山东省人民政府关于调整地方教育费附加征收范围和标准有关问题的通知》（鲁政字[2010]307号）的有关规定，自2010年12月1日起，地方教育附加的征收范围和标准进行调整，为做好我省地方教育附加征收管理工作，现就有关问题通知如下：•凡缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人，应按规定缴纳地方教育附加，征收标准为“三税”实际缴纳金额的2%。•地方教育附加的征收范围包括外资企业营业税及附加税应用举例16/7•某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元。第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。。应用举例1参考答案7/7•该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：⑴应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元⑵应交附加税＝645×（7%＋3%＋1%）＝70.95万元•也可以采用下列简化计算方法•应交营业税及附加税•＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%＋1%）•＝12900×5.55＝715.95万元【提示】⑴内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；⑵收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税㈢印花税1/21．印花税的定义•印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2．印花税的征税范围•印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。㈢印花税2/23．印花税的纳税人•印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4．印花税的计征依据及计算方法⑴印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征⑵出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税•应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。㈣个人所得税1．房地产企业个人所得税征税对象主要为工资、薪金所得.概念：工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。2．个人所得税计算1/2•应纳税所得额＝月工资、薪金收入－2000元(外籍人员、华侨、港澳台同胞减除4800元)•应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数•单位和个人按照国家规定标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金（简称“三费一金”）可以在税前扣除；超过规定标准缴付的部分，需计入工资、薪金收入计税。个人所得税计算2/2•例：2010年3月15日，王某当月取得工资收入9000元，当月个人承担住房公积金、基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金共计1000元，费用扣除额为2000元，则王某当月应纳税所得额=9000-1000-2000=6000元。应纳个人所得税税额=6000×20%-375=825元。个人取得工资、薪金所得应缴纳的个人所得税，统一由支付人负责代扣代缴，支付人是税法规定的扣缴义务人。㈤土地增值税1．土地增值税的定义•土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。㈤土地增值税2．土地增值税的征税范围•土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。㈤土地增值税3．土地增值税的纳税人•土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。㈤土地增值税•4．土地增值税的计征依据及计算方法⑴土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额⑵增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目⑶纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：•①隐瞒、虚报房地产成交价格的；•②提供扣除项目金额不实的；•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。㈤土地增值税⑷扣除项目包括以下内容：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的销售税金，如营业税及附加税；⑤财政部规定的其他扣除项目。㈤土地增值税⑸土地增值率＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率①A50%，税率30%②50%A100%，税率40%③100%A200%，税率50%④200%A，税率60%土地增值税计算方法举例3•某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。•经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能扣除。土地增值税计算方法举例3参考答案(1)应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元(2)应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+11%)＝1554万元(3)税务机关按收入的1%预扣土地增值税＝28000×1%=280万元(4)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元(5)允许扣除的税金＝1554万元(6)按税法有关规定加计扣除（7000+5000）×20%=2400万元(7)土地增值额＝28000－（14000+1554+2400）＝10046万元(8)土地增值率＝10046÷（14000+1554+2400）＝56%(9)应交土地增值税＝10046×40%－17954×5%•＝4018.4－897.7＝3120.7万元•应补交土地增值税＝3120.7－280＝2840.7万元㈥企业所得税1．企业所得税的