北京龙湖西小马项目工程管理营销策划启动会资料_127页

1部门–文件名北京龙湖西小马项目启动会2运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板版权声明©2008龙湖地产有限公司内容页码一、产品研发P3二、工程管控P27三、景观规划P60四、体验区规划P75五、成本管控P101六、营销策略P110七、成功标尺及总经理承诺P1253部门–文件名一、产品研发4部门–文件名1.1总图及基本指标一、产品研发项目规划指标实际指标总用地面积73104建设用地面积55435容积率2.2总建筑面积158107162907地上建筑面积（计容）121957126757(含叠拼阁楼)地下建筑面积36150住宅赠送15721单建车库13800非车库人防，自行车库及其他6629建筑密度25%32%限高60绿地率35%31%停车位411651地上停车位5245地下停车位406406住宅面积120502商业面积975其他配套面积480请插入项目总图5部门–文件名•突破7090，调整户型配比，取消拼合户型•叠拼阁楼调整为不计容（借鉴花盛经验）•东侧4栋高层由90*4的塔楼调整为141+90+141的点式高板•车库面积进一步减小•居住户数由1166减至804，人数由3265减至2251，由此带来配套面积指标减少1130㎡，人防减少884㎡，节约成本360w减少户数带来车库面积减小4200㎡，地下车位数由588减少至406个，车库出入口由3个减少为2个，降低成本1030w•通过减小地上配套面积，增加实际可售面积448㎡，提高货值630w•增加高层可售面积4800㎡，提高总货值6700w——塔楼升级为点式板楼，增加141平4居户型（共17766㎡），南北通透270度采光，提升品质，利用产品差价提高货值2700w共降低成本1390w提升货值降低成本共提升货值10030w通过本轮方案及指标优化，提升项目利润共计11420万1.1总图及基本指标-本轮方案优化一、产品研发6部门–文件名1.2业态分布一、产品研发业态建设用地面积（㎡）用地面积占比（％）建筑面积（地上）（㎡）建筑面积比（地上）（％）货值（万元）货值占比（％）叠拼别墅3500063.14502636.911688051.3高层公寓1953535.37547661.910690046.9商业9001.69750.815600.7配套及可售车位--4800.424401.1请插入项目总图用不同色块标注不同业态叠拼高层公寓商业7部门–文件名1.3项目分期规划一、产品研发分期建筑面积（㎡）业态开工时间交房时间一期142776叠拼+公寓2010.032012.09二期15331公寓2011.072013.04三期...请插入项目总图用不同色块标注不同分期项目分二期开发，其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地一期二期8部门–文件名1.5标高变化情况一、产品研发1.市政道路平均标高24m2.小区道路平均标高26.2m，高于市政路2m3.小区道路宽5.5m4.住宅首层标高统一为26.6m5.商业首层标高24.3m6.车库为地下二层，边界及出入口位置如图所示请插入项目总图标识标高变化情况+23.8m+24.1m+23.9m+25.8m+24.6m+26.2m+26.2m+26.3m+26.45m+26.6m+26.4m+26.4m主入口次入口9部门–文件名1.6竖向标高——场地及道路剖面一、产品研发插入项目总图标识剖面线位置+23.9m+26.6m+26.6m+26.6m+26.6m+26.3m+26.45m+26.45m+24.6m10部门–文件名1.6竖向标高——单体与场内道路剖面（叠拼）一、产品研发插入项目总图标识剖面位置11部门–文件名1.6竖向标高——单体与场内道路剖面（高层）一、产品研发插入项目总图标识剖面位置+23.9m+26.6m12部门–文件名1.4配套方案——供电一、产品研发一、分期合计总容量：5800KVA二、外线供电2.1.不建开闭所2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求并且最近站及外线长度待定（正在办理咨询方案）2.3..红线外的通道已含在规划配套费中三、内线供电3.1住宅容量：5000KVA；供电指标：高层60w/㎡，叠拼80w/㎡3.2公共区域容量630KVA，车库供电指标8w/㎡；集中商业的容量170KVA，供电指标100w/㎡四、设置4.11#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#为地上箱变，5#高基位于地下一层车库，具体位置如图代表配电房代表地上箱变请插入项目总图用指定色块色块标注配电分布15234《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网部门–文件名1.4配套方案——雨污管网一、产品研发雨污管网：1.排放走向如图2.市政接驳点如图3.雨污排放方案秉承就近原则4.化粪池/生化池布置点位如图，其中100m3容量3座5.高层地下集中提排，叠拼污水分户提排，小院雨水集中提排请插入项目总图标识雨污排放走向雨污出口雨水出口排放走向《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网部门–文件名1.4配套方案——其他一、产品研发1.消防控制室应兼弱电控制室，位于1#地下。2.锅炉房位于8#与13#之间的地下一层车库内3.消防水泵房及生活水泵房站位于8#与13#之间的地下一层车库内，消防水泵房1处，生活水泵房1处请插入项目总图用指定色块标识配套设施位置消控中心锅炉房中水机房，消防及生活水泵房15部门–文件名1.7地库专项一、产品研发1.地库面积共13800㎡，分2层建设，覆土3m（全部计绿化率）2.每层设2个防火分区，约3500㎡3.送排风方式：机械通风4.层高：3800/3500（-1/-2），结构形式：无梁楼盖5.其中地下二层车库为人防物资库，6900㎡6.防结露、防潮：墙面使用耐水腻子，交付前雨季加压送风7.车库污水集中提排请插入项目总图标识地库范围及出入口位置请插入项目总图标识标高变化情况主入口次入口车库出入口车库出入口16部门–文件名1.7车库专项一、产品研发1.车库地下一层为可售车位（193个）及配套设备用房；地下二层为人防车位（213个）2.主要设备用房位于地下一层车库内3.地下一层车位与高层住宅地下二层通过通道相连接4.地下二层车库通过垂直交通连接至地下一层上下下上上上车库地下一层车库地下二层（人防）设备用房17部门–文件名1.7车库专项一、产品研发1.车库净宽16.1m，柱距8.1m，柱间距7.4m2.排布方式：双车道(5.5m)+两侧垂直停车(5.3x2.4m)3.单位车位面积32㎡（未含设备用房）4.地下车位单方成本3704元/㎡，合单车位成本118528元16.1m5.3m5.3m5.5m18部门–文件名1.8叠拼户型——下叠一、产品研发关键点文字说明：1.户型格局由滟澜山及香醍类独栋发展而成2.经济面宽６.3m，强调空间完整性及灰空间的趣味性3.空调室外主机位于北小院4.地下设置厕所及洗衣房一处5.雨水，污水分别提排增加开窗，窗间墙用二次结构砌筑，加强内外连通，便于业主改造改为落地门连窗，增大北向采光面积增大此部分的入户花园平台，可用作早餐台等场景空间借鉴牛二经验高差取消取消挑空作主卧书房赠送地面庭院赠送车位取消此卫生间有顶下沉庭院630016900630016900400063001690019部门–文件名1.8叠拼户型——下叠小院一、产品研发•南下沉小院空间示意，增加车库下方灰空间，室外空间室内化20部门–文件名1.8叠拼户型——上叠一、产品研发增大此部分的入户花园平台，空间更好用阁楼取消卫生间，去阁楼楼梯处留洞，业主自理高差取消取消挑空作主卧书房赠送小院及车位630063006300169001615021部门–文件名上叠住户——送北向地上花园，送地面停车位，送阁楼，送露台，电梯入户下叠住户——送地下室，送下沉庭院，送地面花园，送地面停车位消防楼梯为半室外楼梯，面积省一半上叠车位下叠车位叠拼别墅户型明细（未计公摊）下叠首层(含阳台)89.99平米二层(含阳台)88.01平米阳台面积7.21平米地下一层91.29平米下沉小院29.79平米地面花园（含车位）48.9平米住宅面积合计178平米赠送面积合计161.98平米上叠三层103.3平米四层83.78平米阳台面积9.35平米阁楼层31.38平米露台面积26.19平米地面花园（含车位）36.4平米住宅面积合计187.1平米赠送面积合计93.97平米1.8叠拼户型——溢价分析一、产品研发22部门–文件名价值点分析：•增加入户花园，赠送一半面积，实现更多用途选择•超大阳台，一半面积赠送•飘窗享受更多阳光•明主卫，主卧更舒适•3m层高，四开间大面宽，双厅设计，公寓享受别墅般的生活空间1.8公寓户型——别邸板楼165一、产品研发1390013200139001320023部门–文件名•141平四居设计，刚需二次置业的升级需求•空间方正，实用•3m层高，270度采光景观，明亮通透•多飘窗设计，扩大空间，提升溢价•明电梯厅设计，提升品质价值点分析：1.8公寓户型——点式板楼140一、产品研发745015200262001690024部门–文件名•90平米，低总价•2.95m层高，地采暖•空间方正实用，浪费少•剪刀梯前室半室外化，面积算一半，电梯厅有采光，提升品质价值点分析：1.8公寓户型——塔楼90平小户型一、产品研发245001745025部门–文件名1.9产品风格意向一、产品研发建筑风格：沿用龙湖惯用的托斯卡纳，质感涂料+文化石，相关色彩方案及成本直接参考花盛香醍26部门–文件名1.10产品建造标准一、产品研发27部门–文件名二、工程管控2.1工程管理重难点2.2交房管控点2.3质量管控点28集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板市政交通主干线住宅小区及学校大市政代征道路居民区410米139米1、场地狭长2、周围居民区，有扰民问题3、施工进出口只能放在北侧，西侧入口只能在结构阶段使用4、容积率高，施工布置难度大2.1.1工程管理重难点29集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3#、5#楼与10#、11#、12#楼之间是地下车库，11#楼与车库高差8.1米，间距2.6米，施工方案和次序是项目难点。11号楼地下车库3号楼8.1米2.8米2.6米5.3米30集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1.2工程管理重难点解决措施二、工程管控——2.1工程管理重难点一、针对施工现场狭长，单体数量较多，一期工程根据类型分成两个流水：项目划分叠拼施工区高层施工区点塔、点板43014平米车库14000平米板楼43548平米叠拼56210平米合计56210平米102303平米叠拼施工区高层施工区高层施工区31集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板交通布置是项目能否按时竣工的必要条件。针对现场的施工进度，交通线路也分为四个阶段进行调整，其中小市政施工阶段为动态调整阶段。第一阶段、地下结构施工阶段（2010年3月至2010年9月）临时材料加工区、堆放区样板楼车库32集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板地上结构施工阶段（2010年9月至2011年4月）出入口出入口33集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板装修阶段交通布置（2011年5月至2011年9月）受市政影响西侧道路不能使用出入口代征市政道路施工34集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板市政施工阶段交通布置（2011年9月2011年12月）受到西侧代征市政道路施工影响，西侧出口全部封闭，施工段分为8段，每段施工面积约为2000-4000平米左右。出入口代征市政道路施工2011年9月1日至9月15日2011年12月16日至12月31日2011年9月16日至9月30日2011年11月16日至11月30日2011年11月1日至1