上海市长宁区金廷88整盘营销报告_79PPT

金廷88营销策划报告目标问题战略平面表现本体分析竞争分析市场分析企划推导USP提炼企划定位策略分解附件目标政策分析客户分析营销目标实现的整盘均价，的一期均价；个月完成一期90%以上的销售率打造城市，建立区域；树立运营商品牌形象；目标问题战略平面表现本体分析竞争分析市场分析企划推导USP提炼企划定位策略分解附件目标政策分析客户分析5.17“国六条”5.29“国十五条”5.13-6.14停止别墅用地供应7.16整顿房地产交易7.24“限外令”2006年7.26强征个人所得税2007年1.16清算土地增值税9.8加强处理闲置土地9.28开发商需全款拿地12.11第二套房界定2008年5.30住宅开发期不得超过3年10.27新房贷政策10.22降低住房交易税费12.17松绑二套房贷款限制并取消城市房地产税近三年房地产政策有一条由紧到松的清晰脉络政策密集期“政策拐点”已经形成近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台愈来愈强的政策，企图重整市场信心政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》1.092.04央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》4.08住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。4.16国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。9.16-10.08央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。10.15-10.9分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。10.22财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10.27个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。11.01财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。11.10国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝总理部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三条为：促进房地产市场平稳健康发展11.24中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率12.17国务院松绑二套房贷款限制并取消城市房地产税。人均面积低于当地平均水平可享一套房优惠政策；同时对住房转让环节营业税进行减免政策从紧转换至鼓励楼市发展2008年下半年的政策更可以发现明显转变：由年初的从紧政策至年末的鼓励楼市发展政策。政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析城市新近楼市扶持政策说明杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施苏州1.恢复第二套房公积金贷款救市措施主要针对住宅购房者。2.一、二手房首付下调至20%、30%上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》南京南京购房补贴:90平以下补贴1%90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的财政补贴。购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5％的补贴。石家庄1.“普通住宅”1.5%契税税率。以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。2.住房公积金贷款上限40万元西安1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析未来1-2年我国经济将向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入周期性调整2009年调整期2010年后房地产市场将处于调整期高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房调整期政府政策转变中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期起码持续1-2年以上未来政策趋势预测2008年政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析上海人均生产总值（元）02000040000600008000010000001年02年03年04年05年06年07年上海人均生产总值（元）政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观市场分析——作为国家的经济中心，自2001年起上海经济增长速度逐年攀升，在经济萧条的2008年依然保持9.7%高于国家GDP增长的速度在增长。——人均GDP收入也在保持稳定的增长期，在07年-08年期间，上海的人均GDP超过一万美金，达到中等发达国家的水平。经济数据分析上海江苏省浙江省政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观市场分析区位亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有相当规模的综合交通运输网络。可抵达全国14个省市的660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。上海区位因素050001000015000200002500030000上海城镇居民人均可支配收入（元）上海城镇具名人均消费性支出（元）上海城镇居民人均可支配收入（元）1288313250148671668318645206682362326675上海城镇具名人均消费性支出（元）93361046411040126311377314762172551939801年02年03年04年05年06年07年08年政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观市场分析上海城镇居民人均收支余额（元）35472786382740524872590663680100020003000400050006000700001年02年03年04年05年06年07年上海城镇居民人均收支余额（元）010000200003000040000500006000070000上海全市户籍人口人均储蓄（元）上海全市户籍人口人均储蓄（元）2261936842451245985961992637906763901年02年03年04年05年06年07年上海人均收入水平高，但消费性支出也比较大，超过收入额度的70%。说明上海居民消费理念超前，对生活舒适度要求颇高。经济数据分析01年02年03年04年05年06年07年08年0500100015002000250030003500上海全市商品房住宅竣工面积上海全市商品房住宅销售面积上海全市房地产投资额（亿元）020040060080010001200140001年02年03年04年05年06年07年上海全市房地产投资额（亿元）政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观市场分析上海房地产发展背景06年之前，房地产的竣工量以及销售量基本保持1比1，随着07年房地产大泡沫以及08年全球经济危机，房地产供求关系出现大波动，预计09年将会出现平稳过渡政府以及企业对房地产的投资力度也在逐年加大，逐渐达到稳健开发的结果。政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观市场分析上海房地产发展背景上海房地产均价上海房价在经历过08年的泡沫自后开始在12000至14000之间来回浮动，预计在09年下半年的时候楼市房价将趋于稳定，控制在此区间之内。政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析中观市场分析上海内环内区位因素上海内环地处上海核心位置，拥有最完善的配套主要由内环高架所围成的一个区域，主要区域包括黄浦区，卢湾区，静安区，徐汇区以及部分的普陀区和虹口区组成。上海内环内08年至今商品住宅成交走势020000400006000080000100000120000Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09月份月度销售面积02004006008001000月度销售套数总面积总套数政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析中观市场分析上海内环内住宅成交走势虽然经受全球金融风暴的影响，但是由于其内环内稀缺的土地资源，08年至今，住宅交易依然保持相对的坚挺。内环内月成交套数437套，去化面积月均59176平方米，并在09年表现出强势的反弹。政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析上海内环内成交均价050001000015000200002500030000350004000045000Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09均价内环内商品上住宅均价基本上没有发生太大的波动，平均均价为28170元/平方米，峰值出现在08年6月份41547元/平方米，随后开始保持稳定，09年初开始稳步回升。中观市场分析上海内环内住宅均价政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析宏观中观市场分析总结上海房地产市场因金融危机的影响受到较大的冲击，但是在政府的宏观调控中得到有效的控制，并且楼市开始逐渐好转。由于上海内环稀缺的地理资源，内环内房价依然可以保持在较高水平，大部分楼盘也只有少量的优惠和促销政策。内环内各项配套在上海整个区域中均属最优配置，并且伴着世博的发展，对其将会有进一步的发展，内环依然后上升的空间。市场内均以高端楼盘定位，大户型面积设计。购房以改善性需求为主，并伴有少量投资性需求本案坐落于长宁区中山板块，项目南起长宁支路，北至万航渡路，东到长宁区，西达江苏路。地址位置江苏路万航渡路长宁路长宁支路西邻江苏路高架紧邻中山板块主干道之一长宁路，未来商圈发展轴长宁支路存在大量老式建筑北面紧邻万航渡路政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析外部环境交通情况该楼盘周边有轨道交通二号线江苏路站，从小区步行需要15分钟；另外还有一条轨道交通11号线隆德路站在建中，与小区约5分钟的步行距离。公交方面配有：922.136.316.765.54.941政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析外部环境周边配置该楼盘处于曹家渡商圈，是上海市政府规划的12个区域商业中心之一。自2000年进入大规模的城区改造期，形成了多个大型的商务、高档住宅群，生活设施较为齐全，今芳汇广场以及悦达信一时代广场等都已建设落成政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析外部环境周边景观苏州河畔，中山公园景观以及华东政法学院、市三女中、市西中小学等丰富的优秀教育资源为该板块奠定一个很浓厚的生活底蕴。俯视之处，举盼之间，皆为城市风景。政策分析市场分析本体分析竞争分析客户分析外部环境远景规划新曹家渡商圈升级政府对新曹家渡商圈差异互补式的商业定位，使新曹家渡商圈与其他商业中心及新曹家渡商圈区域内商业之间形成错位式的竞争格局，在商业规划超越现行商业形态的同时，又能容纳不同档次的商业。轨道交通11号线升级轨道交通11号线的北段工程全面投入开工建设。与以往线路的单一