水岸新都项目营销报告(改稿)

沿海产业基地“水岸新都”项目营销报告奥通地产营销机构2010.9一、市场认知二、问题提炼三、营销策略四、销售计划五、推广表现目录：一、市场认知辽宁（营口）沿海产业基地是省委、省政府实施辽宁环渤海“五点一线”开发、加速全省沿海经济带发展战略的重要组成部分，是国家开发银行政策性金融支持的重点工程沿海产业基地位于营口市主城区南部，北起青花大街，南到大旱河，东起庄林路，西到海岸线，距营口老港5公里，距鲅鱼圈港25公里。规划总面积为120平方公里，分三期开发建设。一期规划面积为44平方公里，其中产业区26平方公里，城市区18平方公里。沿海产业基地概述1、产业区产业区分装备制造产业区、高新技术产业区、化工产业区、轻型产业区、中国五矿集团营口产业园、富士康科技集团营口科技园、冶金和重装备工业区等。装备制造产业区产业发展方向是重型专用装备、起重运输设备、数控设备、新型通用设备、汽车零部件等。高新技术产业区产业发展方向为电子信息、新材料、生物工程等产业。化工产业区产业发展方向是基础有机化工材料、合成材料、高分子材料、专用化学品和生物化工等。轻型产业区产业发展方向是塑料加工业、纺织服装业、农产品深加工业等。中国五矿集团营口产业园产业发展方向是装备制造、钢材精深加工、精密机械及仪表、新材料应用、现代物流、现代商贸服务等。富士康科技集团营口科技园产业发展方向是高科技柔性印刷电路板、电脑主机板、台式电脑、笔记本电脑、消费类电子产品等。冶金和重装备工业区产业发展方向是冶金矿山重型装备、大型铸锻件中心、钢铁深加工、汽车零部件等，构筑重型装备和通、专用设备、机床、交通运输设备及零部件等装备制造产业集群。华能营口热电厂总装机容量6X330MW，为产业基地集中供热、供电。沿海物流园区经营方向为现代物流配送、地方铁路运输、商品交易、特色农产品交易与加工、物流金融与总部经济。产业区26平方公里城市区18平方公里部分已进驻企业17、中冶天冕（营口）科技有限公司18、营口三新科技化工有限公司19、华能营口沿海电厂20、清英电子（营口）有限公司21、美国空气（营口）有限公司（美资）22、丽芯（营口）电子有限公司（台资）23、中海石化（营口）有限公司24、营口北方制桶设备有限公司25、营口世光机械制造有限公司（韩资）26、辽宁徕亚科技发展股份有限公司（欧资）27、新得科（辽宁）能源科技开发有限公司（韩资）28、营口鑫源建筑材料有限公司29、营口绿源锅炉有限公司30、东方光大（辽宁）光纤产业有限公司31、可口可乐（营口）有限公司1、富士康集团（台资）2、中冶京诚（营口）装备技术有限公司3、阿斯创集团有限公司（澳资）4、辽宁大族冠华集团5、五矿产业园6、营口流体集团7、耐驰尔新材料（营口）有限公司（美资）8、营口心羽散热器有限公司9、营口天元实业有限公司10、长兴光电材料（营口）有限公司（台资）11、营口双宇低压电力设备有限公司12、大地管桩（营口）有限公司（港资）13、营口博大塑胶有限公司14、光华化工（营口）有限公司15、上海豹驰（营口）有限公司16、辽宁广厦钢结构集团（营口）有限公司基地一期启动产业在持续快速的发展，未来3~5年将形成产业规模，吸纳大量就业人口。2、城市生活区城市区分商务、商贸、商住区、教育区、两湖景观区等。商务、商贸、商住区主要建设企业总部基地、商业街、住宅和公寓等。教育区主要建设中小学、大学、职业教育实训中心等。两湖景观区主要建设城市公园、奥林匹克体育中心、文化艺术中心、会展中心等。产业区26平方公里城市区18平方公里营口三大地产板块对比分析老城区沿海产业基地营东新城由于营口现有老城区比较小，只有站前区和西市区，营口人对于居住习惯的心里距离也就比较小。但是在省市各级政府的规划战略引导下，在营口工业化和城市化发展的过程中，营东新城和沿海基地应运而生，这就使得营口房地产市场竞争形成了三足鼎立的局面，目前从整个营口市区的房地产板块的楼盘均价分析，站前区南部板块商品房均价是4000元/平米、西市区渤海大街板块均价是3700元/平米、营东新城起步区板块均价是3500元/平米、沿海基地板块均价3600元/平米，从各个板块的价值空间比较分析，属于城市中心区的站前和西市板块的商品房价格偏低，而营东新城由于周边原有配套较成熟，因此商品房价格正常合理，相比之下，沿海基地在现阶段看来位置较偏，配套少，居住条件不成熟房价相对偏高，这也造成区域客户热度不够，销售缓慢。板块竞争，沿海基地目前处于竞争弱势据传保利地产和恒大地产已经开始进入营口市场，准备在南湖公园附近拿地规划上百万平米的超级大盘，将会对营口未来的房地产市场产生重大影响。沿海产业基地价格没有优势，项目少，配套欠缺，市场认知度不够同其它板块相比竞争处于弱势板块内部竞争分析124531、水岸新都（本案）2、滨河俪都3、沿海家园4、东明世纪花园5、星汇奥城项目名建筑面积地段户室配比均价销售率优势劣势客户构成水岸新都48万平米距辽宁省实验高中营口分校100m、安定初中527m、营口大学城1103m、奥体中心875m100-1102%100-12044%120-1308%130-14042%140-1603%180-2501%3100元/㎡18.9%1、与老城区一河之隔2、北侧紧邻河道景观3、地势平坦，地块方正4、价格与竞盘相比较低1、一期大高层产品过多2、整体户型设计过多面积过大3、营销推广较弱4、形象包装力度不够，缺乏品质感5、园区景观规划设计较差本区域作为营口刚刚启动新城区，启动客群基本以沿海产业基地配套企事业单位员工为主，加部分投资型客群。滨河俪都17万平米辽宁（营口）沿海产业基地80-90㎡64%120-130㎡33%140-270㎡33%3700元/㎡未售一期多层产品为主，楼间距大，户型设计实用合理，紧邻实验学校北侧为河道景观产品立面设计品质感不高，西侧是热电厂，开发商第一个地产项目，品牌影响力弱沿海家园5万平米正义路北段与新和大街交汇处民兴河旁4100元/m2未售距离老城区最近，紧邻河道景观体量较小，内部景观规划较差、立面缺乏品质感东明世纪花园38万平米营口沿海产业基地民兴河南，奥体中心北，营口大学园西，奥体西路东90-100㎡27%110-120㎡46%130-150㎡27%4700元/m212%准现房，相对景观较好，人车分流体量较小，内部景观规划较差、立面缺乏品质感星汇奥城81万平米新联北大街和博文路交汇处，紧靠营口大学园和奥体中心80-90㎡27%100-110㎡42%120-130㎡31%3700元/m223%双主题会所，6大水系景观，人车分流、70米超宽楼间距，双语幼儿园、80万平米大盘，营销包装到位部分户型设计不合理区域在售楼盘调研分析：1、区域在售楼5个楼盘总体供应量达到180万平米，由于新城区没有原生客群，完全靠吸纳外来置业人群，目前市场明显呈现供大于求。2、区域项目均以沿海产业基地的未来作为项目卖点，在区域相关配套尚不成熟的情况下，板块竞争中处于弱势3、产品类型：多层稀缺，小高层、高层为市场主导产品。4、户型面积：区域主力户型面积集中在100~140的舒适型两室和三室，基本能做到户型方正，南北通透。5、多层产品价格较高，小高层产品消化较快，高层产品有一定市场抗性产品分析：1、沿海产业基地目前处于起步阶段，多数企业尚处于建设期，地广人稀，交通不便，主要客户来自与沿海产业基地相关的企事业单位的领导及员工。2、目前客群的主力需求户型在100-130平米之间，置业目的以投资和改善型为主。3、在消化了首批沿海产业基地配套型企事业单位客群后，市场需求迅速降低，在基地进驻企业没有形成规模效应吸纳大量就业人群前，客户进入断档期。4、区域生活配套的严重不足，对于成长型新城而言，客户转化难度较大。客户分析：1、区域市场价格在3000元-4500元之间（市场均价大约在3600元/平）2、价格差距形成的依据主要在于产品类型的不同（多层小高层高层）与营销差异。3、区域楼盘定价各自为政，相互之间的参考意义不大，老城区人群对沿海产业基地楼盘价格没有明确的认知与判断。4、价格竞争效果并不明显，口碑和跟风现象更容易对客户选择产生影响。价格分析：区域房地产市场状况总结：►沿海基地是营口未来最有发展潜力的新城市区域，但是目前市场还有待于培育。►区域在售项目总体建筑面积约180万平方米，目前市场预售供应量约3000套房源，根据调研显示，实际仅销售700套房源，区域启动客群基本被消化。►区域房地产市场2009年才真正开始起步的，代表项目是水岸新都。进入2010年，又有4个成规模的楼盘先后建设并进入销售阶段。虽然有利于整体板块的提升，但彼此竞争也更加激烈。二、问题提炼本案：水岸新都风景河规划景观湖通往主城区道路位置描述：民兴河以南、民和路以东、民生路以西、新力大街以北项目优劣势梳理：优势：紧邻景观河距离老城区较近地块方正平坦建筑质量较高南侧正对湖景价格较低劣势：一期大高层产品过多户型面积偏大没有规划相应大景观形象包装欠缺类型户型面积区间销售套数预留套数已售剩余11层小高层2室2厅1卫100-11040446110-120390393室2厅2卫120-13019120130-14062062140-150707150-160109195室3厅3卫220-25010118层高层2室2厅1卫80-9010123590-100404100-11016016110-120321333室2厅2卫120-130426130-1401611728层高层2室2厅1卫110-1205946310613室2厅2卫130-14017118总计291193101342项目一期总计1652套房源，目前销售率不足20%，销售压力巨大，且大部分客户为沿海产业基地管委会工作人员及政府公务员，项目本身自然吸纳客群较少，大众市场认知度较低项目销售状况：项目现阶段问题总结：区域产品供过于求，竞争激烈客户量严重不足本案户型偏大大高层有一定抗性项目形象不佳，营销不专业客户来源区域认知销售障碍销售障碍销售障碍三、营销策略总体策略思想:解决区域认知问题---吸引大众关注解决目标客源问题---拓展目标客群解决销售障碍问题---打动意向客户成功运作项目，我们需要打赢这三大战役第一战役：做区域先行者，领导者！将区域未来大发展、大前景、未来营口房价最高的区域概念炒热。在大众对区域板块认知度不高的情况下，第一个站出来呐喊的先行者将成为区域的代表者和领导者沿海产业基地集中全营口优势资源的区域教育资源环境资源产业资源商业资源辽宁实验学校大学城中央景观湖风景河岸滨海大道滨海公园富士康五矿产业园高新技术低碳生态产业装备制造奥体中心人民医院国际商城五星酒店未来营口房价最高的区域新城区发展空间更广阔房产价值上涨空间更大未来营口房价最高的区域大连软件园沈阳浑南长春高新区案例一案例二案例三98年以前99-02大连软件园住宅物业价格发展历程郊区低档物业国际·人文·生态03-0506-现阶段区域均价：2800元/平城区价格：3200元/平区域均价：16000元/平城区价格：15000元/平区域均价：4000元/平城区价格：4500元/平案例一：00-03沈阳浑南地区住宅物业价格发展历程04-0607-现阶段区域价格：2000元/平城区价格：3500元/平区域价格：7000元/平城区价格：7000元/平区域价格：3600元/平城区价格：4500元/平案例二：02-04长春高新区住宅物业价格发展历程05-0708-现阶段区域价格：1500元/平城区价格2500元/平区域价格：7000元/平城区价格6500元/平区域价格：3000元/平城区价格3600元/平案例三：从这三个案例中我们可以发现，随着城市房地产市场发展，老城区渐渐显露疲态，而新兴区凭借优秀的规划，良好的居住环境显示出强劲增长力！未来营口房价最高的区域随着沿海产业基地大型企业的不断进驻，未来企业中高层具备极强的消费能力，包括不动产消费，这将极大拉动区域商品房价格并促进区域产品不断升级。未来营口房价最高的区域区域完善的城市规划打造最宜人居的居