世联_江苏常州中亿项目营销诊断报告_111PPT

2005.7.122007.世联地产顾问有限公司2006/12/12常州－发现城市价值高地常州中亿项目营销诊断报告上海世联房地产顾问有限公司2008/1/22谨呈：常州富都经济发展有限公司谨呈：常州中亿房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本报告是严格保密的。3目标本报告是严格保密的。4回笼资金，快速去化品牌提升持续销售项目目标界定2008年资金回笼5亿元，剩余体量去化80%，即8.8万方甲方对项目目标的界定：我司对项目目标下的理解：本报告是严格保密的。5项目目标分解08年2月08年5月08年8月08年12月49套月均16套416套月均104套310套月均62套5亿元回款8.8万平米21#楼不计不在本次回款范围实现销售95%余量房回款：1.8亿元新推房源回款：3.2亿元实现销售95%销售速度70套/月市场平均销售速度50套/月比目前市场去化速度快44%本报告是严格保密的。6现状和问题本报告是严格保密的。7璞丽湾银河湾怀德苑香江华廷秋水云庐本案城市中心，高尚住宅聚集区本报告是严格保密的。8项目属性：城市高端物业、成熟聚居区项目四至周边情况：交通便捷、配套齐全时代购物中心第五中学第四人民医院项目现状怀德路路况本报告是严格保密的。9总建筑面积280000平方米居住总户数1955户容积率2.0产品：95-105平米，123-129平米绿化率40%停车位1243个物业费1元/平米/月经济指标分三期开发,目前销售为第二期1234567891011121期房源1-6#楼已于11月28日交付在售2期房源，共300余套161514132128万平米。大盘。三期开发。123-129平米市场主流产品本报告是严格保密的。1008年本项目新推货量盘点：新房源主力区间：120-140平米楼号面积区间套数1340-96平米30014120-1401908015801680合计540存量房1193-9620%（10套）124-12535%（17套）14345%（22套）129611%（21套）101-10513%（24套）123-12945%（83套）14710%（19套）16021%（39套）总计775本报告是严格保密的。11户型优势：转角飘窗；入户花园户型优势：南北通透；双卧朝南；奇数层户型优势：增加北向阳台；四卧朝南；偶数层新房源主力：130-140平米产品力强，南北通透，户型创新本报告是严格保密的。12本项目资源优势盘点：城市核心地段中等规模型大盘；全太阳能社区；500米京杭大运河；阳光车库；底层架空；稀缺性包容性领先性资源性人性化创新性本报告是严格保密的。1305年11月首次开盘11月：1#2#3#6#，400余套，4600元/平米12月：4#、5#、7#，400余套，4800元/平米2月共消化70%06年底推盘8#、9#、10#楼，200余套5300元/平米当月消化50%06年底07年8月07年8月推盘11#、12#，336套.5400元/平米当月去化70套08年1月截至目前，11#、12#剩余279套，前期余量100余套，总计剩余400套5个月消化20%入伙07年10月07年10月交房前后问题显现——去化速度极速下降平均70套/月平均3套/月交房前后，销售受阻，原因何在？2019/10/201408年，新推货量如何衔接？项目属性：1.城市中心，高尚住宅聚集区；2.30万。三期开发。市场主力户型区段：120-130平米；项目卖点：3.全太阳能。500米古运河。阳光车库。底层架空；项目目前遇到的销售瓶颈：4.07年10月交房前后问题显现——去化速度极速下降。现状各位同仁:我们的核心问题？11＃、12＃销售受阻的原因？2019/10/2015问题下的思考本报告是严格保密的。16Q1:造成11＃、12＃销售受阻的原因是什么？PART-1项目当前问题诊断本报告是严格保密的。17诊断1-危机事件和客户口碑交房前客户语录：我买这里的房子主要还是图地段好，而且这个楼盘也比较大，各方面都有保障有太阳能啊！多方便啊，又环保又节能，在常州还没有这样的房子楼底下的架空层做得比较好，让我们这些业主也有了更多可以活动的空间交房后业主语录：开发商给我们装的是防火门而不是防盗门说话不算话！我们就不买他们的房子了！买的时候说得好听，送太阳能，结果把那么大件的东西放到我朝南的阳台上，又难看又占地方，至少也应该包装一下！诚信度下降、客户口碑差规划道路现在还未通！本报告是严格保密的。18诊断1-危机事件和客户口碑事件回顾一：规划道路未兑现事件回顾二：防盗门变成防盗火事件回顾三：工程质量问题事件回顾四：业主集体上门闹事!砸场!拉横幅!事件回顾五：堵截诚意客户上门及购买行为!购房前后“货不对版”是核心关键业主客户失去信心诚信危机本报告是严格保密的。19开盘后70%的消化，货量一直不充足，导致06年的一整年都没有可售房源；05年11月-06年12月，涨幅为15.2%；价格高于片区其它个案15%；07年初至今，涨幅为3.7%；当前价格与片区其它个案相当；05年-06年的价格涨幅明显，07年至08年价格仅是微涨！05年11月开盘05年11月：4600元/平米1#2#3#6#楼，400余套05年12月：4800元/平米4#、5#、7#，400余套2月共消化70%推盘06年底：5300元/平米8#、9#、10#楼，200余套当月消化：50%06年底07年8月推盘07年8月：5400元/平米11#、12#，300余套开盘当日70套08年1月目前消化20%入伙07年10月工程进度没跟上导致开盘热销后一年内无货量推出诊断2-推售安排和价格策略？本报告是严格保密的。20房号301302301302303301302面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5200548053505330534054505060房号401402401402403401402面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5320560054705450546055705180房号501502501502503501502面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5400568055505530554056505260房号601602601602603601602面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5450573056005580559057005310房号701702701702703701702面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5500578056505630564057505360房号801802801802803801802面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5550583057005680569058005410房号901902901902903901902面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5600588057505730574058505460房号1001100210011002100310011002面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5650593058005780579059005510房号1101110211011102110311011102面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5700598058505830584059505560房号1201120212011202120312011202面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5750603059005880589060005610房号1301130213011302130313011302面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5800608059505930594060505660房号1401140214011402140314011402面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5850613060005980599061005710房号1501150215011502150315011502面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5900618060506030604061505760房号1601160216011602160316011602面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5950623061006080609062005810房号1701170217011702170317011702面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价5980626061306110612062305840房号1801180218011802180318011802面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价6010629061606140615062605870房号1901190219011902190319011902面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价6040632061906170618062905900房号2001200220012002200320012002面积143.596.41124.3193.57125.8896.41143.5单价7919842579538594792083957779甲乙丙分析：11#楼去化情况较好，但丙单元（西向）143平米的户型存在滞销现象，与东向单元价差不明显（总价仅差2万元），定价有偏差。房号301302301302301302303301302303面积160.72128.59129.61105.34123.0495.57123.04101.7254.79147.66单价5080513051805280518051805180533054805180房号401402401402401402403401402403面积160.72128.59129.61105.34123.0495.57123.04101.7254.79147.66单价5200525053005400530053005300545056005300房号501502501502501502503501502503面积160.72128.59129.61105.34123.0495.57123.04101.7254.79147.66单价5300535054005500540054005400555057005400房号601602601602601602603601602603面积160.72128.59129.61105.34123.0495.57123.04101.7254.79147.66单价5340539054405540544054405440559057405440房号701702701702701702703701702703面积160.72128.59129.61105.34123.0495.57123.04101.7254.79147.66单价5