中原地产虎门项目营销定位报告

富民服装双子城营销定位报告2009年10月10日东莞中原商业部虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略虎门国内生产总值变化图（亿元）虎门三大产业比重虎门经济持续向好，产业结构不断优化，为写字楼市场提供了良好的发展背景。虎门GDP近4年来年均增长17%，并成为中国第一镇，经济实力强大；作为东莞“一个中心，两翼齐飞”沿海翼的中心，虎门发展基础与前景均良好。在整体经济增长的同时第一、第二产业在产值上呈现下降的趋势，而第三产业则呈现上升趋势。将为写字楼“输血”。虎门经济结构虎门镇2004-2009年上半年GDP增长图182.89148.45127.43113.98214.77114.47050100150200250200420052006200720082009上数据来源：东莞市统计局单位：亿元GDP虎门三大产业比例图1%51%48%第一产业第二产业第三产业2001-2008年虎门各主要经济指标走势02040608010001年02年03年04年05年06年07年08年数据来源：东莞市统计局全社会固定资产投资总额(亿元)社会消费与零售总额(亿元)外贸出口总额(亿美元)镇级可支配政收入(亿元)虎门主要经济指标虎门主要经济指标走势虎门镇实施内外源经济并进、工商并举战略，近几年各主要经济指标呈良好发展态势；固定资产投资稳步增长也对贡献很大，上半年全镇固定资产投资总额30.10亿元，同比增长9.41%，增幅提高9.2个百分点。户籍人口(人)外来暂住人口(人)面积(平方公里)国内生产总值(万元)工业总产值当年价(万元)农业总产值当年价(万元)总用电量(万千瓦)石龙镇690018197613.83427216131665667495虎门镇1226664874001781828884458341720068356450沙田镇3883385120107(含水域）53799313434582291989022长安镇4018745145783.41764272444833613663497691大岭山镇419412129609582994519488222962149928厚街镇94428324665126.151431481300067712755336641虎门周边镇区2007年主要经济指标对比小结：虎门主要经济指标优越，整体经济强大！综合实力全市前矛，商业发展潜力巨大！虎门地理位置虎门位于珠江口东岸，面积178.5平方公里，下辖31个区居民委员会，户籍人口约12万人，外来人口50多万人虎门不仅是经济强镇，更是雄奇魅力之城，人文历史悠久，旅游资源丰富。从远古的新石器时代贝丘遗址，到近代的鸦片战争遗迹——林则徐销烟池、威远炮台、沙角炮台等抗英战场遗址；从抗日名将蒋光鼐的故居，到热血洒虎门的民主革命战士的执信纪念碑，从雄伟壮观的虎门大桥，到气势恢宏的海战博物馆……都在诉说着这片热土的辉煌和荣光。《东莞市虎门镇总体规划（2002-2020）》中对虎门镇的规划：城市地位：虎门镇被确定为东莞市“一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市；城市定位：珠江三角洲的区域商贸物流中心；东莞国际制造业名城的重要基地；历史文化名镇；城市特色：南派服装名城；珠江口的门户；南国海滨港口商城。《规划》中强调虎门在珠三角发展中的战略地位，城市发展前景广阔。虎门以虎门镇为中心的西部发展轴以东莞城区为中心的中心发展轴以常平镇为中心的东部发展轴东莞市城市发展轴线及支点城市虎门城市发展规划、战略公布时间主要内容2009-6-16虎门北栅拟建历史文化公园2009-6-19虎门大学城建在威远岛2009-6-23虎门制定服装产业五年发展规划2009-6-22虎门二桥项目工程资金落实莞到番禺拉近10公里2009-7-17虎门国际会展中心年内动建2009-7-21虎门20多亿打造交通大动脉2009-7-28R2线2015年底建成通车试运行2009-7-27虎门建成首个动漫商城2008-8-27虎门将建服装产业创意设计孵化园2009-8-3香港理工大学虎门洽谈开分校2009-8-4虎门首个煤码头下月试“营业”2009-9-22虎门国际购物中心奠基近期虎门重点建设规划信息小结：城市建设进一步完善，吸引力将不断增强！随着在广深港客运专线、穗莞深轨道专线、轻轨R2及沿江高速公路的建设，虎门将增加更加便捷的现代化轨道交通和公路交通。陆路水路宏业货柜码头、沙角河仔港为国家一类口岸,直航穗、深、港广深珠高速、S256省道纵贯全境，1小时可抵珠三角各主要城市航空北接广州机场、南邻深圳机场、西近珠海、澳门机场虎门交通高速公路网城际交通网轨道交通周边机场众多虎门产业——“目前全镇在册各类营业执照5万多户，其中个体户44121户、内资及私营企业5083户、外商投资和来料加工1142户，形成了包括服装、电子、物流、会展、五金、塑料、玩具、彩色印刷、电线电缆等30多个行业，6万多个品种。——“虎门将按照稳定农业、优化工业、发展壮大第三产业的工作思路，在保持工业稳步发展的同时着力打造商贸虎门，形成了工业、商贸服务业、现代物流业、旅游业、金融业同步发展，共同繁荣的发展格局。产业现状产业发展目标结论分析区域经济正处于快速上升发展阶段，将会给众多行业带来契机，前景非常广阔。而本项目所处的虎门逐步走向成熟的新商业圈，地段优势不言而喻。东莞经济，正在高速奔驰；虎门经济，正在提速行驶；新中心区，正在待势而发。虎门总体经济状况虎门服装产业概况虎门写字楼市场概况项目定位营销推广策略机遇2、服装产业品牌化拥有中国驰名商标1个、中国名牌产品3个、国家免检产品12个、广东省著名商标16个、广东省名牌产品11个。产业转移引导加工贸易企业向研发、设计、品牌塑造、销售、售后服务等内容延伸。1、服装产业庞大，衍生办公需求市场全镇工商注册服装加工企业2000多家，全镇服装生产量达到2亿件（套），销售总额近140亿元。各类面料辅料批发市场9个，形成一平方公里的布料辅料销售批发集聚区。4、良好的规划1.以服装为龙头，加强产业链的配合；2.以企业为主体，加强“产政研”的结合；3.以文化为底蕴、大力发展品牌战略；4.以“引智”为依托，增强企业创新能力。3、服装交易市场繁荣现有大型专业服装批发商场22个，商铺10000多家，经营面积达300000多平方米，主要集中在富民时装城周围一平方公里的商业集聚“中心区”范围内。虎门服装产业庞大，支撑起写字楼市场需求！新中心区写字楼市场尤其受到市场关注！虎门服装产业地位虎门服装产业发展历史萌芽阶段上世纪70年代后期至80年代初期，虎门人到香港或深圳进行的小商品贸易，商品新颖，导致购物趋之若骛，逐渐形成市场。雏形阶段80年代中后期，镇政府因势利导，将琳琅满目的市场集中经营，形成规模。此时，来自全国各地的购物者摩肩接踵，人流如潮，交易活跃。发展阶段1993年“富民商业大厦”开业，之后镇政府提出“鼓励——引导——扶持——推进——壮大——提高”的思路，服装产业快速发展。壮大阶段进入21世纪，虎门服装已由“量”的积累开始上升到“质”的突破。虎门已成为享誉国内外的服装名镇。回顾20多年来虎门服装产业的发展历程，我们可以清楚地看到，虎门服装完全是走过了一个从无到有，从小到大，从少到多，从低到高，从弱到强，从无牌到名牌，从无序到规范，从自发到自为的艰苦地创业历程。服装商业区内有大型服装专业批零商场18个，经营服装商铺达8,600家，商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。专业批发市场情况——服装（成衣）名铺城时装名店百老汇时装商场韩国时装名店连卡佛时装商场名店时装商场新浪潮时装商场百家商场时代时装商场百丽时装商场新时代时装商场富民商业大厦大莹东方国际时装城裕龙时装批发市场宜家服饰大莹女装城荣大商业中心黄河时装城永发商场虎门产业布局现状—专业市场目前虎门主要布辅料专业商场6个，集中分布于虎门汽车站周边，借助交通优势形成集群聚合效应，对外竞争力强。（注：辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等）专业批发市场状况——布辅料富民布料辅料市场金香联布料市场虎门国际布料交易中心财富布料交易市场富民布料大市场龙城布料辅料市场服装商业区：以富民商业大厦为核心，方圆1公里为范围的服装批发专业市场聚集地，多个商场直接相连形成群集效应；布料商业区：以虎门国际布料交易中心为核心，方圆1公里为范围的布料辅料专业市场聚集的布料商业区；零售商圈：现有的零售商圈即服装商业区，零售网点多分布于服装专业市场周边。虎门1号服装商业区布料商业区虎门的第三产业的发展以服装业为主导，目前已形成两个商圈：服装主导的商圈发展状况问题一：经营混杂、人车拥挤、配套差、土地空间有限问题二：中高层次消费外流现象严重，阻碍商业发展商圈升级的必然服装产业中心发展规划虎门服装产业重心转移发展规划:未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈；规划项目：富民国际商贸城、富民服装商务中心二期配套市场、富民精品鞋城、富民创丰服装商务中心、富民国际大酒店、虎门新客运总站七大项目，占地逾百万平方米，投资额数十亿元。传统服装商圈布料辅料商圈环高速新商圈规划范围：虎门大道与连升路交汇处。规划定位：以商务办公为主，集零售商业、配套居住为一体的综合功能区。分区规划：沿虎门大道北片区以商务办公为主，商业金融设施为主；南片区以配套居住为主，兼具部分商业与商务功能。从城市规划来看，项目位于虎门CBD片区，为城市未来发展的核心，同时邻近虎门的商务、商业轴线，项目有一定发展空间。虎门中心片区发展规划虎门大道：虎门城市商务、商业轴线老商业中心新商业中心虎门大道中心片区新政中心区按虎门政府的战略布署，未来虎门将形成服装销售批发传统商圈、布料辅料供应商圈,环高速新商圈三大服装商圈，服装行业以三个主要商业焦点为中心发散性分布。虎门服装三大商圈传统服装商圈布料辅料供应商圈环高速新商圈虎门服装三大商圈富民服装批发城项目名称：富民服装批发城开业时间：1993年营业面积：3.6万㎡经营业态：各类服装经营模式：批发为主、零售为辅铺位数量:1500余间物业管理费：一般为业主缴纳，含在租金中租金:5000-7万元/平米/月；售价：8000-20万元/平米服装产业代表个案分析入口环境周边环境铺位格局交易现场大堂人流黄河时装城项目名称：黄河时装城开业时间：2004年营业面积：11.8万㎡经营业态：时装批发、超市百货铺位数量:1400余个物业管理费：租金:4000-6万元/月/平米售价：4000-10万元/平（12年使用权）主入口开间:3.5-6米进深:4-12米主流面积:以18-30平米为主，也有小部分面积在15平米以下；商铺内层高可自主分隔。租期：1-5年免租期：视租期长短而定，一般在5个月以下基础指标分析铺位规划内部格局商场走道商场大堂富民国际布料交易中心项目名称：虎门国际布料交易中心开业时间：2002年营业面积：15万㎡（三期）经营业态：布料，辅料铺位数量:1800余个物业管理费：—租金:80-350元/㎡/月售价：2-18万元/㎡开间:3.5-6米进深:6-12米主流面积:以24-35平米为主，也有小部分面积在12-19平米及150平米以上；商铺内层高可自主分隔。租期：1-5年免租期：6个月以下基础指标分析内部格局市场外墙商场内街临街铺面富民时装城优势：1、地理位置优越，交通便利；2.经营品种齐全；3.有着丰富的市场资源。4.有效的经营管理；5.浓厚的商业氛围；6.客流量大；7、联动经营优势；8.经营时间早，管理经验丰富。劣势：1、周边服装批发市场正在瓜分经营份额；2、租金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高。黄河时装城优势：1、地理位置优越，交通便利。2、起点高，规划合理，市场定位准确。3、经营富有特色。劣势：1、知名度不及富