物业管理服务N

11物业管理服务的特点和内容2物业服务合同3物业服务收费4物业的使用与维护第三篇物业管理服务2掌握1.什么是物业管理服务？它有哪些特点？2.物业管理服务的基本内容和具体内容有哪些？3.物业服务合同主要内容有哪几项？4.如何认识前期物业服务合同的特征和时效？5.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？6.物业服务企业在安全事故中的法定义务有哪几项？7.怎样理解物业服务企业对业主人身财产损害的法律责任？熟悉1.合同生效的要件有哪些？2.无效的和可撤销物业服务合同的情形有哪些？3.哪些情形下业务委员会可以终止物业服务合同？31.1物业管理服务及特点（1）物业管理服务物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。其对象是物业管理区域内的全体业主。（2）物业管理服务的特点物业管理服务的公共性和综合性物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的即时性和无形性物业管理服务的持续性和长期性1物业管理服务的特点和内容41.2物业管理服务的内容（1）物业管理服务基本内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体内容：①房屋公共部位的维修、养护和管理；②房屋共用设施设备的维修、养护与管理；③物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；④物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；⑤物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；⑥物业装饰装修服务；⑦物业档案资料管理⑧专项维修资金的代管服务。5（2）物业服务合同约定以外的服务《条例》44条：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。具体理解：提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务；合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定；物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。6课堂提问：1、物业管理主要是指向房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和（）的活动。A安全防范B社会治安C精神文明建设D公共秩序2、物业管理服务有（）特点？A物业管理服务的公共性和综合性B物业管理服务的受益主体的广泛性和差异性C物业管理服务的即时性和无形性D物业管理服务的单一性和长期性3、业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务包括：（）A房屋共用部位的维修、养护与管理B物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务C接送业主的孩子上下学服务D专项维修资金的代管服务71.3物业管理服务标准2000年5月：《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》；2004年1月，中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。《标准》制定了三个等级的服务标准。从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容。作业:《标准》学习笔记。参考学习《山东省物业管理服务标准》82.1物业服务合同概述（1）物业服务合同的概念物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动达成的权利义务关系的协议。（2）物业服务合同的特征物业服务合同是典型的劳务合同；物业服务合同双方当事人都有特定的身份；物业服务合同是以约定当事人在物业服务中的权利义务关系为主要内容；物业服务合同是双务合同、诺成合同、要式合同。2物业服务合同9思考：物业服务合同是委托合同吗？(看教材177至182页）10（3）物业服务合同的种类前期物业服务合同物业服务合同物业服务分包合同11案例一2008年9月1日，徐某购买了由某房地产公司开发的商品房，同时在其买卖合同中约定，徐某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2008年10月1日，小区业主选举产生了业主委员会，要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上未能达成共识，未能签订新的物业服务合同，此后，徐某以收费过高且物业服务企业未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再缴纳物业费，物业公司将其告上法庭。业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费？122.2物业服务合同的订立（1）物业服务合同订立的原则平等原则；自愿原则；公平原则；诚实信用原则；守法原则。（2）物业服务合同订立的程序前期物业服务合同订立的程序；物业服务合同订立的程序。13（3）物业服务合同的内容物业管理事项物业服务质量物业服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任14案例二2008年8月末，陈某从外地回来，发现所在的小区物业公司换了，细问之下，才知道因为业主委员会与老物业公司就合同是否续期协商了好几个月，未能达成一致意见。7月底合同到期，老物业公司在合同到期后就撤出了小区。业主委员会找了新的物业企业并签订了合同。小区原来园艺景观很漂亮，但由于新公司服务不到位，现在都长满了虫子，而且保洁保安服务也大不如前。选物业公司是小区的一件大事，业主委员会并没有和业主商量。此时，业主委员会也后悔选错了物业公司。但物业公司声称：它们与业主委员会签订的合同合法有效，不是业主说换就能换的。请问，小区业主委员会签订的合同是否有效？现在物业公司服务这么差，业主是否有权换掉这家新物业公司？152.3物业服务合同的履行及效力2.3.1物业服务合同的履行（1）物业服务合同履行的概念指债务人全面地、适当地完成约定义务，以使债权人的债权得到完全实现。实际履行原则；全面履行原则。（2）物业服务合同履行中当事人的附随义务通知的义务；协助的义务；保密的义务。162.3.2物业服务合同的效力合同效力即合同的法律效力。就合同效力而言包括有效合同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同四种情况。（1）物业服务合同的生效依法订立的有效物业服务合同自订立之日起即生效。合同生效的要件包括：合同双方当事人具有相应的缔约能力；合同的全部条款均是双方真实意思合意的结果；内容不违反相关法律、法规强制性规定，不会对社会公共利益造成潜在的损害；必须以书面的形式订立。17（2）无效合同情形一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。18（3）可撤销的物业服务合同情形物业服务企业未取得或者丧失相应资质时与业主委员会签订的物业服务合同；业主委员会超越业主大会授权与物业服务企业达成的物业服务补充协议；一方采取欺诈、胁迫等手段使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同；物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。注意：部分条款无效，不会导致合同整体无效。192.3.3物业服务合同的变更和终止（1）物业服务合同的变更指物业服务合同订立后，双方当事人根据客观情况的变化，依照法律规定的条件和程序，对原已存在的合同进行修改或者补充：物业服务合同变更的法律条件包括：原已存在有效的合同关系；合同的内容发生了变化；合同的变更需依当事人协议或依法律规定及裁决机构裁决；需遵守法律要求的方式。20（2）物业服务合同的终止合同的终止是指由于一定的法律事实发生，使合同权利义务归于消灭的法律现象。约定终止法定终止21物业服务合同终止后的法律纠纷三种情形：合同到期终止后，原物业服务企业以业主欠费为由拒不撤离；前一物业服务企业撤走后，后一物业服务企业还没有选聘，出现服务空挡；前一个物业服务企业撤离，没有交接相关的物业及服务资料，制造系列障碍导致居民生活面临困境。22案例三2008年10月，某住宅区原物业公司因管理混乱，造成对某小区房屋的管理、维修、养护不善，且擅自提高物业服务费标准，业主纷纷表示不满，在业主大会会议上通过2/3的业主同意之后，采取公开招标方式选聘物业公司。最有一家一级资质物业服务企业中标，并经业主大会授权与业主委员会签订了管理合同，合同约定新老公司在11月30日24时完成交接，但到第二年2月份，老公司以部分业主拖欠物业费为由，不但不按期退出，而且给新物业公司留下了一个“烂摊子”：小区内部分电线被挑断，灯泡被卸掉，防盗门的IC卡被带走，电梯和监控内的报警电话短路等。请问，物业公司做法对吗？业主应如何维护自己的权益？23课堂提问：1.物业服务合同应当对下列哪些内容进行约定：（）A物业服务费用B物业服务质量C物业管理用房D专项维修资金的管理与使用2.前期物业服务合同有以下哪些特征?()A．前期物业服务合同是单务合同B．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订C．前期物业服务合同是要式合同D．前期物业服务合同具有过渡性242.4前期物业服务合同与临时管理规约2.4.1前期物业服务合同（1）前期物业服务合同的概念及特征前期物业服务合同是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的关于前期物业管理的物业服务合同。前期物业服务合同的特征前期物业服务合同具有过渡性；前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；前期物业服务合同是要式合同。（2）前期物业服务合同的时效前期物业服务合同可以约定期限；前期物业服务合同是一种附终止义务的合同。25（3）前期物业服务合同的主要内容2004年9月6日，建设部制定并发布了《前期物业服务合同（示范文本），根据该文本，前期物业服务合同应包括以下内容：合同当事人与物业的基本情况；物业服务内容与质量；物业服务收费方式；物业经营管理活动的内容；物业的承接查验；物业的使用与维护；专项维修资金；违约责任；其他事项。262.4.2临时管理规约临时管理规约是建设单位根据国家有关物业管理的法规政策，依照原建设部《临时管理规约（示范文本）》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况制定的管理规约。2004年9月6日，建设部制定并印发《临时管理规约（示范文本）》。临时管理规约（示范文本）的主要内容有：总则；物业基本情况；物业的使用；物业的维修养护；业主的共同利益；违约责任；附则。27案例四某住宅小区在房地产行政主管部门指导下成立了业主大会，并选举产生了业主委员会。业主大会认为目前由开发商聘请的物业服务企业服务质量太差，于是大会通过了另聘其他物业服务企业的决定。可是，业主委员会要求解除合同时，遭到了原物业服务企业的拒绝。它们的理由是他们受开发商聘请进行管理的，双方签订的合同期限为3年，目前尚未到期。请问，前期物业服务合同没到期，业主能另聘物业服务企业吗？282.5物业服务企业的义务2.4.1物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务（1）业主违反物业管理秩序的主要表现侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患；安装设施设备，侵犯相关业主正当权益；违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活；经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活或经营造成损害；使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患；使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用或通行；阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益；其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。29（2）维护物业管理区域秩序的主要方式履行告知义务履行制止义务履行报告义务（3）业主违法物业管理秩序的法律责任《民法通则》对侵权责任的规定（83条、117条）《住宅室内装饰装修管理办法》规定（33条、34条）302.4.2物业管理区域的安全防范协助义务（1）物业服务企业在安全事故中