昆明市土地收储成本审计工作方案

昆明市审计局关于印发土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）的通知各处室：为做好土地储备和土地一级开发成本审计工作，切实提高政府投资审计工作质量，经研究制定了《昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）》，现印发你们。请各处室在开展土地储备和土地一级开发成本审计过程中，按方案精心组织，抓好落实，认真做好土地储备和土地一级开发成本审计工作。附件：昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）二○一○年七月二十六日昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）为规范土地储备和土地一级开发成本审计监督行为，控制审计风险，提高审计质量及工作效率，促进土地市场的健康发展，服务现代新昆明建设，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第97号）、昆明市人民政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》（第186期）、《昆明市土地储备成本核算管理办法》（讨论稿）、《昆明市土地储备一级开发整理管理办法》（讨论稿）等规定，针对土地储备和土地一级开发成本审计项目具有政策性强、情况复杂、涉及环节多、专业性要求高等特点，并结合我局土地储备和土地一级开发成本审计项目的实施具有突发性强、要求时间紧、审计任务繁重、操作环节复杂的实际，特制订本工作方案。一、审计目标、审计组织方式（一）审计目标1、依据土地储备和土地一级开发的相关政策，通过审计，真实、合理、合法的确认我市纳入土地收储的土地储备和土地一级开发成本。2、通过审计控制土地储备和土地一级开发的成本支出，促进提高土地储备和一级开发项目管理水平，从而提高土地收储资金的应用效果。3、通过审计提出合理化建议，为政府相关部门制定土地收储相关政策、完善土地收储的管理提供参考依据。（二）审计组织方式按照市政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》精神，为提高审计工作效率、保证审计工作质量，土地储备和土地一级开发成本审计采取由我局组建审计组，审计组长、副组长由我局审计人员担任，审计项目的具体实施委托社会专业机构完成的方式进行。审计组人员须配备具有审计、资产评估、工程造价咨询专业执业资质的人员。二、审计范围、审计对象及其责任（一）审计的范围根据市政府办公厅《关于土地储备成本认定返还及融资有关问题的会议纪要》确定的范围为：市政府批示或土地储备中心按程序已纳入我市拟收储的土地项目，并出具委托函要求我局进行土地储备和土地一级开发成本审计，且原土地使用权人能提供真实、准确财务会计成本资料。（二）审计对象及其责任根据土地收储方式的不同，土地储备和土地一级开发成本审计对象为市土地储备中心，审计延伸审计相关各县（市）区人民政府、政府全资设立的国有公司、社会资金投资人、国有土地使用权人等。审计对象及延伸审计单位承担的责任如下：1．土地储备中心依法收购、收回国有存量用地，纳入储备土地的项目，被审计单位为市土地储备中心。市土地储备中心负责向审计组提供审计所需的资料（含原国有土地使用权人提供的土地收储成本相关资料），土地储备中心对其收集资料对象的真实性负责，并向审计组作出书面承诺；原国有土地使用权人对其提供资料的真实性、完整性负责，并向土地储备中心及审计组作出书面承诺。2．土地储备中心委托县（市）区人民政府进行土地收储的项目，延伸审计单位为县（市）区人民政府。县（市）区人民政府负责向审计组提供审计资料，对其提供资料的真实性、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。3．土地储备机构委托政府全资设立的国有公司进行土地收储的，延伸审计单位为政府全资设立的国有公司。政府全资设立的国有公司负责向审计组提供审计资料，对其真实性、完整性负责，并向审计组作书面承诺。4．社会资金投资人参与土地储备和土地一级开发的项目，延伸审计单位为社会资金投资人，社会资金投资人负责向审计组提供审计所需的资料，对其提供资料的真实、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。三、审计认定依据及内容审计组围绕土地储备和土地一级开发的项目成本开展审计工作。根据《昆明市土地储备成本核算管理办法》（讨论稿）及《昆明市土地储备一级开发整理管理办法》（讨论稿）相关规定，确定土地储备和一级开发成本（待办法正式发布后进行修改），具体如下：（一）直接成本1．征地补偿费：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，以及按征地面积15%计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用。按照《昆明市土地征收管理暂行办法》（昆明市政府第18号公告）及《云南省征地统一年产值标准和区片综合地价补偿标准》(试行)的规定计算。2．土地收购补偿费：按照《昆明市土地储备管理办法》（市政府第97号令）规定执行。对于企业“退二进三”和“清理整顿”土地的收储，按现行政策执行。3．地上建(构)筑物拆迁安置补偿费：按照市政府办公厅《关于印发昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法的通知》（昆政办〔2009〕51号）及《关于印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法的通知》（昆政办〔2009〕53号）规定执行。按此制定片区《征地拆迁安置补偿指导意见》，并经市级政府审核批准的，可作为土地补偿标准执行。4．土地报批税费。按照国家、省、市相关规定执行，其中：（1）新增建设用地土地有偿使用费按照《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字〔1999〕117号）和《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。（2）耕地开垦费按照《云南省土地管理条例》及云南省人民政府办公厅《云南省耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》（云政办发〔2009〕34号）规定执行。（3）耕地占用税按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和《云南省耕地占用税实施办法》规定执行。（4）征地管理费按照《云南省土地管理条例》和《云南省计委、云南省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》（云计价格〔2003〕46号）规定执行。（5）被征地农民社会保障基金，主城四、呈贡县及安宁市按3万元/亩核算，其它县区按2万元/亩核算。5．土地一级开发整理费：实施一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等市政基础设施配套建设和土地平整费用、以及规划编制、工程招投标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料等其它费用。6．财务成本：包括土地储备机构或国有投融资公司向金融机构融资贷款所支付的利息，以及引进社会资金用于征地拆迁所支付的财务费用。7．储备土地临时看护管理费：包括打围墙、树栅栏、树标识等费用；开展专人看守和日常巡查费用；对地上建筑物进行必要的维修改造费用；通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用。对于单独选址项目和线型工程项目，还需增加可行性研究报告及建设项目立项批复、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、环境影响评价、压覆矿产资源评估报告、建设用地批准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等项目八大件相关费用。以上费用根据被审计单位提交的工程资料，进行审计认定。8．其他费用：包括土地储备管理费、储备土地一级开发管理费、征地工作经费、拆迁工作经费、以及经政府审批认定后列入直接成本的其它费用。其中：（1）土地储备管理费由土地储备机构按照储备土地出让收入的2%计提；（2）土地一级开发管理费按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的单位支付；（3）征地工作经费按照征地费总额的2%向征地实施单位支付；（4）拆迁工作经费按照拆迁费总额的2%向拆迁实施单位支付。（5）经政府审批认定后列入直接成本的其它费用，根据政府批示执行。（二）间接成本由土地储备项目所在片区，按城市分区控制性详细规划或专项规划，为实现规划目标要求，完善使用功能的配套设施建设、城市基础设施建设的费用，以及投融资公司承担的融资贷款本息分摊资金构成，具体包括以下五项费用：1．道路交通设施建设费用：包括所在分区15米以上城市主次道路及道路附属设施、站点、路灯、交通设施等设施的建设费用；公共活动广场设施等的建设费用。2．市政公用设施、水利建设费用：包括给水系统的管网、排水系统的管网、雨水管网、污水管网等设施的建设费用；电力系统的管网、变电站、开闭所等设施的建设费用；燃气管网、消防管网及设施、环卫设施包括垃圾处理厂、垃圾转运站、公厕等设施、邮政电信设施、城市防灾设施；河道治理、水利设施等建设费用。3．绿地景观设施建设费用。包括：沿道路、河湖等沿线公共绿地的绿化建设费用；用于隔离、卫生和安全的防护林带的绿化建设费用。为确保土地交易时限，以上三项费用由土地储备机构与受委托进行土地一级开发的业主签订土地一级开发整理委托合同，根据委托合同约定内容共同进行预算，列入土地储备和一级开发成本。待土地一级开发完成后，由项目业主委托有资质单位进行工程竣工验收。结算结果经级审计部门审计认定。4．其它经市政府批准需纳入的轨道交通、道路交通建设、河道、滇池治理等重大基础设施建设相关费用。由市住建局提供基础设施建设投资结算结果，报市政府批准后，在分区土地供应地块中予以分摊。5．投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金。按照市政府要求，由各国有投融资公司负责的融资贷款，在批准土地资源资产注入，完成土地一级开发整理后，将土地移交市土地储备中心，组织委托土地公开交易时，各投融资公司在综合考虑其承担的银行贷款本息，提出在土地供应组价中应分摊的公司融资贷款本息资金。（三）收购国有存量用地依法收购的国有存量用地，并纳入土地储备的，市土地储备中心应向审计组提供土地储备实施方案。审计组按照昆明市政府《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府第97号令）第23条规定的方法，进行成本审计确定：1、收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，依据该项目土地原用途评估价和规划用途评估价的算术平均值，确定收购补偿价格（评估价含地上建筑物价格）。2、收购除第1项情形以外土地的，按照该项目原用途评估价确定收购补偿价格。若按原用途的评估价低于土地使用者原取得土地的费用，则按土地使用者原取得土地的费用确定收购补偿价格。3、以土地储备制度处置政府资产等特殊项目，经市政府或者有关部门批准确定收购补偿价格。（四）土地储备和土地一级开发整理项目跟踪审计方法主要采用分阶段、按要求出具跟踪审计成果报告，重点审计内容如下：（1）征地、拆迁补偿标准是否符合国家相关标准；（2）征地、拆迁面积是否与批准(合同)、测绘面积相符；（3）征地、拆迁补偿费是否及时、足额补偿到受补偿人；（4）征地拆迁工作经费的支出情况；（5）相关税费的缴纳情况。土地达到收储条件并满足审计条件后,按审计程序纳入审计计划后，对土地储备及土地一级开发成本进行审计,出具审计报告。四、审计程序及时限要求（一）审计准备阶段根据市政府批示或市土地储备中心的来函，确定并下达审计任务。承担审计任务的处室成立审计组，确定审计组长、副组长并开展审前调查。按规定程序确定参与审计的社会专业机构，签订委托协议。发送审计通知书并提出工作配合（1-3个工作日）。受托社会专业机构根据审前调查情况，编制审计实施方案，报审计组长复核后，报分管局领导批准。（1-3个工作日）（二）审计实施阶段在被审计对象及时提供真实、完整审计资料并向审计组做出承诺后，审计组开展实施审计工作。完成现场踏堪、审计核查、收集整理编制工作底稿（由于土地储备项目的特殊性，无需逐人、逐日撰写审计日记）、形成初步审计结论、交换意见、编制审计报告（由受托社会中介机构完成），送审计组长审核。（15-60个工作日）土地一级开发整理项目采用动态跟踪审计，根据项目进展情况，确定审计时间。（三）审计报告阶段审计组根据受托社会专业机构提交的审计报告，按照我局审计报告格式编制对外审计文书，在经局分管领导批准备后，按程序向被审计单位征求意见（法定程序10个工作日），同时，要求社会专业机构一并征求意见。各相关处室应积极配合，在收到处室提交的审计文书后，应及时完成审核复核和召开审计业务会议(2-4个工作日)。鉴于存量土地储备和土地一