第07章 物业服务资金的使用与管理

1）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，掌握物业服务费预算方案的制订程序；2）了解专项维修基金的管理要求。CHAPTERSEVENTHEUSAGE&MANAGEMENTOFPROPERTYFUNDS1）熟悉物业服务费的构成及其管理要求；2）了解维修基金的特点和管理要求；CHAPTERSEVENTHEUSAGE&MANAGEMENTOFPROPERTYFUNDS物业服务费的使用与管理维修基金的使用与管理CHAPTERSEVENTHEUSAGE&MANAGEMENTOFPROPERTYFUNDS本节教学内容：•一、物业服务费的含义•二、物业服务费的收费原则•三、物业服务费的定价形式和计费方式•四、物业服务费的构成•五、物业服务费的测算本节教学重点：•熟悉物业服务费的构成及其管理要求物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合服务费等指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。1.合理2.公开3.费用与服务水平相适应4.竞争5.双方协商6.政府监督（一）物业服务费的定价形式（二）物业服务计费方式（一）物业服务费的定价形式•1.政府指导价•2.市场调节价物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。（一）物业服务费的定价形式•1.政府指导价•2.市场调节价市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）物业服务计费方式•1.包干制•2.酬金制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）物业服务计费方式•1.包干制•2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（一）包干制（二）酬金制（一）包干制X＝X１＋X２＋X３其中X表示物业服务费，其构成包括：•物业服务成本（X1）•法定税费（X2）•物业管理企业的利润（X3）（二）酬金制X=X1+X4其中X表示物业服务资金，其包括：•物业服务支出（X1）•物业管理企业的酬金（X4）（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（二）法定的税费（三）物业管理企业的利润（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法)...,(921911ixXii物业服务成本或者物业服务支出收费标准，元/月·平方米。各分项费用收费标准，元/月·平方米。（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法)...,(921911ixXiii—各分项项数，包括：1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）；2.物业共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费（x2）；3.物业管理区域清洁卫生费用（x3）；4.物业管理区域绿化养护费用(x4);（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法)...,(921911ixXii5.物业管理区域秩序维护费(x5);6.办公费用(x6);7.物业管理企业固定资产折旧费(x7);8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（x8）；9.经业主同意的其他费用(x9)。（二）法定的税费物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法定税费（X2）。法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。（三）物业管理企业的利润利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和部门根据本地区实际情况确定的比率计算。将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。1.物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量问题时物业管理公司不负责维修的原因。2.管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。3.从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。4.物业管理服务是一项公共服务，因此不可能因为个人的不满而停止服务。实例：某物业管理企业所接管的“名雅苑”小区中有多层住宅１８栋、复式住宅12栋、高层住宅3栋，则可将18栋多层住宅、12栋复式住宅和3栋高层住宅所需的管理服务费预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物业的每一位业主（见表7-1；7-2；7-3）18栋楼,20条梯,36个水池,35个化粪池，474户，绿化面积4884平方米1.管理员2.保安员3.楼管员4.水电工5.环卫员6.绿化员7.垃圾清运8.垃圾袋9.楼梯打扫10.水池清洗11.化粪池清洗12.绿化用水13.值班用水14.值班用电15.市政维护费16.公杂费合计每月每户支出4人6人20人1人4人2人300桶/月474户30个/每户每月8次/月3次/12月1次/12月147吨/月540吨/月1080度/月474户474户600元/人500元/人350元/人500元/人350元/人400元/人5元/桶0.25元/个1元/次40元/次300元/次0.35元/吨0.35元/吨0.4元/度5元/户2.68元/户2400元3000元7000元500元1400元800元1500元3555元160元360元875元51.45元189元432元2370元1270.32元25862.77元54.56元表7-1“名雅苑”多层住宅综合服务费12栋楼,12条梯,12个水池,12个化粪池，72户，绿化面积742平方米1.管理员2.保安员3.楼管员4.水电工5.环卫员6.绿化员7.垃圾清运8.垃圾袋9.楼梯打扫10.水池清洗11.化粪池清洗12.绿化用水13.值班用水14.值班用电15.市政维护费16.公杂费合计每月每户支出1人4人12人1人1人1人120桶/月72户30个/每户每月8次/月3次/12月1次/12月22吨/月300吨/月600度/月72户72户600元/人500元/人350元/人500元/人350元/人400元/人5元/桶0.25元/个1元/次40元/次300元/次0.35元/吨0.35元/吨0.4元/度5元/户12.68元/户600元2000元4200元500元350元400元600元540元96元120元300元7.7元105元240元360元912.96元11331.66元157.38元表7-2“名雅苑”复式住宅综合服务3栋楼,3条梯,6个水池,12个化粪池，6部电梯，424户，绿化面积4376平方米1.保安员2.管理员3.楼管员4.水电工5.电梯维修工6.环卫员7.绿化员8.垃圾清运9.垃圾袋10.楼梯打扫11.水池清洗12.化粪池清洗13.绿化用水14.值班用水15.值班用电16.电梯日常维修17.市政维护18.公杂费合计每月每户支出2人3人3人2人12人4人2人180桶/月424户30个/每户每月8次/月3次/12月1次/12月131吨/月405吨/月810度/月424户424户424户600元/人500元/人350元/人500元/人700元/人350元/人400元/人5元/桶0.25元/个2.5元/次100元/次300元/次0.35元/吨0.35元/吨0.4元/度1元/户5元/户2.68元/户1200元15000元1050元1000元8400元1400元800元900元3180元60元150元300元45.85元141.75元324元424元2120元1136.32元24131.92元56.91元表7-3“名雅苑”高层住宅综合服务本节教学内容：•一、维修基金的概念•二、维修基金的用途与构成•三、维修基金的管理与使用•案例分析本节教学重点：•维修基金的管理与使用共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修基金与物业服务费的区别•维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造;•物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。（一）交存对象（二）交存标准（一）交存对象根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。（二）交存标准•商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。•公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用（费用分摊）原则使用程序禁止使用情形购买国债使用（费用分摊）原则住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。使用（费用分摊）原则住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。使用（费用分摊）原则住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。使用程序•划转业主大会管理前•划转业主大会管理后使用程序•划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部