销售事务管理作业指引

深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第1页共8页项目工程管理程序(深圳区域版)编制陆荣秀日期2002-8-23审核唐激扬日期2002-8-23批准刘荣先日期2002-8-23流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位项目经理部流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2002-10-21A/15.1、5.2.2、5.3.2、5.8.2、6.8、6.9、7.7、7.8陆荣秀唐激扬刘荣先2003-3-7A/2文件整体修订陆荣秀唐激扬刘荣先2005-6-1A/32.2、4.3、4.4、5.1.1、5.1.3、5.2.1、5.3.1、5.3.2、5.4.1、5.4.4、5.5.1、5.7.1、6.11、7.4、7.5、8范宇孟浩唐激扬徐洪舸深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第2页共8页项目工程管理程序承包商/供应商支持性文件监理单位项目经理部采购管理部提出现场销售配合要求项目经理部成立施工监理采购基础工程采购现场临建、三通一平基础单位进场编制项目开发计划市政配套设施调查三通一平工程采购基础施工质量、进度、现场管理履行合同、管理监理单位施工总承包工程采购完工组织验收合格施工总承包商进场主体工程施工质量、进度、现场管理履行合同、管理监理单位配合销售工程接受指令设备、材料、分包工程采购供应商/承包商进场质量、进度、现场管理专项竣工主体竣工组织初步验收组织专项验收组织竣工验收专业工程施工工程竣工验收备案证明书质量目标策划程序工程采购管理程序安全文明施工管理作业指引工程质量控制作业指引工程进度控制作业指引工程验收作业指引设备材料验收作业指引室内环境污染控制作业指引参与工程成本管理程序深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第3页共8页1.目的确保项目的施工过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。2.适用范围2.1.适用于本公司开发的所有项目在开工准备及施工过程的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。2.2.区域各公司差异按第8条款执行。3.术语和定义3.1.项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。3.2.供方：指提供产品的组织或个人。3.3.工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。3.4.总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。3.5.分包商：分项工程承包单位。3.6.承包商：总承包商和分包商统称承包商。3.7.供应商：材料设备供应商。3.8.三通一平：三通指水通、电通、路通，一平指施工场地平整。4.职责4.1.项目经理部4.1.1.负责履行公司签署的，属于项目工程的工程采购合同。4.1.2.负责经办单笔合同标底额小于等于五万元的工程采购及合约签署。4.1.3.负责对监理单位进行过程监视和测量。无监理单位的分项工程由项目经理部承担监理的职责。4.1.4.负责竣工验收。4.2.万创4.2.1.参与竣工验收；4.2.2.为项目经理部提供技术支持。4.3.采购管理部深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第4页共8页4.3.1.负责经办单笔合同标底额大于五万元的工程采购及合约签署。4.3.2.负责施工总承包及监理报建。4.4.工程管理部4.4.1.组织月度项目工程管理评估4.4.2.为项目经理部提供技术支持4.4.3.参与竣工验收。4.5.监理单位4.5.1.按照合同要求提供施工监理服务，负责对承包商、供应商进行过程以及产品的监视测量工作，包括质量管理、进度管理、安全文明施工管理、设备材料供应、验收。4.6.承包商、供应商4.6.1.按照合同要求提供产品或服务。5.工作程序5.1.施工条件准备5.1.1.项目经理部成立后，根据公司经营计划结合本项目的实际情况编制《项目开发控制计划》及《项目开发作业计划》（Project进度计划）。5.1.2.项目经理部负责调查项目周边的市政配套设施，为后续设计及施工提供依据。5.1.3.采购管理部负责“三通一平”和临设分项工程采购。5.1.4.项目经理部负责履行合同及控制“三通一平”和临时设施分项工程承包商施工，。5.2.地质勘测5.2.1.采购管理部负责地质勘测分项工程采购。5.2.2.项目经理部负责履行合同及控制地质勘测（初勘、详勘）施工。5.2.3.地质勘测（初勘、详勘）分项工程承包商提供地质勘测成果报告。5.3.基础工程施工过程管理5.3.1.采购管理部负责施工监理及土方基础分项工程采购。深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第5页共8页5.3.2.项目经理部负责组织万创公司、设计单位、监理单位、、成本管理部、工程管理部对地质勘测报告进行分析，结合项目本身及周边的情况确定土方开挖护坡方式及选定基础型式。5.3.3.项目经理部负责履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。通过施工监理单位对施工过程进行监视、测量与控制控制。5.3.4.基础工程完工后，监理单位负责组织质检机构、设计单位、监理单位、分项工程承包商及项目经理部的相关人员对该工程进行验收；如验收合格，则进行下道工序（主体施工），如不合格则需整改，直至合格。5.4.主体工程施工过程管理5.4.1.采购管理部负责施工总承包工程采购及办理施工报建。5.4.2.项目经理部负责履行施工总承包合同及施工监理合同。5.4.3.项目经理部负责对监理单位进行过程监视和测量，监理单位负责按照政府当局法律、法规要求及合同要求提供施工监理服务，对承包商、供应商进行过程以及产品的监视测量工作，包括：a）质量管理、进度管理、安全文明施工管理。b）过程验收、设备材料验收。c）组织现场图纸会审、周例会、月例会、专题会、验收（竣工验收除外）。d）法律、法规要求的签发指令、各项审批及签署文件。5.4.4.项目经理部的具体工作要求如下：a)计划管理：项目经理部负责组织编制《项目开发控制性计划》和《项目开发作业计划》，并协调计划变更，以及版本更新。具体按照《工程进度控制作业指引》执行。b)项目开工条件：施工图已会审；施工组织设计已审批；施工现场的准备已具备开工条件深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第6页共8页c)质量管理：具体按照《工程质量控制作业指引》、《室内环境污染控制作业指引》及《项目工程管理月度评估作业指引》执行。d)顾客要求及设计工程变更管理：具体按照《顾客要求及设计工程变更控制程序》、《工程现场签证管理作业指引》执行。e)成本管理：具体按照《工程成本管理程序》执行。f)施工安全和文明施工管理：具体按照《工程安全文明施工管理控制作业指引》执行。g)材料设备验收：具体按照《设备材料验收控制作业指引》执行。h)工程验收：具体按照《工程验收控制作业指引》执行。5.5.施工过程中的工程采购5.5.1.采购管理部负责单笔合同标底额大于５万元的工程采购及合同签署，项目经理部负责单笔合同标底额小于等于５万元的工程采购及合同签署。5.6.项目经理部负责严格按合同履行付款、奖励及索赔，成本管理部、工程管理部参与，项目经理部有要求时，法律室也应参与。5.7.施工过程中的配合销售工程5.7.1.项目开工前，项目经理部负责组织编制现场销售配合施工计划（在《项目开发作业计划》中），与万创公司及销售经营部共同确定现场销售所需场地及通道的提交时间。5.7.2.如果存在配合销售要求，项目经理部应将已确定的销售配合计划以书面形式通知监理单位及承包商。5.7.3.销售配合计划一经确定，公司任何部门无权独自更改计划时间，如因特殊情况需更改计划应由项目总经理审批后报公司总经理批准。5.8.竣工验收5.8.1.工程竣工初步验收由监理单位负责。5.8.2.工程竣工验收由项目经理部负责，并最终获得由深圳市建设局颁发的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。5.8.3.具体程序按《工程验收作业指引》执行。深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第7页共8页5.9.项目入伙之后一个月内，项目经理部负责形成《项目总体工程质量报告》，至少但不限于包括对项目质量管理的过程、质量目标达成情况，持续改进设想进行总结，报工程总监、并抄送工程管理部及总经理办公室。5.10.施工过程中的记录在项目施工过程中，项目经理部应做好工程资料管理工作,详见《工程文件管理作业指引》。6.支持性文件6.1.VKSZ/QP/PR007《工程成本管理程序》6.2.VKSZ/QP/PR009《工程采购管理程序》6.3.VKSZ/QP/PR011《顾客要求及设计工程变更控制程序》6.4.VKSZ/WI/PR010《工程现场签证管理作业指引》6.5.VKSZ/WI/PR020《室内环境污染控制作业指引》6.6.VKSZ/WI/PR021《安全文明施工管理作业指引》6.7.VKSZ/WI/PR022《工程进度控制作业指引》6.8.VKSZ/WI/PR023《工程验收作业指引》6.9.VKSZ/WI/PR024《工程质量控制作业指引》6.10.VKSZ/WI/PR025《设备材料验收作业指引》6.11.VKSZ/WI/DC002《工程文件管理作业指引》6.12.VKSZ/WI/PR046《项目工程管理月度评估作业指引》7.相关记录7.1.VKSZ/QR/PR084《工程违约索赔通知单》7.2.VKSZ/QR/PR085《工程违约索赔一览表》7.3.《项目总体工程质量报告》7.4.《项目开发控制计划》7.5.《项目开发作业计划》8.区域各公司流程差异对照：8.1.职责权限差异：各公司各级管理层及部门按相应职责权限执行文件中相深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.项目工程管理程序编号VKSZ/QP/PR012版号：A/3页码：第8页共8页关流程。8.2.流程差异：各公司本文件中以下条款按本表确认之流程执行。条款号/项目区域流程摘要广州公司流程东莞公司流程中山公司流程职责对照项目经理部项目管理部同区域同区域工程管理部同区域同区域项目经理部采购管理部工程管理部工程管理部项目经理部万创设计管理部同区域同区域4.3.2采购管理部负责施工总承包及监理报建。工程管理部部只负责招标备案由项目事务部负责报建手续5.1.1《项目开发控制计划》及《项目开发作业计划》（Project进度计划）项目开发控制计划由总办负责牵头编制《项目开发控制计划》（里程碑计划），项目负责按照里程碑计划，编制《项目开发作业计划》3级计划5.8.2《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》按各地政府规定按各地政府规定按各地政府规定5.9报工程总监、并抄送工程管理部及总经理办公室增加抄送区域工程管理部增加抄送区域工程管理部增加抄送区域工程管理部