2018仁恒营销推广报告（PPT65页)

仁恒湖滨城营销推广方案机密文件·请勿外泄2018提高产品的销量，塑造并提升品牌形象是本案的目的和宗旨本方案在于为“仁恒湖滨城”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出问题与机会，以达到或超出原定销售计划，并为仁恒房地产提升品牌。前言推广前推广后项目认识环境认识产品认识品牌认识仁恒湖滨城还有房吗大品牌，大规模，精品现房，城市精粹哪里的天最蓝，全唐山仅此一处，你怎能错过南湖不错，环境很好现房，还不错精装修，高品质，好服务，拎包入住，超高利用率仁恒是上市公司，大品牌低调入市，高调做事广告需要达成的客户认知NOWLOADING目录政策解读竞品分布及分析竞品概述总结项目概述品牌价值项目SWOT分析价值梳理总结客群定位价格定位总体策略销售策略总结推广策略推广计划推广主题客户维护活动展示微信营销01市场分析02项目分析03营销策略04推广策略05VI展示1市场分析2月28日3月17日3月22日3月23日4月1日•习近平总书记在两会中指出“房子是用来住的，不是用来炒的”•北京居民家庭已拥有1套住房或者在全国范围内有贷款记录的，再买住宅算二套。•石家庄、保定、廊坊、沧州、张家口等多地相继出台限购政策。•北京停办异常形态房屋登记手续，过道学区住房不予入学•中共中央、国务院决定设立雄安新区•唐山市执行公积金新政策•唐山市出台限购量，非本市户籍居民在中心城区仅限购买一套住房4月13日房地产政策重点打击炒房客，刚需房源影响严重唐山房地产基本情况竞品区域分布6个主要竞品项目，目前在售的是万科金域缇香、万科南湖春晓、新华联国花园；已入市未销售的是富力盛悦府、万科翡翠观塘；待入市项目是华润地块核心竞品分析建筑规划基本信息建筑面积180000㎡开发商唐山天壤房地产开发有限公司占地面积53000㎡建筑类别板楼小高层高层超高层装修状况毛坯楼盘地址南新道与大理路交叉口东南角容积率2.5主力户型一居(1)二居(5)三居(5)绿化率40%户型面积66-136平米楼栋总数13栋交房时间预计2017年12月31日1-13#楼交房总户数1104户销售均价11000元/㎡车位--物业公司天壤地产物业服务公司凤城天鹅湖庄园竞品分布竞品概况炒房团过后，项目已基本售罄，虽然距离本案较近但不是本案直接竞品。竞品分布竞品概况核心竞品分析新华联国花园建筑规划基本信息建筑面积552000㎡开发商新华联集团占地面积258000㎡建筑类别板楼小高层高层装修状况毛坯楼盘地址南新道与卫国路交叉口容积率2.4主力户型二居(2)三居(4)四居(1)绿化率30%户型面积74-240平米楼栋总数9栋交房时间预计2018年9月30日1、4、5、6、7#楼交房总户数974户销售均价10600元/㎡车位--物业公司广美物业公司在售房源为1#，4#，5#，6#，7#共计5栋456户。户型为74㎡/98㎡两居192套，118㎡/120㎡/136㎡三居228套，240㎡四居36套。其中两居房源只推售96套，剩余50%预留2018年推售，2018年推售产品与2017年基本相同。两居及三居为主，主攻刚需，兼顾改善核心竞品分析A2户型两室两厅一卫98㎡C户型三室两厅两卫126㎡户型三室两厅两卫128㎡A1户型两室两厅两卫98㎡VSVS竞品赠面积较多，本案户型方正，无浪费面积，综合比较本案略好18115961013237124竞品分布竞品概况核心竞品分析万科金域缇香建筑规划基本信息建筑面积179095㎡开发商唐山宝宇房地产开发有限公司占地面积53399㎡建筑类别板楼多层小高层高层装修状况精装楼盘地址长虹道北侧规划路东侧容积率2.5主力户型二居(1)三居(4)四居(5)绿化率30%户型面积116-183平米楼栋总数13栋层高2.95米，顶跃5.9米总户数832户社区规划全封闭管理，人车分流建筑风格新古典设备设施可视对讲，一键门禁、新风除霾园林风格欧式园林交房时间预计2019年5月31日1-5#、7-9#、11#、12#楼交房车位946销售均价15000元/㎡车位配比1:1.1物业公司北京万科物业唐山分公司2018年万科金域缇香预计加推6#、10#、13#共计222套，面积90-240㎡，货值10亿元。以三居为主，兼顾四居，两居仅44套。预计售价1.4万元/平米起。三居为主，四居为辅，18年共计推售222套竞品分布竞品概况核心竞品分析万科金域缇香·精装标准5、主卫生间：地面：瓷砖墙面：瓷砖顶面：成品吊顶。部品：坐便器—“美标”或同档次。洗手盆卫浴五金—洗手盆龙头、纸巾架、淋浴龙头带手持花洒。淋浴屏家具：成品浴室柜。6、次卫生间湿区：地面：瓷砖墙面：瓷砖顶面：成品吊顶。部品：坐便器—“美标”或同档次。卫浴五金—纸巾架、淋浴龙头带手持花洒。淋浴屏7、次卫生间干区：地面：瓷砖墙面：瓷砖（被柜体遮挡部位不贴瓷砖，为水泥砂浆面层）、壁纸顶面：乳胶漆。部品：洗手盆五金—洗手盆龙头、洗衣机龙头。家具：成品浴室柜。8、阳台：地面：瓷砖墙面：乳胶漆顶面：乳胶漆。部品：吸顶灯栏杆：成品栏杆。1、玄关：地面：瓷砖。墙面：壁纸。顶面：乳胶漆。家具：成品双玄关柜。部品：可视对讲。2、客厅、餐厅：地面：瓷砖。墙面：壁纸。顶面：乳胶漆。3、卧室：地面：强化复合地板。墙面：壁纸。顶面：乳胶漆。4、厨房：地面：瓷砖（被柜体等遮挡部位不铺瓷砖，为水泥砂浆面层）。墙面：同上、局部不锈钢板。顶面：成品吊顶。部品：燃气灶—“方太”或同档次。抽油烟机—“方太”或同档次。水槽—“摩恩”或同档次。龙头—“美标”或同档次。家具：成品橱柜。核心竞品分析装修标准2000元/㎡竞品分布竞品概况核心竞品分析2017-4-11亮相2017-5-08样板间开放2017-06-025#、9#取得预售证2017-06-085#、9#开盘，共计60户，均价17000元/平米，户型面积150㎡、160㎡2017-06-298#、11#、12#取得预售证2017-07-018#开盘，共计60户，主力户型140、160平米2017-07-13加推12#，共计184户。户型面积90-140平米，5万抵10万2017-08-01加推11#，共计72户，主力户型140平米2017-08-311#、2#取得预售证，主力户型135平米2017-09-257#取得预售证，户型183平米，共22套2017-10-09加推7#2017-10-2710#，3#，4#，6#，13#取得预售证，3#、4#楼，主力户型140-168平米2017-10-30加推2-4#，主力面积段116-183平米2019-05-311-5#、7-9#、11#、12#楼交房，共530户，户型面积为90-183平米。万科金域缇香·营销节奏分析2018年共计推售610套房源，目前去化66%。核心竞品分析A2户型两室两厅一卫98㎡诗锦庭户型三室两厅两卫127㎡户型三室两厅两卫128㎡香蜜轩户型两室两厅一卫90㎡VSVS户型与本案基本相同，竞品略显方正核心竞品分析138㎡户型两室两厅两卫135㎡户型三室两厅两卫VS本案138㎡户型南北双阳台，优势明显，竞品餐厅、厨房与卫生间相邻，规划不合理。竞品分布竞品概况核心竞品分析万科南湖春晓建筑规划基本信息建筑面积1260000㎡开发商唐山绿城房地产开发有限公司占地面积436230㎡建筑类别板楼高层装修状况毛坯楼盘地址南新道与学院南路交叉口南行1500米容积率2.18主力户型二居(5)三居(11)四居(4)五居(1)五居以上(1)绿化率46%户型面积66-136平米楼栋总数29栋交房时间2017年10月29日三期111-118#楼交房总户数5000户销售均价10500元/㎡车位2500个物业公司浙江绿城物业2018年万科南湖春晓五期预计900余套房源，面积90-172㎡，货值5亿元。预计销售价格1.3万元/㎡。房型以三居为主，主力面积110-130㎡，兼顾四居和两居。110-130平米三居为主，推售900余套，预计售价1.3万/㎡核心竞品分析A2户型两室两厅一卫98㎡C2户型三室两厅两卫123㎡户型三室两厅两卫128㎡A1户型两室两厅一卫90㎡VSVS竞品两居纯阳面户型设计，在使用感上略差，与本案南北通两居没有可比性。三居次卧门口与厨房相邻，生活质量受限，并且存在一定的浪费面积，规划性略差。竞品分布竞品概况2018入市竞品万科翡翠观唐建筑规划基本信息建筑面积337700㎡开发商唐山万瑞房地产开发有限公司占地面积106069㎡建筑类别板楼高层装修状况精装楼盘地址文化路南延段以东、南新道以北楼栋总数29栋户型面积111-199平米总户数1809户主力户型130-140平米总货值30亿销售均价13000-14000元/㎡主打文化、绿色、宜居理念，该项目保留了中国历史上最早的一条标准轨距铁路，将打造铁路公园、商业广场、高档商业步行街和高档住宅及综合配套等多元聚集、立体互动的城市商业、文化、活动中心，建设具有城市文化印迹的新兴商业地标。130-140平米三居兼四居，推售700余套，货值12亿，预计售价1.2万/㎡2018入市竞品富力盛悦府建筑规划基本信息建筑面积187887㎡开发商唐山富力房地产开发有限公司占地面积80639㎡建筑类别板楼低层多层小高层装修状况精装楼盘地址龙华西道与友谊北路交口东北绿化率30%一期建面111694㎡（城市综合体）容积率2二期建面38480.14㎡（高端住宅）楼栋总数7栋户型面积90-160平米一期户数786户主力户型130-160平米总货值13亿销售均价12000-15000元/㎡1#楼和2#楼为17层两梯四户，3#楼为23层两梯四户，4#楼为23层两梯三户，5#-6#楼为23层两梯三户，7#楼为社区的高端叠拼产品，面积为133平米。分两期开发，其中一期西邻友谊路，南临龙华道，东至规划路，北至荣华道，规划占地面积为42159.66㎡，总建筑面积为111694㎡，集住宅、风情商业街、高端写字楼等多元业态组成，致力于打造凤凰新城地标性城市综合体，二期西邻规划路，南临龙华道，东至友谊路，北至荣华道，规划用地面积为38480.14㎡，总建筑面积为76193.2㎡，总户数412户，致力于打造唐山高端宜居项目.130-160平米三居，推售786余套，货值13亿，预计售价1.5万/㎡竞品概况分析区域名称均价18年推售户数房型面积容积率绿化率装修状况路北富力盛悦府15000元/㎡7862/3/4居90-160㎡230%精装万科金域缇香15000元/㎡2222/3/4居90-240㎡2.530%精装路南凤城天鹅湖11000元/㎡--1/2/3居66-136㎡2.540%毛坯万科翡翠观唐12000元/㎡7002/3/4居111-199㎡2.530%精装万科南湖春晓10500元/㎡9002/3/4/5居90-172㎡2.1846%精装新华联国花园10600元/㎡6142/3/4居74-240㎡2.430%毛坯路南本案11500元/㎡5562/3/4居96-178㎡2.0440%非毛坯竞品数据汇总2018年同类产品新增放量预计在4008套，华润地块放量不详，精装房源整体放量预判5000余套总结2017年是高效去库存的一年，随着炒房团的加入，唐山市10年库存一朝去化，大量房源进入二手房市场，房地产市场销售热度空前绝后，市场商机使得一线开发商蜂拥而至，品牌优势将被削弱；2018年伴随一线品牌开发商的进入，高端改善类住宅大量进入市场，本案同类产品竞争激烈，竞品间价差较小；房地产政策及金融政策不断施压，两会过后势必会面临一轮新的调控政策，但是主要是针对刚需客，基于本案的改善房源，影响较小。价格战即将开启2本体分析项目概述239871654项目技术指标开发商新加坡仁恒置地项目地址南新道与学院路交叉口南行200米占地面积190000平方米建筑面积390000平方米容积率2.04绿化率40%楼栋总数9栋总户数1220户主力户型二居98㎡，三居138㎡装修状况精装精装标准2000元/㎡配套分析项目概述友谊中学