海文花园物业管理服务方案

海文花园物业管理服务方案一、物业概况XX海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化中心区之高尚住宅组团的核心地带，为滨海大道南山第一站，北邻深圳大学和深圳未来“硅谷”—高新技术产业园区，是以深圳XX公司为主开发兴建的高尚住宅。XX海文花园占地24225平方米，总建筑面积44379平方米，其中商业面积为2621平方米，绿化近10000平方米，由7栋9-11层围合式住宅组成，共399户。小区主要配套设施有：地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所等。小区主要机电设备有；15台沈阳东芝电梯，1台400KW康明斯——伟力发电机，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。二、深圳市XX物业管理有限公司简介深圳市XX物业管理有限公司是XX深圳（集团）公司下属，专业从事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总面积近50万平方米，其中位于沙头角的海滨花园1998年荣获了深圳市“优秀住宅大厦”、广东省“优秀住宅大厦”、建设部“全国优秀示范住宅大厦”等称号，是目前盐田区唯一一家获得“国优”荣誉的大厦。在2000年底，我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中，以94.7分的最高分获得了物业管理权，成为盐田分局办公楼的物业管理人。由于具备良好的物业管理业绩，今年8月份，盐田区沙头角镇镇政府主动把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的XX公司标志性建筑——XX大厦、XX城市广场已在接管筹备之中，定于明年初正式投入使用。公司现有员工五百多名，公司中层以上干部及管理处主任百分之百获得大专以上学历，管理人员百分之百获得了国家建设部颁发的物业管理上岗证，特种作业人员百分之百持证上岗。深圳市XX物业管理有限公司作为XX集团下属公司，资金、技术、人才等各个方面的优势非常明显，并且经过多年的专业化、规范化发展、实践和求索，积累了大量的理论基础和实际管理经验，已成为一个高素质的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准，减小与国际先进管理企业的差距，公司于二○○一年十二月通过ISO9001/ISO14001/OHS18001国际标准化管理体系认证，获得国际、国内双重认证，成为全国首家通过三位一体的标准化管理体系认证的企业，为相关方提供目前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服务。深圳市XX物业管理有限公司凭借XX集团的强大实力，优质的物业管理水平，“实实在在、明明白白”的服务风格，力求以新颖、尽善尽美、细致入微、全方位的服务展示XX物业管理的形象，真正创出客户满意、员工拥戴、社会赞评的“XX”物业管理品牌。三、管理目的1、保持和提高物业的完好程度，使物业保值、增值。2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护、强化宣传，共同维护花园环境。3、对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高深圳XX房地产公司和深圳XX物业管理公司的社会声誉。4、以良好的售后服务树立XX物管品牌形象，赋予海文花园以高附加值,回馈业主和开发商。使物业开发及管理处于良性循环。四、管理原则根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则以及《委托管理合同》和《业主公约》，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，格守公司“明明白白、实实在在”的服务宗旨，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。五、管理内容1、小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、海文花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和配套服务设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、交通、车辆、行驶和停泊管理。6、配合和协助当地公安机关进行小区内安全监控和巡视等保安工作。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。六、总体目标和分项指标1、总体目标：在管理合同期内把XX海文花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的高尚住宅小区和南山区的精品小区。2、分项指标：（1）房屋及公共配套设施完好率98%以上；（2）供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率100%，电梯运行率98%；（3）住宅区无重大火灾、刑事和交通责任事故；（4）住宅区卫生、消杀、绿化市优达标率100%；（5）房屋零修、急修及时率98%以上；（6）有效投诉处理率100%；（7）业主（住户）对物业管理满意率达90%以上。七、管理处组织结构流程图1、机构设置及流程图2、人员配备：XX海文花园管理处本着“精干、高效，以岗定人”的原则，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标和制定的管理目标，配备人员如下：（1）管理人员：3人（主任1人，收款员1人，机电主管1人）；管理处行政财务维修安全清洁/绿化司机会所员工食堂消防（2）维修：2人；（3）清洁绿化：6人；（4）安全员：16人（含车场管理员）；（5）厨工：1人；（6）会所：2人。合计30人。3、各类人员的职责及素质要求岗位职责具备条件备注主任全面负责海文花园的物业管理工作。协调与相关部门的关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。收款员负责小区或会所各项费用的收取、与银行来往帐目的办理工作。中专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、头脑清晰、原则性强。机电主管负责小区内机电设备的验收、设备档案的建立、设备保养维护计划的制定、下属的培训、日常维护工作的监督管理、装修施工的现场管理工作。大专学历或高级技术职称，机电专业，熟悉物业管理，有机电设备管理经验，有物业管理上岗证。维修工专职负责各类设备、设施的正常运行和养护，客户维修等工作。高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。救生员负责会所泳池设备的保养维护、日常管理及救生工作。高中以上文化程序，有泳池管理经验，年龄20～28岁，有救生员培训合格证，工作认真负责，身体健康。会所服务员负责会所各类设施的保养、维护，确保会所的各项服务正常开展。高中以上文化程序，有会所工作经验，年龄20～30岁，工作认真负责，身体健康。岗位职责具备条件备注安全班长负责小区全面的安全管理工作、组织开展安全员的培训/训练工作，日常安全管理工作的监督、检查，组织开展年度各类演习活动。大专文化程度，有安全管理经验，熟悉物业管理，有物业管理上岗证，工作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。清洁绿化负责小区清洁、绿化的监大专学历，园林绿化专业，熟悉物业班长督及管理工作。管理、有清洁、绿化管理经验，有物业管理上岗证。安全员负责大厦的治安和车辆管理工作。高中文化程度，退伍军人（党员优先），年龄18~25岁，身高1.75米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。清洁工负责小区内各自责任区域的保洁工作。初中文化程序，年龄18～35岁，工作认真负责，身体健康。八、日常管理运作1、事务管理：工作安排8:30~9:00处理投诉；9:00~10:00巡视；10:00~12:00跟踪监督；14:00~15:30整理分类；15:30~16:30巡视；16:30~17:30走访、回访工作内容跟踪监督日常：1遍/天巡视日常：1遍/天走访1次/周；1遍/年回访处理率100%，回访记录100%日检项目1.装修巡视；2.投诉接待；3.车辆管理；4.治安；5.清洁；6.绿化；7.维修；8.机电设备；9.社区活动；10.食堂；11.内务。检查项目及处理方法处理方法1.记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见；2.对巡视中发现问题，分类进行处理，填写处理通知单；3.发现维修不合格，填写维修记录，安排维修；4.发现违章行为按规定处罚。周检项目全面检查小区各项物业管理工作，着重对日检发现的不合格项进行检查处理。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩2、安全管理定岗检查进出口、停车场：24小时工作内容流动巡查1.消防设施：24小时；2.住宅安全：24小时；3.违章行为：24小时；4.车辆停放：24小时；5.突发事件：5分钟内，应急分队保安或车辆管理员到达现场。学习训练学习法规：1次/月；训练：2次/周；培训：2次/月。检查项目及处理方法检查项目1.查可疑人员；2.查违章停车；3.查损坏、漏水现象；4.查小区本体设施情况。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。3、机电设备管理主要内容运行值班：保障小区供水、供电、电梯、监控、消防系统等正常运作，并做好记录；巡视：巡视设备机房和设备运行情况，做好巡视记录和设备运行记录；秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。维修保养1.负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好机电设备、设施的维修、保养记录；2.定期清洁所管设备和设备房；3.负责对设备、设施进行全面巡视、检查发现问题及时处理。检查项目及处理方法检查项目1.高压配电柜；2.低压配电柜；3.变压器；4.柴油发电机；5.水泵；6.水池；7.给排水管网及阀门8.风机；9.闭路监控系统；10.消防报警控制系统；11.红外线监控系统；12.消防栓；13.疏散出口指示灯；15.自动喷淋灭火系统；16.灭火器；17.游泳池给排水系统；18.防空设备及设施；19电梯。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。4、日常维修管理工作安排机电运行：24小时；8:30－9:00处理申报投诉；9:00－10:00跟踪监督；10:00－12:00维修养护；14:00－17:30巡视维修养护。工作内容住宅楼本体楼内：小修30分钟，一般故障不超过2小时；较难故障8小时，48小时跟踪验证；楼梯、墙面：发现问题及时修复，每月全面检查1次；天面：每季全面检查一次，每年雨水季节须检查1；发现破损及时修补。住宅楼设施1.排污水系统：每月检查1次，发现问题及时修补2.道路、车场：每天检查1遍，随坏随修3.明暗沟：每周检查1遍，随坏随修4.供电、供水：每月细查1遍，零修、中小修，通知业主5．走廊、外围灯：每天检查1遍，即坏即修检查项目及处理方法检查项目1.外墙墙体；2.楼梯扶手；3.门、窗；4.水池、水箱；5.天面女儿墙；6.消防设施；7.标识；8.雨水、污水管；9设备房；10道路；11踏步台阶；12给排水；13照明灯；14清洁设备；15娱乐设施。16停车场设施处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。5、清洁管理：工作安排6：30~7：30地面清扫；7：30~9：00垃圾清运；8：30~12：00楼道清洁；14：00~17：30清扫保洁；18：30~19：30垃圾清运。工作内容道路清洁2次/天；每月用水冲刷一次；保洁11小时/天；楼内清洁清扫2次/天；拖擦1次/天；垃圾清运清运2次/天；检查项目及处理办法检查项目1．道路、绿化地、散水坡、排水沟、污水井；2．停车场、单车棚；3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；4．游泳池、会所；5．宣传栏、标识；6．电梯、楼梯、灯具；7．墙面、窗、防盗门、电表箱、信报箱、消火栓、平台、天面；8．值班室、办公室、卫生间；处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。九、物业管理服务内容及标准1、机电设备维修保养服务内容及标准：项目日常维修周期及内容标准检查周期内容设施设备维修、养护区内场地、道路1天场地道路修缮干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达98%以上外墙、围栏1月维修破损处，清洗污迹无损坏、无污迹楼梯间及通道1天维修检查及时维修、更换整洁、无损坏沟