物业管理苏州浙建集团木渎项目物业管理服务顾问建议书

案房市金碟－最有价值房产策划房市金碟－最有价值房产策划20002000案案(09(09版版))成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《房市金碟：最有价值房产策划2000案》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括28组共2000多套策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：13955607801，客服QQ：23107290！网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）浙建集团（苏州木渎项目）ProposalforPropertyManagementConsultingServices物业管理顾问服务建议书黎宇清2008年11月21日|Page3案前言首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“「物业管理服务顾问建议书」”，并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚服务，力求达到贵司对物业管理顾问的目标，也发挥本人知识及经验，价值得以体现！|Page4案目录目录一．个人简介（过往曾顾问的项目）二．接到贵司顾问初步意向后本人思考的问题三．我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议四．房地产公司所使用的顾问方式分析五．本人物业管理顾问方案建议书六．本人物业管理顾问服务报价七．结语|Page5案一.个人简介曾经资历：单位：雅居乐投资集团（雅居乐物业管理服务有限公司/雍景园分公司）职务：物业经理管理面积：45万平方，4300户，员工288人香港晶苑地产发展有限公司珠三角代表处职务：物业经理管理面积：60万平方，6000多户，员工270人文章发表：《住宅与房地产》“物业管理行业亏损原因之我见”学历：房地产EMBA资格证：物业管理企业经理人，人力资源管理师ISO9000~2002内审员，讲师资历：广州物业协会讲师团成员|Page6案一.本人曾物业管理顾问服务的地产企业/项目开发商清远恒远兆业中山建华房地产江苏伟业建设集团江苏伟业建设集团广州电信大厦广州电信大厦中山常州常州，西宁，西安多个西宁（香格里拉1000亩），常州（前黄/伟业臻品），西安大学城项目住宅，商业，写字楼集团物业管理中心定位及各项目物业管理现场踏勘及建议，物业培训华建半岛广州广州电信大厦广州电信大厦广州地区第二高大厦，总高度逾249米；建筑面积14.4万平方米写字楼别墅区住宅整体定位及物业发展建议及费用测算，架构重整2008年省优阶段培训及内部评检所在城市广东清远项目名称凤城世家项目情况18万平米项目类型商住服务内容物业战略及5年规划方案，费用测算|Page7案一.本人曾物业管理顾问服务的地产企业/项目江苏伟业建设集团臻品项目现场及其公司酈总项目负责人电话清远恒远兆业余家驹（房地产总经理）0763-3369996（办公室）中山华建半岛范舒克（房地产副总）13902597623江苏伟业酈总（董事长助理）王伟明董事长0519-6372001案问题—What—浙建集团需要什么样的物业管理顾问？Why--如何当好房地产企业物业管理参谋官？who--贵司哪些部门与我联系?联系人是谁?本人顾问能达到什么样的效果？When?本人在什么节点顾问？提交什么成果？提交给谁?顾问期多长？现场每月开会及踏勘的参与者？本人以什么形式来开展顾问工作?说明:本人想一是此草案贵司回复意见后,本人需进行修改及现场踏勘后且与贵司相关领导深谈后,以期了解贵司战略.再提交进一步方案,本人的顾问方案才能配合,支持贵司在一些时间节点达到要求二.接到贵司顾问初步意向后本人思考的问题|Page9案三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议资料来源:港业地产策划部《苏地2007-B-57号地块项目”产品定位报告》|Page10案三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议车库出入口入在此会影响商业外观及门面，建议放在北侧及南侧，商业价值不高的位置车库出入口应设计成双进双入的通道口，便于业主车/访客车分别通行SOHO大堂口占用商铺位置，建议少占，且每个大堂增加岗位，能否设三楼平台，三楼以下以裙楼形式，以上以塔楼形式，同一个出入电梯在三层再转换，节省一二楼商业占用的空间，同时增加三楼平台景观面积电房位置不是在住宅与商业的中间位置，应在住宅区解决商业电房，商业价值高，且处于两部接合部，走线的均好性，且用住宅电源，以后商业街区部分照明可以用住宅电标准，节省以后运行费用先建住宅，有利于回收资金，为商业项目打好基础，但物业服务用房设在何外，还有垃圾清洁中转站，涉及商业项目有许多垃圾产生（需考虑）|Page11案三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议六、开发利润（不含税金）估算1、简欧风情开发利润=销售总金额-项目成本（不含税金）=25亿1482万元–16亿368万元=9亿1114万元（如扣除预交11%税金约2亿7663万元，则利润约为6亿3451万元）2、地中海风情开发利润=销售总金额-项目成本（不含税金）=27亿9158万元–17亿4656万元=10亿4502万元（如扣除预交11%税金约3亿707万元，则利润约为7亿3795万元）问题如下：①商铺及住宅/车位出售率测算100%计算，市场销售应测算85%出售率，看项目盈亏平衡点在何点②税费约占销售金额的18%，只估算了11%，利润估算过大|Page12案四.房地产公司所使用的顾问方式分析---地产商为何需要物业顾问（1）房地产公司为何何需要物业管理顾问服务？不满足现状的房地产公司，欲求发展，欲追求产品附加价值的房地产公司------在路上的行者¾新进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业；¾属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备较高的学习能力，对项目有较高的期望值；¾房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决策能力弱；对售后服务不能满足集团要求苦恼着；¾对资金和人才的需求非常高；没有合适的物业人才团队和专业技能；对保修期返工业主投诉的头痛房地产公司；关键词（现有物业团队不能做到房地产企业要求）外部政策不利，市场竞争、快速成长、经验欠缺、资金、人才，专业经验，品牌号召力不强，产品附加值弱|Page13年尾开始，危机四伏，新军力量何去何从？面对高利润，是按兵不动还是勇者无畏向利润进军，抵御风险，如履薄冰加强内部管理，打造专业物业团队，打造物业品牌，才能产生溢价，创造附加值四.房地产公司所使用的顾问方式分析|Page14案四.房地产公司所使用的顾问方式分析---物业顾问的作用二十一世纪是贵的是什么：人才？顾问专家带给你“销售期间物业管理法律问题的提前解决”顾问专家带给你“组建一个专业物业团队”顾问专家带给你“建设期低成本（后期更改费用降低至昀少”，深入阅图，提出节能建议顾问专家带给你“开盘必胜，树立形象，展示物管专业素质，提高客户购买信心“顾问专家带给你“交收楼在备案情况完成下88%交楼率，同时拓深客户资源”顾问专家带给你“分期开发楼盘，已经入住客户体验物业服务价值，从而免费为开发商做义务宣传员，介绍亲友见置业，节省营销费用”|Page15案四.房地产公司所使用的顾问方式分析---物业顾问的作用缺乏某种至关重要的知识和技能在发展商高速成长期试图昀大限度地占据市场，或者是发展商在越来越激烈竞争的成熟市场中谋求物业管理有所突破时，往往发现在公司内部并不具备所需要的人才和相关的组织经验。需要外来者客观公正的观点当发展商就下属物业管理公司重大事宜进行决策时，往往需要从新颖客观的角度来评估相关的事宜。此时，物业管理顾问作为外来者，所提供的建议往往比来自公司内部的更加客观公正。需要输入新的观念物业管理顾问往往能带来物业管理模式和顾客服务的新观念。因发展商与下属的物业管理公司员工在同一环境中相处日久，思维往往形成某种定势，处理问题时也会因循俗套，无形中会对外部新观念形成一种抵制。在这种情况下，物业管理顾问能将外部有生命力的新观念，以及行之有效的新方法，通过有效的工具和方法引入企业内部。需要借助外力触发变革在《物权法》《劳动合同法》已经实施、金融风暴对房企影响已经呈现，而小区业主需要越来越多选择的时候，物业管理公司必须借助外部力量来触发企业内部的变革。尤其是在发展商经营业绩良好时，员工很容易沉醉在一种自我满足感中。物业管理顾问的介入，能够通过各种活动诸如培训、研讨等，在企业内部形成求新图变的共识，以此来推动所需变革的顺利进行。为降低未来营运管理成本在项目开发的规划设计和建筑设计阶段引进物业管理顾问，不仅可以降低未来的营运成本和管理风险、提高顾客服务品质、体现开发产品的附加值，也能降低开发成本。为开发商占据市场提供资源新的物业管理观念/模式为物业企业战略定位提供建议外部法律压力，劳动成本节省建议产品附加值/未来管理风险|Page16案四.房地产公司所使用的顾问方式分析---物业顾问的作用关键词：体验式服务物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值的作用是十分巨大的。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。让业主自己主动为地产（物业）做品牌宣传员。——充分的投资加上管理的空白，是一种无效的投资；充分的投资加上管理的薄弱，是一种低效的投资；投资的薄弱加上管理的充分，是一种有效的投资；投资的充分加上管理的充分，是一种高效的投资。物业管理意义|Page17案四.房地产公司所使用的顾问方式分析提供“保障项目成功、协助发展商成长的深度服务”的关键环节角色定位建立信任后续服务报告提交z臂膀关系、战友关系而不是单纯商业关系z建立专业权威z立足于客户角度，站在企业层面，替客户找到昀佳的解决方案对提供的服务内容和方式进行清晰界定对我能解决、能指导的和不能涉及的问题事先和开发商明确和关键人物沟通并建立信任关系z不是简单针对项目细节问题，而是方向问题z整个流程问题以及关键节点的把控z沟通比报告更重要z提供附加服务增强其知识基础培训z为开发商的决策提供合理建议不替开发商决策，但帮助开发商不断提升决策的能力z培养专业人员，为后期专业团队的建设打好基础|Page18案四.房地产公司所使用的顾问方式分析帮助客户明确目标——从项目目标到企业战略目标战略目标项目目标¾走多元化/一元化战略，开拓/强化企业的盈利范围¾将房地产业运作成为企业支柱产业¾势必要求物业管理服务能支持集团战略目标的实现显性：打造项目的行业影响力隐性：专业物业团队的打造，帮助项目在同类物业更有竞争力规范化标准化制度的制定和执行帮助开发商整合资源，节省成本更多了一点，从更高度来看项目开发过程