XXXX年哈尔滨哈西环贸世家营销报告

环贸世家给哈尔滨一颗敢于奢享世界的心2016年营销报告目录一、环贸世家项目综合分析与梳理二、环贸世家项目营销策略与计划三、环贸世家项目本体包装的建议环贸世家项目与哈尔滨城市发展契机城市发展对城市功能的要求中国北方重要的中心城市黑龙江省省会城市哈长经济带核心城市城市高速发展阶段需要城市功能升级城市的居住&商务功能体现于城心，新城市核心社区是城市服务功能的载体哈尔滨需要聚集更高品质、更多数量和多功能城心建筑城市中央不能没有核心建筑，哈尔滨南岗老城区需要居住升级核心建筑的位置、规模、功能、品质上具有标志性。项目概念：契合南岗老城区区域板块提升机遇，彰显居住及投资理念，迎合市场及客户需求。核心提炼：融合服务、品质、居住为一体，打造哈尔滨超高层舒居型居住标杆。高尚城央大宅，创新价值领地。环贸世家项目定位分析环贸世家位于哈西大街，并有多条街路与哈西万达、哈站、哈西站相连。环贸世家项目位于哈西大街，属于南岗区哈西新区行政规划区内。哈西新区城市总体规划用地范围北起康宁路，南到四环路，东起学府路，西至京哈铁路线，总用地面积43.18平方公里。是城市总体规划中确定的城市副中心之一。途径清华大街、现铁路街、哈西大街、自兴街、学府路、西大直街、和兴路的人群可以直接路过或到达环贸世家现场。与环贸世家项目相依的哈西大街与清华大街、铁路街、自兴街、西大直街、哈尔滨大街、学府路、和兴路等相连，可以直达人群密集的哈西万达广场、哈西客站以及哈站。环贸世家64路途径主要街区和商圈：阿拉伯广场（太古商城附近）、哈一百、博物馆、教化电子大世界、哈西大街、哈西万达、哈尔滨大街124路（专线）途径主要街区和商圈：新三中、关东古巷、海富康城（海富家居）、大发市场、哈西大街、哈西万达、西客站。217路途径主要街区和商圈：哈西大街、哈尔滨大街、哈西万达、医大二院保健路、植物园哈平路、乐松广场。218路途径主要街区和商圈：四方台、新三中、顾乡十院、医大二院、哈达。379路途径主要街区和商圈：果园街、通乡商店、林兴路、哈尔滨大街。哈站—机场大巴途径主要街区和商圈：火车站--哈工大--安发桥--通达街--康安路--机场。地铁一号线途径主要街区和商圈：船舶电子大世界、博物馆、西大直街、教化电子大世界、和兴路、学府路、哈达。87路途径主要街区和商圈：红旗大街、亚麻厂、服装城、黑龙江大学、南极街、省中医药大学等。2017年地铁三号线一期开通后，哈西大街站投入使用，将极大方便哈西大街附近人群的出行。备注：红字为今年重点推广区域，蓝字为备选区域，黑字为次要区域。哈西大街上公交线路可将哈西万达、哈站、哈西客站、南极、哈达等交通商业集中区客群引入环贸世家项目。哈西大街上64、87、124、217、218等公交穿行的学府四道街、中兴大道等街区是环贸世家重点推广区域。万达、凯德、家乐福、西城红场等，将成为环贸世家项目客群集中获知项目信息的场所。西城红场环贸世家凯德广场哈西万达广场哈西家乐福、影城、居然之家红博西城红肠环贸世家项目规划销售的是哪些产品？1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#15#环贸世家环贸世家首次推售楼栋为沿哈西大街的超高层住宅2#、3#、5#及临北航街的15#。楼栋/层数30~40㎡40~50㎡50~60㎡60~70㎡70~80㎡69~80㎡80~90㎡80~90㎡户数一室一室小两室小两室两室小三室三室大两室2#/39F146074742223#/39F146074742225#/39F14814829615#/44F3844384438384444328总数3872158192186186192441068户型比3.56%6.74%14.79%17.98%17.42%17.42%17.98%4.12%100.00%环贸世家首次推售户型以两室和三室户型为主环贸世家首次推售15#户型:北向两室户型和西向一室户型是去化难点。环贸世家首次推售5#户型：两室和三室非通透户型物业类型分析：全部为超高层住宅，公摊系数较大，高区户型产品被市场接受需要时间户型面积分析：使用面积30—90㎡一室到三室户型。首次置业、首改、再改户型。户型格局分析：户型较为方正，多数非通透户型。园区商业规划和定位的不确定性给住宅产品去化带来难度。工程进度：大期房。楼栋位置距离西城红肠、居然之家哈西店、中影影城、家乐福、哈西万达广场较近，生活配套佳环贸世家首次推售户型解析：环贸世家项目目标客户是哪些人？1.年龄在30-50岁为主；2.以二、三次置业为主；3.置业人群的经济基础较好，且正处于上升期；4.认同南岗城央生活及房地产投资潜力，区域现状和发展潜力；主要来自南岗海城街、哈工大、教化、中山路等区域。5.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；6.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资物业有很好的管理。7.较少收到国内整体经济下滑的不利影响，对城市核心区域的房地产项目拥有较高信心。8.主要通过海城街、大直街、中山路等项目附近街区沿线的项目包装及导引获知项目，可以通过其他途径如派单、微信、短信、报纸、网络、户外媒体、地铁媒体、线下活动等认知项目。环贸世家项目目标客群分析：认同哈西城市核心的二次以上置业人群。推出楼栋使用面积目标客群主力年龄段目标客户主要来源区域目标客户置业目的一室（38.92㎡、36.43㎡、47.12㎡、41.48㎡）25—40岁之间1.途径哈西大街、清华大街、铁路街的人群的自驾车、长途车、公交车、出租车乘坐人群；2.项目周边较老社区如哈西大街、中兴大街沿线居住人群颐和家园、自兴街附近较老社区、学府四众多小区、服装城附近等社区升级居住人群。1.自住或改善居住2.购买校区房3.少部分投资两室（54.63㎡、50.85㎡、54.63㎡、50.85㎡、59.32㎡、55.47㎡）两室（68.08㎡、66.37㎡、64.79㎡、62.46㎡、80.55㎡、75.36㎡、73.32㎡、79.12㎡、76.07㎡、82.24㎡）41—55岁之间小三室（80.59㎡、77.69㎡、74.83㎡、76.31㎡、71.89㎡、84.28㎡、82.28㎡、80.31㎡、80.84㎡）环贸世家首推户型产品与目标客群分析：首次推售产品目标客群特征建议推广手段高层住宅，公摊系数较大户型区间涵盖一室到三室首置、首改和再改户型大期房，交房时间较晚周边交通商业及社区配套全较为依赖互联网和智能手机属实力型客群，经济基础较好；认同哈西区域现状和发展潜力；乘坐途径项目的清华大街、铁路街交通工具的人群以及哈西片区购买新房的人群通过清华大街、铁路街等公共交通工具有效广告拦截，有效沿途导引等；项目本体特色包装增加昭示性；移动LED、线下微信、app软件等新媒体使用扩大客群覆盖面；特色的线下圈层活动增加有效来访量。环贸世家项目综合分析与梳理小结：财政部、国税总局、住建部减税及公积金调额政策在契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。三套房及以上的仍按3%征收契税。在营业税方面，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。自2016年4月10日起，哈尔滨市购房者购买新房或者房龄在20年（含）以下的二手房，公积金贷款额度提高。如果申请单人公积金贷款，公积金贷款额度为60万元；如果申请双职工（双人）公积金贷款，贷款额度提高到了80万元。在2015年房贷利率10年最低基础上，2016年一季度减契税营业税促进房产交易量提升。2016年4月涉及的投资金额超过人民币340亿元的中晋资产管理公司和2015年的涉案金额超700亿元的E租宝为代表的理财业务大规模违约，业内人士预计2016年6月之后将是理财企业违约集中期，投资者将遭受巨额损失。股市：理财：股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。2016年将成为最佳的卖房时机！自住需求进一步释放，股市及理财流出资金进入楼市。环贸世家项目市场环境分析：竞品较多，准现房或现房为主，竞争激烈。南郡香醍雅诺悦城学府经典金域蓝城南开华府中海雍景熙岸巴黎第五区华润凯旋门辰能溪树庭院南区东方新天地金水尚都北纬45度恒大珺庭环贸世家君贵东方瑞景1.项目五证是否齐全？2.项目是否现房？3.项目房屋质量？4.项目后期物业服务质量？5.项目价格是否符合心理预期？目标置业人群关注的房地产五大问题：1.项目目前有关报批手续刚刚开始，涉及销售的五证下证时间未知。2.项目产品为大期房，交房时间未定。3.项目房屋质量未知。4.项目后期物业服务质量未知。5.项目尚未入市，目标客群与项目的互动尚未开始。环贸世家项目整体现状：目录一、环贸世家项目综合分析与梳理二、环贸世家项目营销策略与计划三、环贸世家项目本体包装的建议2016年的项目面向客户的推广工作将围绕项目2016年的入市营销引导期、项目强销期展开。在环贸世家项目现有的条件下互联网+颠覆了传统的媒体概念它是一个集合了多种功能的在线生活平台更是一个足以代替真实感知的超级媒体这是一个互联网+的时代趋势一：媒体的表现力更丰富，娱乐属性加强趋势二：内容价值降低，用户注意力成为稀缺资源趋势三：社会化媒体（自媒体）兴起互联网+带来的全新媒体发展趋势扩大项目品牌影响力，增加现场有效到访量实现环贸世家项目预售产品成交通过对环贸世家项目一系列的推广建立客户对项目的信心!形成购买力！互联网+时代如何项目名称项目地址应用媒体汇龙北纬45度西客站附近哈西街区路旗、报广、搜房网、派单、微信营销华润凯旋门哈尔滨大街西客站对面和兴路户外广告大牌、报广、派单、微信营销中海雍景熙岸王岗大街报广、龙广团购、派单、礼品豆油派送活动、微信营销辰能溪树庭院南区哈尔滨大街专业派单公司、户外广告大牌、社区海报金域蓝城哈西大街哈西派单、移动LED、报广、微信营销中交香颂哈西万达广场附近龙视都市频道团购、户外广告大牌、微信营销恒大珺庭西客站附近专业派单公司、微信营销、报纸广告、灯杆道旗恒大翡翠华庭哈西继红小学对面专业派单公司、微信营销、报纸广告、灯杆道旗四季上东（香坊）省政府附近报纸广告、机场户外广告、火车站广告大牌、圈层活动富力江湾新城道里公路大桥公交车体、公交站亭、圈层活动、航空媒体、微信营销、高铁媒体宝宇天邑澜湾道外大新街出租车LED、公交车体、报纸广告、微信营销、电视广播专题广告等目前哈市典型项目推广较多采用以新媒体移动互联网营销结合传统媒体的推广手段促进销售环贸世家项目2016年度推广策略媒体策略：哈西区域有效拦截，多种媒体组合推广通过项目在哈西区域哈西大街、哈尔滨大街、学府路、中兴大街、学府四道街等街区的派单、公交站亭广告；以及网络广告、微信广告、移动LED广告、电视团购专题栏目推广项目。环贸世家项目2016年年度推广策略：环贸世家项目2016年年度推广策略：活动策略:暖场活动蓄积人气，节点活动促进销售通过项目开盘前的多频次暖场活动，如彩票免费领取活动、异业联盟商家免费发代金券活动增加项目现场的人气；首次大型开盘活动和二、三次开盘促进客户签约。对哈西片区老旧社区潜在客户的深度挖掘，同时对途径哈西大街、清华大街、铁路街各大企事业单位通勤车（南岗区政府、女子监狱、师大、中船研究所等）的单位进行拜访，拓展团购客户。环贸世家项目2016年年度推广策略：渠道策略：地缘性客户与团体客户深度挖掘营销引导期开盘强销期营销持续期给哈尔滨一颗敢于奢享世界的心全生活产业链成就国际化新生活哈西最高华宅再造冰城都心生活2016（4月下旬-8月上旬）（8月上旬-10月末）（10月末-12月末）项目形象期及产品预售蓄客阶段项目销售期产品大规模去化阶段项目淡季销售期