维修服务手册1（DOC44页）

潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书目录文件编号WFHC-WI-EM-000版次A/0页数1/3制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-1序号文件名称文件编号版本备注1.0工程组组织架构与人员编制、工作职能、岗位职责1.1组织架构WFHC-WI-EM-001A/01.2工程组工作职能WFHC-WI-EM-002A/01.3工程组各岗位职责1.3.1工程主管岗位职责WFHC-WI-EM-003A/01.3.2工程组长岗位职责WFHC-WI-EM-004A/01.3.3技工岗位职责WFHC-WI-EM-005A/02.0工程组工作目标2.1质量目标WFHC-WI-EM-006A/03.0工程维修服务管理制度3.1设备管理规程WFHC-WI-EM-007A/03.2设施管理WFHC-WI-EM-008A/03.3设备、设施分类代码WFHC-WI-EM-009A/03.4控制柜保养规程WFHC-WI-EM-010A/03.5闭路监控保养规程WFHC-WI-EM-011A/03.6道闸系统保养规程WFHC-WI-EM-012A/03.7防避雷系统保养规程WFHC-WI-EM-013A/03.8阀门保养规程WFHC-WI-EM-014A/03.9电梯机房管理制度WFHC-WI-EM-015A/0潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书目录文件编号WFHC-WI-EM-000版次A/0页数2/3制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-1序号文件名称文件编号版本备注3.10电梯保养监督规范WFHC-WI-EM-016A/03.11水泵房管理制度WFHC-WI-EM-017A/03.12水泵保养规程WFHC-WI-EM-018A/03.13水箱、水池的清洁规程WFHC-WI-EM-019A/03.14用水供水管理规定WFHC-WI-EM-020A/03.15设备巡视WFHC-WI-EM-021A/03.16水表抄报作业指导书WFHC-WI-EM-022A/03.17维修安全工作制度WFHC-WI-EM-023A/03.18维修工作细则WFHC-WI-EM-024A/03.19维修过程的检验WFHC-WI-EM-025A/03.20保养期房屋质量管理WFHC-WI-EM-026A/03.21装修管理程序WFHC-WI-EM-027A/03.22柴油发电机保养维修规程WFHC-WI-EM-028A/03.23发电机操作规程WFHC-WI-EM-029A/0潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书目录文件编号WFHC-WI-EM-000版次A/0页数3/3制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-1序号文件名称文件编号版本备注4.0工程维修服务质量记录表格4.1设备购置、改造及维修申请表WFHC-FM-EM-001A/04.2设备保养（检修）计划表WFHC-FM-EM-002A/04.3设备档案卡WFHC-FM-EM-003A/04.4控制柜保养记录WFHC-FM-EM-004A/04.5工程组值班记录表WFHC-FM-EM-005A/04.6配电间运行记录表WFHC-FM-EM-006A/04.7水泵保养记录WFHC-FM-EM-007A/04.8水箱、水池清洗记录WFHC-FM-EM-008A/04.9闭路监控保养记录WFHC-FM-EM-009A/04.10道闸保养记录WFHC-FM-EM-010A/04.11防避雷系统保养记录WFHC-FM-EM-011A/04.12阀门保养记录WFHC-FM-EM-012A/04.13水泵巡视记录WFHC-FM-EM-013A/04.14设施档案卡WFHC-FM-EM-014A/04.15维修服务工作单WFHC-FM-PM-004A/04.16公共设施巡查记录WFHC-FM-EM-015A/04.17消火栓检查登记表WFHC-FM-EM-016A/04.18灭火器检查登记卡WFHC-FM-EM-017A/0潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书组织架构文件编号WFHC-WI-EM-001版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.0工程组组织架构与人员编制、工作职能、岗位职责1.1组织架构图项目经理工程主管技工工程班长客服中心潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书工程组工作职能文件编号WFHC-WI-EM-002版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.2工程组工作职能1.2.1负责按照公司质量手册文件标准制定本组的作业规程和相关的管理制度及记录工作；1.2.2负责策划和实施本部门人员的职业意识和技能培训；1.2.3负责园区设施设备的接管验收和管理工作；1.2.4负责业主装修方案的审核、监督、验收工作；1.2.5负责相关工程技术档案的接管验收、收集、整理、归档工作；1.2.6负责设施设备的维保计划及房屋完好率、设备完好率、设备事故率的记录统计工作；1.2.7负责设施设备的维保养护及日常维修工作，保证供配电安全运行、电梯运行、给排水设施完好、强弱电、消防系统等设备运行正常；1.2.8负责计量器具的正确使用和定期检查工作；1.2.9负责电梯的年审、生活水池清洗、消毒工作。1.2.10负责园区业主户内有偿维修服务工作；1.2.11负责控制管理区域的水电能耗，做到节能降耗。潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书工程主管岗位职责文件编号WFHC-WI-EM-003版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.3工程组各岗位职责1.3.1工程主管1.3.1.1在项目部经理的领导下，负责工程组的全面工作；1.3.1.2监督指导技工人员完成本职工作；1.3.1.3根据项目要求和技工的特点，做好技工人员分工，职责分明，保证24小时有人值班；1.3.1.4负责及时处理各类突发事件，并对突发事件的经过、处理方法及注意事项形成文字记录；1.3.1.5定期巡查发电机房、水泵房、配电房、消防总控室，检查设备的运行情况，并签阅相关记录；1.3.1.6负责本部门的培训，使员工端正工作态度，提高业务技能；1.3.1.7负责工程组的考勤工作，向项目部经理汇报工程组的工作情况，提出管理建议；1.3.1.8负责工程组人员的日常考核工作；1.3.1.9协同项目部经理做好与供水、供电等职能部门的联系，掌握本园区水电用量变化情况，做到节能降耗工作，发现异常及时与领导汇报；1.3.1.10按公司质量体系文件要求进行规范管理和操作；1.3.1.11负责工程组质量记录的建立和检查，维修工作流程的不断完善，并负责保管有关报表及技术资料；1.3.1.12负责项目管理范围内设施设备的大修、中修、更新提出合理化建议；1.3.1.13负责本组工作计划、培训计划及采购计划的制订；1.3.1.14完成领导交办的其他工作。潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书工程班长岗位职责文件编号WFHC-WI-EM-004版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.3.2工程班长1.3.2.1服从部门主管的领导，对工程组的工作全面负责；1.3.2.2督促检查操作人员对操作规程及规章制度的执行情况；1.3.2.3组织对突发性设备、设施的故障的分析、检修工作；1.3.2.4负责园区供电、中央空调、供水等设施设备正常运行；1.3.2.5负责业主入伙接房的验房检查及装修检查验收工作；1.3.2.6负责班组公用工具、器具、材料管理及零配材料质量验收工作；1.3.2.7负责园区彩灯、横幅的收挂工作；1.3.2.8负责加强与相关部门的协调工作，合理安排班组人员的工作；1.3.2.9组织班前会议，并组织班组人员进行岗位培训及安全教育；1.3.2.10负责班组质量记录的建立和检查，及维修工作流程的完善，并负责保管有关报表及技术资料；1.3.2.11完成领导交办的其它工作。潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书技工岗位职责文件编号WFHC-WI-EM-005版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.3.3技工1.3.3.1服从班长工作安排，按时按质按量完成工作任务；1.3.3.2负责园区水电及其他设施、设备的巡查维护工作，确保园区公共设备的正常使用；1.3.3.3及时处理故障，并做好记录，对于无法处理的设备故障应及时上报主管领导；1.3.3.4对设备设施勤维修、勤保养、勤巡视，避免事故发生；1.3.3.5负责园区报修的维修，对维修材料尽量节约，杜绝浪费；1.3.3.6负责业主入伙验房工作；1.3.3.7负责准确填写技术设备的运行记录和维修保养记录，技术状况记录；1.3.3.8积极参加公司及项目部组织的各项培训，不断提供专业技能；1.3.3.9负责完成上级领导交办的其他工作。潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书质量目标文件编号WFHC-WI-EM-006版次A/0页数1/1制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-12.0工程组工作目标2.1设备设施完好率≥90%2.2顾客请修满意率为≥85%2.3统计与方法：2.3.1设备设施每半年统计一次，以设备设施的巡视和保养记录为依据。2.3.2每月统计一次，实际满意单数除以实际请修单数≥85%潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书设备管理规程文件编号WFHC-WI-EM-007版次A/0页数1/3制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-11.0目的保证所有为顾客提供服务的公共设备（含机电、消防、清洁保安等）及满足服务要求。2.0适用范围公司范围内所有的设备。3.0设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：Ⅰ级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷洒泵、稳压泵、火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜。Ⅱ级设备：正压风机、对讲监控系统、交通道闸、排烟风机。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、防火门等。4.0职责项目部相关主管或工程组长管理设备维修保养计划；项目部工程组按计划进行设备的保养、维并填写记录表格；公司工程管理部对设备的维修、保养进行指导与检查。5.0设备的编号：设备编号由以下四部分组成。第一部分表示设备类别：用字母Ａ－Ｚ表示；第二部分表示所属单位的名称：用相应单位代码表示；第三部分表示单位设备序号：用数字１.２.３...表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；例：C－QLCZ－１－（Ⅰ）电齐创Ⅰ梯鲁智级创１管智号理园电设梯备潍坊恒创物业管理有限公司作业指导书设备管理规程文件编号WFHC-WI-EM-007版次A/0页数2/3制定日期2018-3-1编制：于文刚审核批准：日期：2018-3-16.0设备的建档及资料管理6.1设备的建帐分二级制项目部对所管理的所有设备都应建立设备清单及设备档案，公司工程管理部只对（Ⅰ）、（Ⅱ）级设备建立设备清单。设备档案应包括有设备的基本情况、维修（包括大中修）记录、保养记录、运行记录（可另存）及相关的文件和资料。6.2设备的资料管理6.2.1对设备资料原件（或第一次复印件）由项目部统一建档保管。6.2.2设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程组将其归入相应的设备档案内。7.0设备的接管验收设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设备的接管及验收由公司相关工程师会同项目部机电人员对发展商办理；单台设备也可直接由项目部直接对发展商办理，并保存验收资料。8.0设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查8.1设备的使用权归项目部，相关工程师根据实际情况给予技术指导及建议，意见分歧较大的情况报请总经理决定。8.2项目部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本项目部管理的设备进行认真、全面、细致的运行监视、维修、保养并作记录。8.2.1发现设备故障