洛阳泉舜财富中心物业服务方案

——洛阳泉舜财富中心物业服务构想实现古今对话，讲述财富故事市场分析项目分析项目核心硬件软件整合优化品牌标杆启发与借鉴本质与问题项目物业服务研究，确定满足项目各类人群财富需求的服务服务思考模式项目思考财富中心洛阳泉舜项目思考城市主题洛阳看我我们在思考？带着问题，我们进行了市场调研——PART1市场调研☆财富中心检索财富中心检索杭州财富中心地处杭州CBD中心环城北路，财富中心总建筑面积近5.4万平方米,集25层国际化甲级写字楼、10层酒店式公寓、时尚休闲街和地下二层停车库于一体,是浙江财富核心区域旗帜性综合商务项目,倡导一种现代、时尚、健康的商务形式和生活方式.北京财富中心北京财富中心地处东三环北路，建筑面积72平方米，占据CBD规划的核心区域；北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心，东隔三环与CCTV总部新址相望，共同打造CBD汇集商务与财富的城中之城。我们对财富中心进行了检索，全国称为财富中心的项目不下十个，例如：财富中心检索重庆财富中心由香江国际集团与重庆高新区政府合力开发，地处新重庆的行政、经济、居住中心——北部新区的核心位置，总规模75万平方米的建筑综合体，涵盖购物中心、品质住宅、五星级酒店、高档写字楼等物业形态，营造魅力都心、精英生活。成都财富中心地处成都CBD核心区大业路口。180000平方米复合建筑群，更是一个集居住、商务、休闲、娱乐、酒店为一体的国际商务生活新中心，是整个西部地区的财富引擎，也是整个区域的财富动力。财富中心检索几大城市的财富中心的共同特点：地处核心区域、物业类型多样、地标城市财富中心检索财富中心的继续检索，我们发现：各类型的城市都出现与用“财富”定义的房地产项目，小到县级城市都有名为“财富广场”的房地产项目。说明什么？检索的继续，出现的是关于“财富”的各种评论，有的提到：在缺水的地区，人们认为有一瓢水是最大的财富；有的提到，在闹饥荒的年代，人们认为“吃饱穿暖”是财富；有的提到，超越物质的知识是财富，创新的能力是财富，品格高尚、受人敬仰也是一种极为重要的财富，……不同群体、不同年代，对财富都有不同的理解和需求！财富中心检索小结财富中心：集聚满足各类人群物质财富需要和精神财富需要的中心财富中心检索小结打造洛阳的财富中心，不仅要选址好、物业类型齐全、地标城市，满足洛阳人对物质财富的追求，而且必须满足21世纪洛阳人对精神财富的需求！为了清楚21世纪洛阳人的物质财富、精神财富需求，我们必须了解洛阳，了解洛阳人——☆洛阳城市扫描洛阳城市扫描洛阳的历史真相:河图洛书、周公礼乐、黄老学说、儒释玄源、程朱理学、客家祖根、牡丹文化、十三王朝洛阳的先秦诗歌、汉魏文章、建安文学、唐宋诗词构筑了中华文化最瑰丽的华章；二里头的夏朝青铜，周朝的陶瓦，蔡伦的蔡侯纸，张衡的浑天仪、候风仪、地动仪，马均的指南车许慎的《说文解字》、嬉平石经、王充的《论衡》、班固班昭的《汉书》、陈寿的《三国志》、司马光的《资治通鉴》、刘徽的《九章算术》、郦道元的《水经注》洛阳的历史文化是中国的一个宝藏！洛阳城市扫描洛阳的经济真相就像曾经承载过宏大的船只而如今日见干涸的大河一样，这座城市自豪和骄傲的表情越来越多地被自卑和惶惑所遮蔽，这座城市记载着来自五湖四海的青年人聚集在这里为新中国的工业化梦想共同奋斗的历史，也见证了一个史诗般英雄时代的没落，当年的国家工业英雄，在中国经济腾飞的初期却被一个个草根企业打得满地找牙。洛阳的经济在改革开发初期曾经落后于其他地区洛阳的发展战略:中国实施中部崛起的战略决策，河南省委政府提出加快中原城市群建设，洛阳市委、市政府提出再造一个新洛阳、建设最佳人居环境城市、全面走在中原崛起前列的战略任务。洛阳城市扫描洛阳正在实施复兴！历史文化名城——洛阳，正在世界上最具文化底蕴的都会中寻找自己的位置，重新构筑在人类历史长河中的坐标。洛阳城市扫描中国实施中部崛起的战略决策，河南省委政府提出加快中原城市群建设，洛阳市委、市政府提出再造一个新洛阳、建设最佳人居环境城市、全面走在中原崛起前列的战略任务。随着战略任务的提出，洛阳房地产开发在新一轮的房地产发展周期中，迅猛发展。虽然近年来受到国家宏观调控政策的影响，但是洛阳的房地产投资仍然保持较高的增长速度，预示着洛阳房地产的发展已经进入高速增长期。洛阳房地产发展状况年份GDP（亿元）全市总人口（万人）商品房供给面积（万㎡）2004年768.667639.699199.762005年860.907643.217247.702006年964.22646.755279.722007年1079.92650.312293.742004－2007洛阳商品房市场供给量变化数据表洛南新区房地产发展分析洛南新区是洛阳城市发展战略的主战场，该区的房地产开发自2004年才正式开始，但自一开始就不平静：物业形态方面，洛阳新区开工在建的房地产项目有多层住宅、小高层和高层住宅、叠拼别墅、酒店、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种类型，丰富多样，几乎涵盖了所有的物业形态。洛阳新区楼市具有品牌特征，以顺众多国家一级资质开发公司为代表；整体规划起点高，建设水平也高；景观环境好，所有房产项目均可拥有新区水系；城市配套基础设施先进，王城大道、开元大道均为日前洛阳最宽阔城市干道，通讯、电力、水、热、煤等管网总长已超过300公里，绿化和路灯系统也在全市领先。大品牌、高水准的洛阳新区楼盘开发，不仅有利于城市大框架的形成，而且对提升洛阳楼盘产品的整体形象也大有好处。新区楼市不仅在总量上推动了洛阳楼市，而且在质量上拉动了洛阳楼市。洛阳的崛起计划，带动了洛阳房地产业的迅猛发展：1、建筑规模不断扩大2、规划设计、社区配套日趋完善；3、建筑风格包揽万千；4、户型设计日渐完美；5、大型开发品牌支撑洛南新区很多房地产项目的硬件在一定程度上达到国际化的标准，同时在竞争上已达到一种僵持的高度洛南新区房地产发展分析市场空白点：本土文化几乎集体失语洛阳正值城市“复兴”中，政府提出再建新洛阳口号，洛阳的房地产发生了翻天覆地的变化。尤其是主战场洛南新区，高端地产项目不断呈现。只可惜，洛阳楼市的高端地产的声音被纯现代、外来文化的呼声所占领，几乎成为纯现代文化、外来文化的”殖民地“，本土文化几乎在洛阳房地产业中”集体失语“，在洛南新区表现更甚。“住在欧洲之最”、“洛阳上空的香格里拉”等侵略性的定位，并没有站在尊重洛阳历史、尊重洛阳城市的基础上，没有洛阳文化底蕴的地产项目，很难从心灵上打动洛阳消费者。洛南新区房地产发展市场空白点没有洛阳文化底蕴的项目，能否心灵上打动洛阳消费者？洛南新区房地产发展形势虽然乐观，但是竞争也是非常激烈。由于新区的地理位置较偏，交通生活配套还不够完善，以及消费者固有的居住习惯等因素，势必会影响到项目的销售速度。所以，挖掘项目的差异性卖点执行迎合市场需求的销售策略、把消费者从老城拉到新区、把拉到新区的消费者拉到洛阳泉舜财富中心，应该是本项目开发商急需解决的问题！洛南新区房地产调研分析而物业服务在为发展商解决问题上，又应该提供什么样的支持？洛阳物业服务市场调研同地段楼盘物业服务情况项目名称物业类型所属区域物业公司物业公司属地顺驰第一大街商住新区河南顺驰物业河南（洛阳）建业森林半岛商住新区建业物业洛阳宝龙城市广场复合型商业新区自建洛阳中弘湖滨花园商住新区安详物业洛阳中泰华庭商住新区安详物业洛阳根据项目所属区域及档次，我们有目的选择了同地段楼盘及其他区域档次相近楼盘进行了物业服务市场调研洛阳泉舜财富中心同地段物业物业的物业服务公司均为发展商自建物业洛阳物业服务市场调研其他地段同档次楼盘物业服务情况项目名称物业类型所属区域物业公司物业公司属地顺驰城多层、高层涧西区顺驰金牌物业河南（洛阳）中泰新城商住西工区安详物业洛阳白金都会公寓西工区安详物业洛阳凯瑞君临商务商住西工区深圳金地顾问深圳其他地段同档次物业物业的物业服务公司75％是本地老牌物业服务公司，仅25％是外来顾问公司。洛阳物业服务市场不足分析洛阳物业服务的发展步伐远落后于城市的房地产发展步伐。高档楼盘的物业服务仍停留在基础服务上，就本次调查，洛阳物业服务存在以下不足●整个洛阳处于物业服务的发展初级阶段，物业服务主要为本地品牌公司和发展商自有物业公司负责，对引进国际先进物业服务经验未有足够重视，虽有部分物业引进沿海品牌顾问公司，但品牌公司的进驻以品牌输出为主，并无真正的体现到其应有的管理水平。●物业服务公司虽大多数为本地老牌物业服务公司，但物业服务缺乏特色，没有结合自身的特点进行物业服务。●洛阳人群对物业服务的认识较为模糊，洛阳自身人群还没有形成物业服务的服务意识，更谈不上如何通过服务引导客户群体对物业服务的认识。启发如何通过引入新的服务理念和手段，跳出洛阳物业服务的现状，创造项目的差异性卖点，填补市场的空白，吸引客户群体的目光？服务源于需求！我们通过进一步的市场调研，了解洛阳人的需求——☆客户需求调研分析客户圈层新区核心新区洛阳城洛南新区★本项目客户圈层洛阳泉舜财富中心的客户圈层，包括：1、项目所在核心地段的客户；2、洛南新区的客户群体；3、洛阳城各个区域的客户。洛阳泉舜财富中心的客户圈层涉及整个洛阳城！客群项目的地理位置及价值，其目标客户应为：政府公务员收入较高的企业、事业单位员工本地有家族生意的商业老贵商务白领洛阳旅游的游客他们需要的财富是什么？洛阳泉舜财富中心目标客群居住人群商业人群写字楼人群酒店人群目标客户群体细分根据项目的物业类型，我们对目标全体进行了细分：本次专题市场调查是我们根据洛阳市房地产的发展情况，并针对本项目产品所面临的目标客户群体的需求而展开的，本次市场调查的取样地点选择以洛阳城内为主，通过对项目定位的目标客户群体进行问卷调查方式进行：目标客户群体市场调查酒店人群选择酒店关注的前六项因素92%81%88%80%92%86%70%75%80%85%90%95%酒店环境交通商业等配套服务地方文化特色国际化服务写字楼人群选择物业关注的前六项因素91%81%75%80%91%88%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%工作环境交通商业、饮食等配套物业服务写字楼文化氛围国际化服务商业人群选择物业关注的前六项因素85%88%95%80%90%87%70%75%80%85%90%95%100%经营环境交通人气物业服务商业文化氛围国际化服务居住人群选择物业关注的前六项因素95%82%80%78%93%85%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%居住环境交通商业、饮食等配套物业服务居住文化氛围国际化服务目标客户群体市场调研各类人群除对所选择物业有各自基本需求外，其中共同的特点是对社区生活文化和国际服务的关注均超过85％；另外，同样是服务，提国际化服务和提物业服务，各类人群的调研均显示，对国际化服务的选择均远高过物业服务。这说明什么问题？我们将调研进一步细化，透过调研透析洛阳人的性格——洛阳人性格市场调查针对洛阳城市的特点，我们通过设置生活质数的调查，进一步透析洛阳人的性格：洛阳的性格:关键词1：“对文化的强烈认同”。洛阳是一个高文化素质的城市，大家对文化有着强烈的认同感，有人可以没饭吃，可以没房住，但是不能没有文化。关键词2：怀旧不厌新。洛阳人喜欢名人字画、古物，认同文化，但是洛阳人又喜欢追逐品牌、时尚。这个从调查的文化指数和品牌、时尚指数可以看出。究其原因，洛阳是一个不断有新事物冲击的城市：从北魏鲜卑族融入汉族，定都洛阳开始，洛阳开始了民族大融合；新中国工业时期，全国各地五湖四海的人来到洛阳，进行了又一次区域人口大融合，即使今天，我们看到洛阳有全国各地城市命名的道路，有全国各地的普通话和方言。洛阳从来不排斥新鲜的东西。但是因为历史渊源，洛阳喜欢古老的东西，在新东西到来之时，并不拒绝，即怀旧但不厌新。洛阳人性格市场调查目标客群市场调研分析小结根据对目标客户群体的市场调研和分析，文化名城洛阳的人群体现出的是不仅是对环境改善等物质享受提出更高的要求，且其要求更为综合，同时体