张家口百城金街项目营销报告——调整版

B张家口百城金街项目营销报告1.租售价格建议2.经济测算3.营销推广建议目录4.价值点提炼及广告语建议影响因素本项目明德南地下商业街权重本项目明德南地下商业街所在区域桥东区桥西区15%115100区域因素道路通达度临主干道临主干道10%110100公共配套设施完备程度完备一般5%110100现状商业繁华一般繁华10%80100未来商业繁华度较好较好15%110100基础配套设施完备程度七通七通5%100100环境优劣度好一般5%114100人口密度及人流量（现状）适中多10%105100室内装修状况——简装10%100100临街宽度与进深比较好较好2%100100临街1.2km临街0.5km3%85100使用率情况适中适中5%100100临街状况高高5%105100建面单价1282312300售价建议——市场比较法1.租售价格建议此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果售价建议——租金反推法1.租售价格建议625.5376.5402468单位：元/天/㎡帝广商圈业态租金服装41%专业店1%化妆品1%餐饮6%皮具1%休闲食品2%用品6%生活配套34%电器2%饰品2%鞋4%帝广商圈商业各业态占比业态使用面积租金（元/㎡.天）业态占比服装641%餐饮28%用品46%电器32%箱包71%鞋6.54%生活配套438%平均租金4.77此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果售价建议——租金反推法1.租售价格建议根据帝广商圈内各业态的租金水平，可综合推算出商圈内平均租金为：4.77元/㎡.天；根据目前市面上的投资回报率均值8%/年进行推算，得出以本商圈目前租金水平，对应的售价；本案对应投资回报率的售价约为：21763元/㎡；以上测算选取的租金值为地上街铺租金水平，现实情况中街铺租金远高于地下商业，因此街铺租金推算售价难以代表本案售价；本案未来初期定价将低于21763元/㎡，可将此值作参考，建议结合其他方式综合定价；售价建议——租金反推法1.租售价格建议定价方法可参考性权重售价（元/㎡）市场比较法同为地下商业，物业类型相同，业态规划类似，可参考性大90%12823租金反推法同为帝广商圈，区域相同，但街铺与地下商业差异较大，可参考性叫小10%21763本案初步建议售价13716.8此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果1.租售价格建议租金建议1根据周边及各商圈内租金价格作为本案租金判断依据根据周边及各商圈内租金价格作为本案租金判断依据根据周边及各商圈内租金价格作为本案租金判断依据时风时风23根据主要竞争对手租金价格作为本案租金判断依据根据主要在售项目回报率推算作为本案租金判断依据1.租售价格建议租金建议-市场比较法3.334.23.7012345服装餐饮箱包生活配套单位：元/天/㎡帝达商圈业态租金789970246810服装餐饮箱包鞋生活配套单位：元/天/㎡武城街商圈业态租金625.5376.5402468单位：元/天/㎡帝广商圈业态租金从主要商圈租金看，箱包皮具、服装租金相对较高，承租能力强。本案所在商圈总体租金较高，可部分提升本案租金1.租售价格建议租金建议-竞品参考法3.402.75.590.002.004.006.008.0010.00鞋服装饰品餐饮单位：元/天/㎡明德南地下商业业态租金从主要竞品看，明德南因其档口餐饮形式，餐饮租金最高，服装因其面积大，数量多，因而租金相对较低本案可借鉴其租金定位，并将服装业态租金酌情上调，保持饰品皮具租金1.租售价格建议租金建议-回报率推算法本案唯一可借鉴案例——明德南地下商业街，售价约为1.23万元/㎡，承诺回报率为8%按照投资回报率推算，明德南租金约为2.69元/㎡·天明德南地下商业街实际租金约为2.5-9元/㎡·天不等，基本符合承诺回报率按照本案售价13716.8元，回报率8%推算，本案推算平均租金约为3元/㎡·天1.租售价格建议本商圈内各业态租金基础参考标准其他商圈各业态租金同类型物业形态租金水平业态业态细分使用面积租金（元/㎡.天）服装男装、女装、量贩休闲、运动装3-4童品儿童玩具、童装童用3.5-4餐饮主题餐厅、休闲餐饮、便捷快餐1-5生活配套美容美发、花店、饰品5-6休闲娱乐电玩0.8-1次主力店化妆、日用、洗化专业店0.5-11.租售价格建议租金建议此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果1.租售价格建议2.经济测算3.营销推广建议目录4.价值点提炼及广告语建议租售比例建议2.经济测算N德胜南街五一大街用电餐饮用电餐饮品牌次主力店主题餐饮潮流服饰潮流服饰休闲娱乐生活配套生活配套童品档口餐饮潮流服饰自持部分销售部分销售年收益2.经济测算销售面积（㎡）建筑面积均价（元/㎡）总收益（万元）2544213716.834898.3租金年收益2.经济测算物业分配占比自持29%销售71%业态使用面积租金（元/㎡.天）使用面积租金（元/㎡.天）使用率建面租金（元/㎡.天）粗略建面（㎡）比例服装3-43.567%2.351325737%童品3.5-43.7567%2.51373010%餐饮1-5367%2.01481713%生活配套5-65.567%3.69845524%休闲娱乐0.8-10.967%0.6030709%次主力店0.5-10.7567%0.5025247%2.3535853100%表格中建面为CAD图纸粗略测量，结果存在一定误差租金年收益2.经济测算业态建筑面积（㎡）建面租金（元/㎡·天）年收益（万元）餐饮48172.0353.40休闲娱乐30700.667.57次主力店25240.546.29467.262.经济测算十年收益测算年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年租金收益（万元）0.00467.26467.26467.26481.28481.28481.28505.34505.34505.34销售收益（万元）17449.1317449.130.000.000.000.000.000.000.000.00总收益（万元）17449.1317916.39467.26467.26481.28481.28481.28505.34505.34505.34累计收益（万元）17449.1335365.5135832.7736300.0436781.3237262.5937743.8738249.2238754.5639259.90此测算仅为粗略计算示意，营销阶段将提供精细测算结果1.租售价格建议2.经济测算3.营销推广建议目录4.价值点提炼及广告语建议带租约销售先由我司对本项目所有部分商铺进行招商并对完成招商部分的商铺进行出售的销售方式可把控业态对无经营经验的投资者吸引力大可提升售价优势3.营销策略建议销售方式2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.5销售客户积累开盘招商次主力店洽谈次主力店签约中小商户洽谈中小商户积累中小商户签约持续销售招商与销售排期穿插配合，贯穿项目整体进程实现以招商带动销售的目的3.营销策略建议总体排期开业前调整推广方式资金投入反馈速度受众优点缺点DM单页★★★★区域内商户、消费者价格低廉、宣传主动、互动性强可能引发无意向受众的反感招商手册★★★★区域内商户、消费者做工精良、彰显品质、形象好制作周期长短信★★★区域内商户、消费者成本低、针对性强需要具有针对性报广★★★★★★区域内商户、消费者具有权威性、能保存、有时效性价格高网络★★★★区域内及区域外商户、消费者价格比较低，持续时间较长针对性较差楼体广告★★★区域内商户、消费者有时效性、形象好受众不固定、覆盖面窄车体广告★★★区域内商户、消费者有时效性、形象好覆盖面有限活动★★★★区域内商户、消费者持久性、集中性强，有聚集效应需配合适当节日安排活动内容户外★★★★★区域内及区域外消费者、商户延续性好、昭示性好费用高3.营销策略建议3.营销策略建议分期营销推广——前期分工阶段工作内容营销策略推广建议效果监测招商积累期次主力店洽谈中小商户积累市场摸排+次主力店意向把控招商手册、围挡、道旗次主力店谈判结束销售蓄客期客户积累借势宣传+饥渴营销围挡、道旗、户外广告、网络，单页等项目知名度提升3.营销策略建议分期营销推广——前期前期造势，提高知名度曝光率市场知晓度增加，受众知道项目存在，储备客户提升项目影响力，给小商户造成压力，同时沟通主力商户通过项目宣传的，受众逐渐知晓、了解并产生主观认知接触并开始主力商户洽谈工作，确定项目招商核心持续蓄客过程，为开盘做准备为主力商户签约做准备3.营销策略建议分期营销推广——前期前期销售流程桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传借势维多利亚，为本案前期销售造势营销中心选址装修并对外营业营销中心日常接待，为项目开盘蓄客接洽活动策划公司，准备开盘活动3.营销策略建议分期营销推广——前期前期招商流程桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传招商人员对张家口所有商圈扫街搜集本地中小商户资源本地小商户意向统计搜集本地大型主力商户资源调集北京总部数据库大型主力商户招商手册横版4折页尺寸：总：620*300mm第一P：300*135mm第二P：300*155mm第三P：300*155mm第四P：300*175m尺寸不宜过大，便于商户装入包中携带页数不宜过多，以能包含以下内容为准数量：首次印刷500份以上针对现场接待的品牌商户3.营销策略建议分期营销推广——前期张家口商业发展现状本项目所处地位第一页：封页第二页:配图：张家口商业分布图项目外立面图项目LOGO确定主色系招商手册分期营销推广——前期3.营销策略建议第三页：第四页：项目所处区域图项目周边重点物业项目周边消费力项目定位阐述项目亮点提炼项目外立面效果图招商手册分期营销推广——前期3.营销策略建议项目业态划分分楼层立体表现形式配相关说明文字第五页：第六页：商铺划分区间已入驻知名品牌主力店介绍配图：主力店品牌LOGO已入驻品牌LOGO招商手册分期营销推广——前期3.营销策略建议第七页：第八页：封底项目招商热线及招商中心位置未来蓝图描绘开发商及运营团队项目外立面图项目LOGO确定主色系招商手册分期营销推广——前期3.营销策略建议围挡广告围挡广告定义项目周边隔离建筑工地与外界的保护墙上所张贴的广告幕墙。围挡广告形式由于围挡广告有紧贴项目、展面大等特点，主要作用是吸引经过的车辆以及行人注意。所以围挡广告适宜原则最具冲击力和吸引力的广告语，并配以能突出项目的大型图案以及LOGO，并附售楼处指引图、电话、地址等。分期营销推广——前期3.营销策略建议户外广告户外广告户外广告主要针对区域性人群，适合安排在人群聚集区和等待区，如汽车站、商业广场、医院门口附近。此类广告牌可刊登较为具体的销售或者招商内容。如说明近期相关产品、活动、开盘日期、项目特点等。也可利用区域人群心理采用特定人群吸引策略。如对于富人区可采用圈层话术，对于商业区可采用投资潜力话术，对于其他地区可采用城市核心等简明扼要的广告语。分期营销推广——前期3.营销策略建议地下商业专用尺寸：3.1米*12米户外广告胜利北路沿线广告位建议开盘时间售楼处地址、电话核心宣传语效果图项目定位主力店及重点商户售楼处地址、电话效果图分期营销推广——前期3.营销策略建议擎天柱擎天柱广告牌擎天柱广告牌主要存在于高速公路两侧，目的在于吸引高速过路车辆中乘车人注意。其内容以最直观的图案和文字构成。图案即展示项目大形象，吸引眼球既可，文字大气简洁，附咨询电话既可。建议本案在高速公路两侧设置，有效吸引张家口及其周边县市受众分期营销推广——前期3.营销策略建议分期营销推广——前期3.营销策略建议道旗道旗位置：建议在胜利北路（五一大街-工业东街段）、五一大街（滨河北路-建国路段）、至善街、明德南路（至善街-公园街段）布设道旗；道旗建议尺寸：建议标准尺寸可选60×190、80×240（c