成都商业市场报告

奥宸地产集团·商业经营中心2013年6月目录·Contents一。成都商业概况二。成都商圈概述三。成都重点项目四。成都市场小结一。成都商业概况二。成都商圈概述三。成都重点项目四。成都市场小结一、成都商业概况成都具有重商传统——考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市，世界上第一张纸币——交子、“扬一益二”、“江山之秀，罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都商业历史之悠久、辉煌;商业投资环境良好现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在“2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中国商业地产投资环境最佳城市”。“一铺养三代”的观念深入人心民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。一、成都商业概况◄近年来，在西部大开发战略的推动下，成都经济快速发展。商业地产发展更是如火如荼，新项目不断涌现，已经进入到从单一模式到开发、经营多元化模式的时代；◄同时，台湾、香港乃至世界上的众多的零售业巨头开始挺进成都。◄从图中可以看出，成都市城镇居民的人均可支配收入与消费支出的绝对数量上落后于广州等一线城市，但居民的消费倾向较高，约有75.5%的收入用于消费，仅低于广州和沈阳；◄随着收入的提升，将会带来消费支出的增长，较高的消费倾向为未来的商业发展提供持续性的需求。随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。单一中心商圈多商圈共存一、成都商业概况成都商圈发展模式多核心商圈发展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）商业中心同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双楠-红牌楼等多商圈。一、成都商业概况成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例新城市广场阶段特征代表项目多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱万达广场城市中心，副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展新鸿基环球贸易中心第一阶段第二阶段第三阶段项目类型代表项目项目特征层级划分产品特色超大规模资源型万达广场/金怡源·苹果之城/新鸿基环球贸易广//美年广场大规模，具有稀缺资源优势，发展商品牌为市场所认可，价格标杆，引领市场潮流三级凭借丰富的稀缺资源及高端产品定位吸引区域置业高端客户群体，发展商品牌优势同样使其深受市场客户青睐主流型世豪广场/保利国际广场/华置广场依托地段价值的常规综合体开发，总建面约20万—40万左右，同质化严重一级产品线较全，价格相对不高，以小博大，价格战的制造者精品型凯德置地、来福士广场项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓二级规模小，快速灵活，目标客户明确，挖掘细分市场价值，在细节创新打造难以复制的产品以个性化的产品吸引客户一、成都商业概况就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型一、成都商业概况未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。2007年,成仁路万达广场的亮相完全打破了传统的商业模式运作,商圈升级已经上路;2008年,凯德来福士广场开工、万达金牛区项目签约、华润万象城落户,商圈升级更是箭在弦上;2009年,华侨城欢乐谷开园,城南奥特莱斯项目揭幕……成都商业地产全面升级已经开始；10年，群光百货广场、仁和春天二期、百扬大厦、成都国际商城、盐市口人民商场二期、万象城、金牛万达广场、九龙仓天府时代广场和国际城南项目、华人置业文化宫项目以及成都伊厦国际商贸城、仁恒置地、来福士广场等陆续面市。一、成都商业概况成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。成都商业整体市场背景：成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围。一。成都商业概况二。成都商圈概述三。成都重点项目四。成都市场小结二、成都商圈概述春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。春盐骡商圈双楠-红牌楼商圈商圈主要租金范围2011年租金变化春盐骡商圈250-2200上涨8%-10%光华-金沙商圈95-320上涨6-10%双楠商圈60-460上涨8-10%新南天地商圈85-330上涨6%-12%万达商圈65-500上涨8-10%建设路商圈85-380上涨7%-10%二、成都商圈概述2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。租金水平方位未来大型商业项目城中华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）城西中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）城南凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）城东万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）二、成都商圈概述）、成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。未来潜在商业供应二、成都商圈概述春熙路、盐市口、骡马市是成都传统商圈，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有着不可动摇的地位。名称春熙路商圈盐市口商圈骡马市商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街西靠北新街、东接红星路三段以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，商家大小共300多家，其中品牌商家超过30家总面积220亩，营业面积约26万平方米，商家约400家总面积约860亩，营业面积13万平方米，商家约150家主要品牌大型商业、百货：王府井、太平洋伊藤洋华堂、西武、伊势丹百货、百盛、第一城等大型商业专卖店：耐克、Adidas、劲浪、同仁堂、海盗船、美特斯邦威、良木缘、哈根达斯、龙抄手等专卖店其它业态：精益眼镜、老凤祥金店…百货：成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货大型商业：好又多、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、摩尔时尚商业等购物中心：铂金城大型商业：永乐电器、创美家具、五星电器家乐福等百货：太平洋百货、百盛目标消费群70-90%为成都当地人，另为约10-30%左右的外地人。16—50岁之间的消费者，其中16—40左右的年轻人占大多数。16—40岁之间的本地都市人，其中25—40左右的占大多数；另加部份外地人，客源构成较春熙路商圈复杂主要为20—40岁之间的本地都市人辐射能力辐射整个成都市，乃至整个大西南日人流量约30--50万人/天辐射整个成都，日均人流量为20万人/天辐射城西和骡马市范围日均人流量为10万人/天二、成都商圈概述三大核心商圈概况商圈代表项目开业时间营业面积楼层年销售额项目定位春熙路商圈王府井百货1999年12月30日4.2万㎡B1至7楼30亿中高档百货伊藤洋华堂春熙店1997年11月21日1.5万㎡B1至5楼12亿以超市拉动的时尚百货群光广场2010年10月1日10万㎡B2至9楼暂无数据国际精品、时尚流行百货第一城2009年9月2万㎡1至6楼暂无数据中高端时尚流行主题店、潮流店EGO壹购潮流广场2009年10月2日2.4万㎡B1至5楼暂无数据中低档时尚流行精品小店盐市口商圈茂业百货2006年9月6万㎡B1至5楼7亿时尚流行百货仁和春天百货人东店1998年9月8日2万㎡B1至4楼10亿高端百货仁恒置地广场2010年9月13日6万㎡1至5楼暂无数据高端精品、高端购物中心新世界百货2006年12月2.95万㎡B1至5楼暂无数据时尚流行、百货美美百货2003年9月18日1.5万㎡1至5楼12亿国际精品、高端百货远东百货2011年6月底6万㎡B1至8楼暂无数据国际精品、高端百货地一大道2011年11月23日9万㎡B2至B1楼暂无数据时尚流行骡马市商圈太平洋百货全兴店2006年3万㎡1至6楼8亿中高档百货二、成都商圈概述三大核心商圈代表项目情况二、成都商圈概述目前成都核心三大商圈发展成熟，人气、商气冠绝成都，随着中强国际、茂业百货、雄飞中心、银石广场、九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用，中心城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段。随着地一大道地下商场开业，其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局，使骡马市商圈、盐市口商圈、春熙路商圈实现无缝连接，阻碍各大商圈人流互动的动线断代障碍消失，本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置，未来商业的运营、人流量发展前景可期。一。成都商业概况二。成都商圈概述三。成都重点项目四。成都市场小结三。成都重点项目1。宽窄巷子三、成都重点项目：宽窄巷子概况：1、规模：•(１)核心保护区占地面积108亩(66000平米)，建筑面积44000(另说约70000)㎡（地上35000㎡、地下停车场11000㎡）•(２)整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。2、商业定位：时尚生活街区3、文化定位：•••宽巷子-闲生活；窄巷子-慢生活；井