XXX项目营销报告

XXX项目提案报告项目本体认知Part1项目区位分析本案本案工业园区中心城区姑苏区相城区工业园区高新区相城主城区位于苏州城北，相城主城区内，中环内，紧邻中心城区项目地段分析？位于城市发展中轴上，相城主城中心商贸区核心地段人民路相城中心商贸区活力岛平江新城古城中心本案本案核心区广济北路发展价值分析主城北拓，中心城市概念凸显，发展潜力巨大中心商贸区本案中心商贸城高铁新城活力岛规模：板块西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。板块规划：商贸区、商贸核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区。地块片区未来发展：地块所处片区已规划为活力岛北，将成为未来相城区的商业、生活中心，片区价值有上升潜力。项目交通分析轻轨交通紧邻轻轨4号线春申湖路站（16年通车）轻轨2号线春申湖中路站2KM(年底通车)公交交通玉成村站（北侧）：80、851路水韵花都家园站（西/南侧）：80、814路道路交通东：织锦路（连接人民路）西：广济北路（直通市区）南：华元路（直通相城老城中心）北：春申湖路（连接苏虞张、227、中环）轻轨上盖，城市主干道环绕，通达中心城区及周边乡镇苏州站京沪高速人民路轻轨2#轻轨4#阳澄湖路阳澄湖中路站春申湖中路站本案广济北路阳澄湖路站春申湖路站随着轻轨及中环的通车，区域交通将大副提升，快速带动片区发展。项目配套分析教育配套1相城实验中学距本案0.7KM2御窑小学/幼儿园距本案0.7KM3陆慕中心幼儿园距本案1.4KM4相城实验小学距本案2.1KM医疗配套1相城人民医院距本案1.8KM2元和街道卫生院距本案2.5KM生活配套1恒基百万方商业（待建）项目东侧2万达商圈距本案2.8KM3环球奥斯卡距本案2.2KM4老城中心商圈（家乐福，大润发）距本案3.2KM5亿象新天地（运营）华润万家（在建）距本案0.6KM6万家邻里（在建）距本案0.9KM7繁花中心、合景商业距本案1KM3KM范围内享受成熟城市配套1234122134567活力岛三角嘴湿地轻轨站点项目品牌价值国企品牌，品质保证，本土开发，认知度高房地产开发城市公共建设物业管理工程建设投资经营产品分析—面积段房型面积套数套数占比1房1卫Ａ1706226%2+1房1卫B18963%2房1卫B38942%3+1房2卫Ｃ2139219%3+2房2卫Ｃ1142-1437827%3+2房2卫Ｃ3148135%4+1房3卫D12076326%4+1房3卫D220442%汇总238100%26%36%28%3%38%21%8%7%26%4%3%1%3%相城区13.1-13.7月面积段成交占比75㎡以下75－90㎡90-100㎡100－110㎡110－120㎡120－144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上本案一期剩余房源面积偏大，去化存在一定压力区域内75-90平房源热销，144平以上大户滞销产品分析—户型70平1房1卫143平3+2房2卫142平3+2房2卫139平3+1房2卫148平3+2房2卫207平复式4+1房3卫204-205大平层4+1房3卫89平2+1房1卫89平2房1卫N+1/N+2设置，超高附加值，空中别墅，产品力较强产品分析—房源位置22232425262728293031333234353736384039广济北路春申湖路楼幢面积段楼幢分布（截止8.23日网签数据）总计7089121133138-143147-148203-20722#21101323#27543624#214725#25143926#2227#2442828#3329#1421630#7731#2232#133144834#1131435#110236#1141538#2121440#134总计651112911367250小户位置尚佳，大户多集中于西侧，变电站为主要抗性小户集中分布变电站22#23#24#25#27#26#28#29#32#30#31#35#34#36#38#40#剩余房源2/3位于低楼层及高楼层产品分析—房源位置项目优势：地段优势：城市中轴、相城中心商贸区核心地段；交通优势：轻轨上盖便捷交通；配套优势：成熟城市配套；品牌优势：国企品牌、品质保证；产品优势：现房销售，N+1/2户型高附加值。项目劣势：西侧变电站抗性；一期剩余房源面积偏大，区域改善房源去化较慢；广告推广力度不够，市场认知度下滑。小结分析竞争市场分析Part2竞争格局分析阵地竞争为主，并积极分流平江新城板块改善客户乡镇（黄埭）主城区乡镇（漕湖、太平、渭塘）主城边缘高铁新城本案9000-11000元/平8000-9000元/平7000-7500元/平乡镇（北桥）5300-6000元/平三级竞争一级竞争二级竞争平江新城竞争项目名称均价元/㎡（高层）级别板块项目售价（元/平）一级竞争主城核心板块檀郡12000-13000橡树湾9500-12000融侨城9000-11000合景峰汇9600-10500恒基水漾华城9500-9700二级竞争主城边缘首开班芙春天8900-9200康桥溪岸8200-8600花好月圆8900-9200中惠晨曦怡庭8700-8900万宇御湖郡预期9000平江新城平江怡景14000-16000三级竞争高铁新城鑫苑鑫城预期8000-8500量价汇总分析竞争项目名称均价（高层）板块均价产品形态销售周期销售套数月均去化套数级别板块整体月均90平以下130-144144平以上一级主城核心板块檀郡12000-130009000-11000高层、多层13.1-13.724235183/橡树湾9500-12000高层、小高、多层13.1-13.7364524064融侨城9200-11000高层13.1-13.743262/117合景峰汇9600-10500小高层13.1-13.770910138121水漾华城9500-9700高层13.1-13.776210953159二级主城边缘板块班芙春天8900-92008500-9000高层13.1-13.7380541411花好月圆8900-9200高层、小高层13.1-13.79814131康桥溪岸8200-8600高层13.1-13.71862710/0平江新城平江怡景14000-1600014000-16000高层13.1-13.72103015/2阵地板块跑量价9000-11000，90平以下小户月均40-50套，130-144平改善房源月均10-15套，144平以上大户滞销严重，月均5-10套。供应产品分析竞争项目名称一房两房小三房三房四房五房级别板块1房1卫2房1卫3房1卫2+1房1卫2+1房2卫3房2卫3房3/4卫2+2房2卫3+1房2卫4房2卫4房3卫3+2房2卫5房3/4卫本案7089/89///139142-148204-207平层/复式一级主城核心檀郡//86-88///121-129//142-183/板块橡树湾46////130140-145220///176-180平层/融侨城///93-99116-119//132-154////合景峰汇///88-90105-108//130////水漾华城/78-90///121-146//////166-195平层二级主城边缘板块班芙春天/94-96/100-115////130-170////花好月圆/80-108111-114//117-145//150-160////晨曦怡庭/9693/117///140///平江新城平江怡景/85-90///120-150///////三级高铁新城鑫苑鑫城/75-80/85-90///115-120////+1/+2户型设置，超高附加值，面积控制合理，与竞品相比具备绝对优势70平米：通过压缩客厅面积可改造成2房，增强产品竞争力；89平米：舒适2房及小3房设置，市场主流热销面积；139-148平米：改善户型，+1/+2设置，超高赠送，产品力强，其中+2户型市场稀缺；207平米：复式空中别墅，创新产品；面积需求分析竞争项目名称2013.1-2013.7公寓面积段需求表现（成交套数）级别板块75以下75－9090-100100－110110－120120－144144-160160-180180-200200以上一级主城核心本案2344001530000檀郡012918052430000橡树湾3724300050811510融侨城002186728452000合景峰汇02681611870840234水漾华城03687500255323380二级主城边缘板块班芙春天03197321131545200花好月圆0958343010200康桥溪岸0706011090000平江新城平江怡景01007148711000汇总601234687234175826138904614成交占比2%35%20%7%5%24%4%3%1%0%100平以下小户畅销，120-144平改善房源同样需求旺盛，144平以上大户去化压力较大。存量结构分析竞争项目名称存量房源目前存量（万方）面积段存量结构（套数，截止8月25日存量）级别板块70以下70-8080-9090-100100-120120-130130-144144-160160-180180以上一级主城核心板块檀郡全案6.75//174179740148/6810橡树湾1-2期261161///10401213133融侨城全案9.8///193456102126//合景峰汇全案3.9//20237113/11/52水漾华城1期37.3/88125//1436061961二级主城边缘板块班芙春天已拿预售12.07///203171349110143/花好月圆全案10.9/7/425921117224153/晨曦怡庭已拿预售7.7///132545256///平江新城平江怡景全案8.7/9155438773115//三级高铁新城鑫苑鑫城全案12.8/217845/248/////汇总1361163221501590871280956593401206占比2%6%28%11%16%5%18%11%7%4%区域内80平以下产品供应稀缺，130以上改善户型存量积压严重40%8%总价分析户型本案目前售价主城核心板块主城边缘板块平江新城高铁新城主力总价首付檀郡橡树湾融侨城峰汇水漾花城班芙春天花好月圆晨曦怡庭平江怡景鑫苑鑫城（三成）1房70/46////////44-48万13-14万60万/44-48万////////2房89////78-9094-9680-108/85-9075-8065-90万19-27万86万////76-87万84-87万71-99万/119-135万60-67万小3房8986-88/93-9988-90/100-115111-11493/85-9080-100万24-30万97万103-114万/93-100万92-94万/90-105万98-105万80-83万/68-76万3房///130-145220116-119105-108121-146/117-145117120-150/110-140万33-42万///143-180万350万117-135万110-113万114-141万/104-133万102-104万168-225万/4房139204-207121-129176-180132-154130/130-170150-160//115-120125-160万37-48万128万216-245万145-167万193-230万142-177万124-128万/117-153万128-145万//92-100万5房142-148142-183////166-195/////140-180万42-54万136-142万170-219万////157-185万/////本案70平小户总价约60万，主力竞争对手为与鑫苑新城、橡树湾；140平米改善户型，与活力岛板块项目均存在竞争关系；207平空中别墅，主力竞