金网络XXXX年报汇总XXXX年成都消费者购房需求分析报告

2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部2011年成都消费者购房需求调研报告Kinvo成都分公司策研部2012-012011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部目录一、总结............................................................................3二、购房人群主要特征.........................................................5三、购房目的分析.............................................................10四、购房需求特征和偏好分析..............................................12五、购房人群购买力分析....................................................15六、购房人群对购房时机的考虑...........................................18七、购房人群对房产投资的看法...........................................20八、购房人群对臵业郊区的主要观念.....................................21九、购房人群对市场形势及未来预期分析..............................25十、新国八条及房产税试点对购房行为的影响........................29十一、首套房贷利率及首付款上调对购房行为的影响...............382011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部一、总结2011年，政策调控频击楼市，供需市场都已进入深度博弈、观望战场2011年国家政策及宏观调控下的成都楼市整体表现较为冷清；成都限购令、差异化信贷、全额征税等措施的落地与实施，加之7次调整准备金率，3次加息，成都楼市被受调控折磨，整个房地产市场已进入低谷。预计2012年国家对房地产政策调控力度仍“不会放松”，调控政策从紧可能性极大；而就成都而言，地方政府或许会释放一定利好政策来刺激楼市。2011年成都市购房人群也表现出以下几点特征：自住刚性需求为主导，投资需求略显疲态1）成都购房人群臵业目的主要以解决基本居住需要的刚性需求为主，其比例稳定维持在50%-60%；其次改善型需求比重始终在30%-40%左右；而因国家政策及宏观金融调控等影响下，以投资赚钱或资产保值为主的投资型需求整体略显疲态，占比仅在一成左右。2）六成以上购房者会长期投资房地产，但在2011年国家政策多次调控打压下，选择“很认同”长期投资房地产的购房者占比明显下降。总体分析，受国家密集出台的房地产调控政策影响，投资客群信心锐减，同时对于未来房产调控政策，现阶段购房者心里还有所担忧。超过五成的购房者预期成都未来三至六个月房价会下跌1）多数购房者预期未来三到六个月房价将会小幅下调，且占比逐月增大，11月占比达到49%；总体来看，目前购房者对未来房价走势普遍看跌。2）五成以上的购房者认为成都市房产已经进入调整期；同时近两成购房者认为“已接近或达到调整底部，整体占比较去年出现明显增加。总体来2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部看，在国家政策调控影响下，多数购房者都进入长期观望阶段，同时整体市场依旧表现低迷，导致购房者亦产生更多担忧、消极心态。成都购房者年龄集中在25-39岁，年轻化特征突出1）25-39岁的购房人群是成都房地产市场的消费主体，且稳定维持在60%以上；值得注意的是，30-39岁购房消费人群的比例自1月份以来比例均保持在40%以上。2）家庭月收入在8000-15000元的购房人群占比显著增长，特别是8000-10000元以上中高收入群体比重超过50%。3）成都多数购房者接受单价集中在5500-6500元/平米为主，整体较去年占比显著增加；另外今年年末两月，接受单价在4000-4500元/平米的购房者占比持续大幅上涨；侧面可以看出，在政策持续调控影响下，购房者对未来房价下跌预期充满期待。新国八条对房价及购房计划的影响——4成以上购房者认为房价会下跌；另外年底两月超过3成购房者选择持续观望。房产税的试行对房价预期及购房计划的影响——4成左右的购房者认为房产税对房价的影响仍不好判断，但从下半年开始认为房价会下跌购房者占比明显增多；年底两月近4成的购房者会推迟购房计划。首套房首付款比例上调对购房计划的影响——从近两月数据可以看出，目前五成的购房者会因首套房首付款比例的上调而推迟购房，同时超过三成购房者表示“说不准，看看再决定”。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部二、购房人群主要特征年龄特征——成都消费者购房主力集中在25-39岁，年轻化特征突出从购房者的年龄分布看，25-39岁的购房人群是成都房地产市场的消费主体，且稳定维持在60%以上。值得注意的是，30-39岁购房消费人群的比例自2011年1月份以来均保持在40%以上。资料来源：kinvo成都分公司策研部学历情况——本科及专科学历购房人群构成中坚力量从购房者的学历分布看，与2010年情况基本相似，本科及专科人群占绝对主体，比重稳定在80%左右。侧面反映出，随着成都对外吸附能力的不断增强，越来越多受过高等教育的省内外年轻人选择定居在此，为成都房地产需求市场不断注入新鲜力量。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部户籍结构——在成都工作生活的外地人及本地居民持续占主导从购房者的户籍情况看，在成都工作生活的外地人和本地居民是购房大军中的主力，比重稳定保持在80%以上。外地人特别是省内二级城市客户一直是成都楼市需求端的重要来源，从目前情况来看，成都本地针对外地客户购房相关调控政策的影响并不显现，未来有何发展，我们仍将密切关注。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部工作单位性质及职业分布——以非国有制企业的一般雇员为主，职业及职位构成结构整体稳定2011年成都购房者主要来自私营企业、中外合资等非国有制企业，比重稳定在60%；“国字头”企事业单位占比在三成左右；从职业分布看，企业一般雇员占主导，占比约在50%以上；企业经理人、企业主等高收入群体比例维持在20%-30%之间。资料来源：kinvo成都分公司策研部2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部家庭月收入——8000-15000元以上的中高收入者比例较去年显著增长从购房者的家庭年收入情况看，2011年家庭月收入在8000-15000元的中高收入者占比出现显著增长，特别是8000-10000元以上的中高收入群体比重超过50%；相反5000元以下低收入者占比基本在10%左右。形成这一变化的原因可能是高位徘徊的房价使得越来越多的低收入人群逐渐被挤出了市场，同时具有较强经济实力的改善型购房者亦在持续密切观望。资料来源：kinvo成都分公司策研部家庭结构及居住成员——以两口和三口的小家庭结构居住为主调查数据显示，大部分成都消费者希望购房后以2-3人小家庭为单位独立居住，家庭成员结构也以“夫妻+孩子”和“夫妻”两人为主，这亦从侧面反映出了成都房地产市场的中青年购房人群刚性需求和改善性需求旺盛的局面。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部目前居住区域——整体分布较广，主城区东、南区域相对集中调研数据显示，购房人群现阶段居住区域分布范围较为广泛。其中，主城区城东和城南、郊县龙泉区域相对集中。资料来源：kinvo成都分公司策研部2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部三、购房目的分析购房目的——自住刚性需求为主导，投资需求略显疲态调研数据显示，成都购房人群臵业目的主要以解决基本居住需要的刚性需求为主，其比例稳定维持在50%-60%；其次改善型需求比重始终在30%-40%左右；而因国家政策及宏观金融调控等影响下，以投资赚钱或资产保值为主的投资型需求整体略显疲态，占比仅在一成左右。资料来源：kinvo成都分公司策研部臵业次数——购房者臵业次数比例整体稳定，主要为首次臵业和二次臵业调研数据显示，购房客户的臵业次数占比情形基本稳定，由首次购房和二次购房客户主导市场，其中，特别是首次臵业者，其比重从全年来看基本保持在五成以上。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部原有房屋处理——大多数购房者会准备继续持有保值或出租多数购房者由于原来并无房产因此不存在房屋处理。而对原已有房屋的处理方式上，以继续持有保值或出租的购房者居多；准备卖掉变现的购房者比例从3月份开始持续偏低，占比基本在10%以下。在今年严厉的政策调控背景下，多数购房者都坚守继续持有现有房屋，投资市场整体观望氛围仍很浓厚。资料来源：kinvo成都分公司策研部2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部四、购房需求特征和偏好分析户型需求——以两居、三居户型为主流需求调研数据显示，成都市购房者的首选户型是两居和三居户型；其中，对两居户型的需求占比全年稳定在三成左右，而在三居户型的选择上，成都限购令明显下降后，其整体占比亦基本维持在五成左右。资料来源：kinvo成都分公司策研部面积需求——主流需求为71-110㎡，其中81-110㎡需求最盛整体来看，70-110平米为成都市购房者对面积的主流需求，其占比基本稳定在七成以上，其中又以81-110平米占绝对比重；总体分析来看，目前成都81-110平米面积段需求很受广大购房者的青睐。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部房屋类型需求——主流需求产品为高层电梯物业绝大部分购房者主导需求产品为高层电梯物业，这一比重基本维持在八成左右；其次小高层产品亦受到购房者较大青睐，占比基本徘徊在15%-20%之间；整体分析来看，目前成都市购房人群的主导需求产品仍为高层电梯物业，其次，部分购房者亦青睐于小高层物业。资料来源：kinvo成都分公司策研部2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部购房优选区域——龙泉成为购房者最优选区域，其次为二环及三环外的城东区域受调研样本采集区域影响，整体来看，郊县中龙泉区域为成都市购房者最优选区域，其次为二环及三环外的城东区域；另外，成都市购房者对城南整体区域亦持有一定的关注度。对于成都市购房者人群优选区域及楼市热点区域的比重变化情形，我们将会更加密切、持续关注。资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心比选因素——价格、区域位臵是购房者最为关注的因素整体来看，价格、区域位臵是成都市购房者最为关注的因素，其次户型设计及周边生活配套关注亦较高；侧面可以看出，今后在楼市激烈竞争环境下，项目价格定位将扮演着重要角色。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部五、购房人群购买力分析接受单价——购房者接受单价集中在5500-6500元/平米，占比较去年显著增加总体来看，2011年度成都多数购房者接受单价集中在5500-6500元/平米为主，整体较去年占比显著增加；另外今年年末两月，接受单价在4000-4500元/平米的购房者占比持续大幅上涨；侧面可以看出，在政策持续调控影响下，购房者对未来房价下跌预期充满期待。2011年成都商品房市场年度报告金网络西南事业部资料来源：kinvo成都分公司策研部总价预算——多数购房者预算总价在40-70万元，年末两月预算在30-50万元的购房者占比明显增多数据显示，成都市购房者接受总价预算集中在40-70万元；另外年末两月总价预算在30-50万元购房者人群明显增多，占比达3成；相反70-80万总价预算的购房者出现明显下滑，占比仅为5%。资料来源：kinvo成都分公司策研部2011