同策_中新置地张家港地块项目营销竞标报告_102PPT_XXXX年

张地2007-A-04地块项目竞标报告同策房产2010年9月——中新置地张家港项目——属于城西片区中小规模楼盘，有少量的景观资源，是风格鲜明的ARTDECO住宅项目项目背景体量约13万方建筑风格ART-DECO项目目标置地·甲江南本案置地·甲江南作为中新置地在张家港的开山之作，已经取得了不错的市场口碑和销售业绩；本案作为开发商在城西的延续，将进一步承担起提升企业知名度，树立中新置地独特品牌价值的使命市场环境1张家港的经济发展和人口数量都处在稳健提升的过程中，为房地产的良好发展孕育了良好的环境张家港历年生产总值GDP(亿元)705841.621050.021250.3114021918.519.114.511.7050010001500200520062007200820090510152025张家港历年户籍人口(万人)87.988.7889.389.8490.0186.58787.58888.58989.59090.520052006200720082009张家港历年的GDP呈现稳步增长的态势，平均年涨幅达到16%以上由于张家港外向型经济产业较多，所以08年以来，整体涨幅减少，09年涨幅达到近年低点11.7%张家港近年户籍人口也呈现稳步的增长趋势，到09年港城总人口已经达到90万人随着经济的发展，张家港将吸纳更多的外来人口市场环境2张家港楼市近几年量价稳定，2009年迎来了价格爆发期，对于张家港楼市普遍看好张家港历年房地产开发投资（亿元）47.9751.5543.4829.0135.401020304050602005年2006年2007年2008年2009年张家港历年商品房施工面积（万方）323.85324.03410.91467.06467.9701002003004005002005年2006年2007年2008年2009年张家港08年以前房地产开发投资呈稳步增长趋势，09年呈现小幅回落商品房施工面积逐年增长张家港08年以前房价呈现一种平稳态势，增长幅度较小，09年随着楼市大环境的转好，房价飞增，年增长幅度达40%张家港历年商品房成交均价（元/平米）3959.064016.634095.844493.776259.08010002000300040005000600070002005年2006年2007年2008年2009年市场环境3城西板块依托政府规划和城市基础设施建设，成为目前港城最主要的房地产热点板块，其价格也相对较高城市风景汇景豪苑华府天地中联皇冠阳光里程甲江南未来城帝景豪园缇香世家兴华豪苑港城华府暨阳湖皇冠蓝湖湾玉水家园皇家首座阳光水岸城西板块城中板块城南板块城东板块城中：17000元/㎡城北板块：暂无在售楼盘城东：7400-13000元/㎡城南（暨阳湖片区）：10000-30000元/㎡城西（新区）：8800-13000元/㎡尾房8800元/㎡尾房11000元/㎡8800-9800元/㎡12000元/㎡12000-13000元/㎡17000-18000元/㎡13000-14000元/㎡10000-30000元/㎡叠加12000-13000元/㎡7400元/㎡市场环境4区域项目供应量相对较小，但楼盘距离近，多为直面竞争，本案的区位条件相对一般城市风景汇景豪苑华府天地中联皇冠阳光里程甲江南张家港公园梁丰高级中学购物公园第一人民医院市场环境5上半年的宏观调控对港城楼市的影响相对不大，多数楼盘的成交情况相对良好华府天地整体去化情况开盘时间总体量（套）去化量（套）剩余量（套）总去化率去化周期（月）月均去化（套）2010.4.2536814122738%528项目名称：华府天地开盘时间：10.04.25物业类型：高层户型面积：70㎡、170㎡、200㎡价格：大户8600元/㎡，loft9500元/㎡来人量：愈百组VIP客户推案量：200多套成交情况：截止当天中午去化近9成除华府天地以外，甲江南、中联皇冠和皇家首座均在新政后加推房源，但从成交情况来看，受新政影响较小，可见张家港楼市依旧以一种健康、良好的态势在发展。张家港的楼市环境相对较好，我们对项目充满信心。对于本案而言，最核心的问题就是在地段价值不占优势的情况下，如何凭借自身产品力的塑造脱颖而出。产品力盘点我们将本案周边的典型个案进行产品力分解，通过横向比较来需找产品的机会点立面风格景观营造产品面积户型设计内部配套硬件标准智能化体系产品系力对架构图产品系力对架构图立面风格欧式风格与少量现代风格是主旋律，尊贵风引领市场，具有差异化的突围空间城市风景现代面砖中联皇冠欧式面砖华府天地现代涂料汇景豪苑法式面砖清水湾现代面砖甲江南现代面砖、涂料皇家首座简欧涂料、面砖蓝湖湾现代面砖现代涂料景观营造港城项目对于景观的打造，尤其是水景的营造力度较大，整体水平相对较高面积范围当前港城的公寓面积已近由最初单一的舒适性产品向多元化的方向转变，客户购房的趋势有所变化公寓楼盘名称69㎡以下70-89㎡90-109㎡110-129㎡130-159㎡160-199㎡200㎡以上城市风景√√华府天地√√√中联皇冠√√√√甲江南√√√皇家首座√√√√√未来城√√√√√帝景豪园√√兴华豪苑√√√√√√蓝湖湾√√暨阳湖皇冠√√√户型设计“传统、舒适”是当前户型设计的主要原则，创新性产品相对较少90㎡以下141㎡120-150㎡78㎡87㎡89㎡87.47㎡144.6㎡143㎡128㎡160㎡以上163㎡200㎡201㎡292㎡内部配套会所、社区商业是多数项目所拥有的，在这方面难以形成明显的优劣对比板块项目名称会所其它配套城西城市风景1500㎡左右，健身、物业1.5万方沿河绿化风景带汇景豪苑2000㎡，咖啡吧、健身馆、乒乓球室、桌球室等沿街商业、休闲广场华府天地无沿街商业中联皇冠现为售楼处室外游泳池、10万方的景观带、2600㎡活性水系清水湾SPA养生、健身房、台球室、棋牌室、阅览室等沿街商业甲江南2500㎡，健身房、恒温游泳馆、咖啡厅、西餐厅、温泉SPA商业城东未来城无嬉水游泳池、下沉式广场、亲子乐园、书屋、健身房、沿街商业帝景豪园1000㎡，功能未定无兴华豪苑功能未定4000方景观水景城南蓝湖湾功能未定网球场、羽毛球场、中央休闲广场、儿童游乐场暨阳湖皇冠1500㎡左右，健身、物业沿街商业城中皇家首座大小、功能均未定沿街商业硬件指标近年区域楼盘也开始注重产品创新方面的打造，但多集中与架空层、挑高大堂、景观地下车库等方面暨阳湖皇冠——入户大堂暨阳湖皇冠——架空层城市风景城市风景蓝湖湾智能化体系软性的智能化设备整体呈现均好性，多数项目都注意此类的打造和宣传板块项目名称其它配套城西城市风景智能监控探头、红外、可视对讲、汇景豪苑可视对讲、报警巡更系统、BA公共设备监控、LED显示系统、电话远程遥控系统、智能家居系统等中联皇冠断桥型材窗户、智能监控探头、红外、可视对讲、IC感应式门禁、公共广播系统清水湾红外线探测系统、全方位摄像机、区域对讲系统、背景音乐系统甲江南周界报警系统、智能监控探头、可视对讲、门禁系统、安防电子巡更系统城东未来城智能监控探头、红外、可视对讲帝景豪园智能监控探头、智能远程控制、彩色可视对讲、红外兴华豪苑智能监控探头、红外、可视对讲城南蓝湖湾十三重智能化安保系统，凭一张智能卡自由出入电梯、车库住宅等，保证安全性、私密性暨阳湖皇冠外墙保温、隔热断桥铝合金门窗、钢木装甲入户门、中央吸尘系统、可调式新风系统、分质供水系统、独创指纹识别指示电梯城中皇家首座智能监控探头、红外、可视对讲市场典型项目中联皇冠——位于城西优势地位，延续湖滨国际的港城奢华路线，产品丰富在建材、景观、智能化等方面引领市场，从而成为当前的价格标杆项目板块：城西板块项目地址：购物公园南侧，白鹿路88号开发商：张家港中联置业有限公司建筑设计：清华大学深圳设计院景观设计：深圳朗程师地域规划有限公司建筑面积：24万方产品类型：小高、联排、双拼开盘时间：2008-7-8总体量：1309套面积范围：公寓㎡42-245㎡，别墅293㎡在售面积：小高42-128㎡在售均价：小高12000元/㎡立面：欧式风格配套：会所、园林景观景观：自然水系分割社区，形成独立而相联的小岛，环绕着10万方的景观带及2600平米的活性水系特色：园林景观，智能化物业管理一期实景呈现，欧式园林景观体现了社区的品质，2600平米的活性水系分割社区，各自独立又相联小区实景小区会所小区会所即为现在售楼处，整体以欧式风情打造，给人富丽堂皇的感觉整个小区公寓面积约42-216㎡，别墅420-480㎡，现二期公寓在售，目前在售42-128㎡小户型1-1-158.42㎡3-2-2128.37㎡2-1-169.5㎡5-2-3232㎡3-2-2167㎡在售户型江阴、无锡塘桥镇锦丰镇金港镇杨舍镇以外客户主要有两部分，一部分是金港、锦丰、塘桥等地的私营业主，另一部分是周边江阴、无锡等地客户张家港（杨舍除外）以金港、锦丰、塘桥为主的产业客户为主，少量其他区域客户多为换房需求外地以靠近镇区的江阴新桥镇客户为主，其他区域客户较少，多为投资客户来源省级开发区民营科技园国泰科技园张家港市人民政府中心区以周边和城北客户为主，吸引少量中心区域客户周边张家港客户区域性较强，本案主以周边客户为主，临近本案的人民路政府机关众多，将为项目导入较多客源城北城北以产业为主，住宅较少，本案靠近城北，要抓住契机吸纳潜在客户中心中心区域寸土寸金，可供房源较少，本案可争取部分换房客户客户来源区域客户描述购买目的房型需求客户层次关注点区域周边1、普通居民改善型居住2、附近拆迁客户换房3、附近人民路张家港政府机关工作的公务员1、改善居住环境2、提高生活质量3、购置婚房或换房1、三房2、三房3、三房中高层户型舒适度楼盘品质社区环境城北产业园中高级白领和企业领导换房需求三房为主中高层品质、环境市中心1、普通居民住房2、杨舍政府机关公务员1、购置婚房2、养老3、改善环境1、两房2、两房3、三房中高层物业、配套、环境、户型、价格其他乡镇客户私营业主张家港乡镇企业经济强大，形成乡镇产业聚集地，造就了一批具有较强经济实力的私营业主1、子女读书或进城2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、两房/三房3、三房及以上高层物业、品质、配套、升值潜力、学区、立面企业高管张家港经济开发，北京三吉利能源、安徽海螺水泥、铜都铜业等数十家大型企业和上市公司均在港区有投资，再加上本地叶拥有不少民营企业，而这些企业的高管拥有稳定丰厚的收入，消费能力较高1、子女读书或进城2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、二房3、三房及以上高层环境、立面、学区、配套、升值潜力、物业、品质乡镇干部由于乡镇企业较多，经济发展较好，乡镇干部手头也比较宽裕，同时有一部分人经营副业，手头比较宽裕1、子女读书需要2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、二房3、三房及以上高层物业、立面、学区、配套、升值潜力外地外地投资客户有一定充裕流动资金，以江阴、无锡为主，少量温州、上海客户通过价格提升获得利益两房高层升值潜力、价格客户以中高档客户为主，三房客户占60%，三房以上客户占到20%，此外两房房投资占20%客户归整周边客户——对区域有情节，想购买附近房子给儿子作为婚房，也方便日后照顾。对小区的配套和环境要求较高，希望总价有一定控制范先士基本信息：50岁，区域周边客户购房情况：现在居住在附近拆迁安置房，想为儿子买套婚房语录：提问：您考虑买什么样的房子？回答：“想买一套大两房或者小三房，”提问：您觉得周边房子如何？回答：“我现在住在附近的拆迁安置房中，觉得周边配套不错。往西一点环境比较好，希望在那里买房，在售的几个房子去看过，环境都不错，比较热销，看上的几个楼盘都没房源或者剩余大面积了。”提问：您对房子有什么要求啊？回答：“我希望小区绿化高点，有学区也不错啊，方便以后孙子上学，但我希望要离我现在住的地方近点，现在涨上去了，我们预存的钱却没有变，希望有个价格合理的小区。”客户访谈企业高管——对楼盘的品质、