招商依云郡二期高层营销报告(演讲用简短版104559364

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。招商依云郡二期高层营销报告——形象定位篇中原地产天津分公司事业二部TianJin04.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告目录PART2PART3PART1一期高层成交客户总结市场环境分析产品价值解读Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010PART1市场环境分析“国五条”政策解读环城四区成交分析区域竞品销售分析Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20102010年以来中央房地产调控政策及津版细则2010年2011年2013年津六条2010年4月16日规范商品房销售管理.津十条2010年6月13日增加普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求津限购令2010年10月13日本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房新津六条2011年1月11日征收土地增值税津十条2011年2月11日全市范围内限购天津细则2013年3月31日.国十一条2010年1月10日坚决抑制部分城市房价过快发展，明确二套房首付比例不得低于四成国十条2010年4月17日首套90㎡住房首付款不得低于三成，二套房首付比例不得低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍9.29新政2010年9月29日房价过高、上涨过快城市要限定居民家庭购房套数.新国八条2011年1月26日贷款购买二套房的家庭，首付款比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.新国五条2013年2月20日首次明确房产税扩容.新国五条细则2013年3月1日依情况提高二套房首付款比例和贷款利率，出售自有房屋的个人所得税按转让所得的20%计征Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010新国五条细则出台，天津二手房成交激增/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2.25-3.33.4-3.103.11-3.173.18-3.243.25-3.314.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.282.25—4.21天津市住宅市场成交分析新房成交面积(万㎡)二手房成交面积(万㎡)新房成交均价(元/㎡)二手房成交均价(元/㎡)新政出台后，3月份天津新房、二手房成交住房的成交量分别达2012年以来月度最低点和最高点，说明对于新房市场而言，虽然新政令刚性需求购房者加速入市，但是多数自住改善型客户并未贸然出手，仍处于理性观望阶段。二手房市场在经历了新国五条刚出炉时的疯狂之后渐渐退烧，随着天津细则的落地，买卖双方均逐渐冷静，市场回归理性逐渐趋于平稳。二手房市场的热度已经开始冷却，但为新房市场送来的温度依旧还在。天津版新国五条细则即将落地，必定会为天津楼市带来更大的变局。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010环城四区供给平衡，量价回升，价格趋稳2013年14月份环城四区商品房供应面积为117.28万㎡，成交面积为121.45万㎡，成交均价9356元/㎡；受新政影响造成的恐慌性购房毕竟短暂，新政实施后虽然对新房市场有一定促进意义，但楼市调控基调并未改变，预计开发企业推盘货量与市场消化将进一步达到稳定平衡状态。2013年1-4月，天津市商品住宅新增供应量为316.32万㎡，销售量为343.82万㎡，成交均价10246元/㎡，销售量近年来首次高于新增供应量；2013年2月经历了传统春节影响楼市低迷之后，随着3月份中央发布“新国五条”，部分购房人群意图抢在新政实施前购入房产，造成3月份成交量激增，楼市成交“供不应求”。1月2月3月4月供应面积(万㎡)90.7345.9286.2793.4成交面积(万㎡)63.9645.99121.75112.12成交均价(元/㎡)962810329996310874900095001000010500110000501001502013年1-4月份天津市商品房供求走势1月2月3月4月供应面积(万㎡)40.7211.3442.3522.87成交面积(万㎡)22.5613.347.8137.78成交均价(元/㎡)908592279135984486008800900092009400960098001000001020304050602013年1-4月份环城四区商品房供求走势Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域竞品销售分析与本案有直接竞争的版块，会使意向客户分流，故选取张家窝版块、精武镇版块、静海县版块；本案选取的核心竞品标准为大部分来访客户曾经提及过并与本案进行对比的项目；产品形式、面积区间、价格的与本案同质或与本案形成竞争关系；版块竞品选取原则以上三个主要竞争版块区域配套成熟，张家窝版块、精武镇版块为市区客户关注的重点，静海县版块会分流本案意向客群；本案静海县版块禹洲尊府静屿海张家窝版块精武镇版块星河荣御小镇西西里宏城御溪园摩卡假日恒益隆庭众泰欣苑竹沁园二级竞品核心竞品社会山如鱼万科、浙商地块潜在竞品Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010张家窝版块：在售存量约5万平米，潜在存量约56万平米，区域洋房产品均价为9200-9500元/平米星河荣御摩卡假日项目容积率产品类型总建筑面积（万㎡）存量（万㎡）销售动态静态均价（元/㎡）星河荣御1.2洋房，小高层11.971.97预计下半年持续频繁加推9400摩卡假日1.75小高层、高层9.263.074月20日14号楼开盘7500社会山如鱼1.47洋房6.5—4月29日开盘9500社会山如鱼万科、浙商地块Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010核心竞品—星河荣御产品特色：高铁中央配套生活区核心位置，南派精工园林设计、全地下车库打造；高层在北，噪音隔离，不遮挡采光；78㎡两居125㎡三居星河荣御产品分析总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率70-90㎡1.971.480.4975%90-120㎡1.551.210.3478%120-144㎡2.171.17154%144-180㎡0.190.050.1426%合计5.873.91.9766%一期在售二期未入市Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010精武镇版块：在售存量约11万平米，区域均价为8000-9600元/平米恒益隆庭小镇西西里项目容积率产品类型总建筑面积（万㎡）存量（万㎡）销售动态静态均价（元/㎡）小镇西西里1.27小高层34.99.273/4/8#在售8000恒益隆庭1.3多层155.26洋房在售7500宏城御溪园1.5小高层14.61.74二期第二次加推9600宏城御溪园Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010核心竞品—小镇西西里65㎡一居93㎡两居小镇西西里产品分析总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率50㎡以下0.930.680.2573%50-70㎡2.781.631.1559%70-90㎡5.142.342.846%90-120㎡14.719.994.7268%120-144㎡1.71.70100%144-180㎡4.74.350.3593%总计29.9620.79.2769%产品特色：未来数年内周边沿线大学城将建成大型的居住版块；区域内现已形成工业园、永红医院等一些工业和医疗配套。1#2#3#8#15#16#Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010核心竞品—宏城御溪园82㎡两居92㎡两居宏城御溪园产品分析总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率50-70㎡0.920.660.2672%70-90㎡12.195.30.6988%90-120㎡3.373.130.2493%120-144㎡4.093.540.5587%总计20.5412.61.7488%产品特色：区域发展规划凸现的城市价值，大学城规划带来的独一无二的大学城价值；与奥体版块、水上公园直线距离不足3公里，直达城市，地理位置优势明显；24#Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010静海县版块：核心竞品在售存量约4万平米，均价为6800-7200元/平米静屿海众泰欣苑竹沁园禹洲尊府项目容积率产品类型总建筑面积（万㎡）存量（万㎡）销售动态静态均价（元/㎡）竹沁园1.35多层、小高层13.510.17二期在售7600众泰欣苑2高层122.0112栋高层全部在售7700禹洲尊府1.99高层31.90.415月5日加推11号楼7200静屿海1.95洋房、高层8.32.18高层产品在售7000Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010核心竞品—禹洲尊府115㎡三居88㎡两居产品特色：项目北侧为义乌小商品城、汉吉斯物流中心，东侧现为静海县的行政文化中心，南侧的教育配套资源丰富，周边生活配套齐全；禹洲尊府产品分析总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率50-70㎡0.210.150.0671%70-90㎡0.960.660.369%90-120㎡9.439.370.0699%总计2.161.750.4181%4#5#6#11#已售Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010本案静海县版块禹洲尊府静屿海张家窝版块精武镇版块星河荣御小镇西西里宏城御溪园摩卡假日恒益隆庭众泰欣苑竹沁园社会山如鱼万科、浙商地块区域核心竞品小结张家窝版块：•主销低密洋房产品，产品价格均价为9300元/平米左右，产品总存量约61万平米，会分流本案华苑、奥体等西南版块客群；精武镇版块：•主销小高层产品（现房销售），产品价格区间为8000-9600元/平米，在售产品存量约11万平米，严重分流本案南开、河西、大学城等方向客群；静海县版块：•产品形式与本案接近，为高层产品，产品均价为6800-7200元/平米，在售存量约4万平米，对本案村镇及县城客群有效拦截；预计区域内各版块之间竞争激烈下半年市场竞争白热化Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010PART2一期高层成交客户总结成交客户分析成交客户落点推导结论Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式南开西青河西静海外省市区其他已成交客户居住区域中原一期成交客户分析已成交客户中市区占比最多占比55%，其次为静海地缘及反地缘客群占比38%；置业目的主要以品质自住型为主，兼顾部分价值投资型客户；客户职业以产业相关的教育行业、体育行业为主；/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式教育文体建材私营工程医疗其他已成交客户职业分布/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式品质自住价值投资健康养老婚房蓝印已成交客户置业目的Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010中原一期