苏州合景金枫路项目整体营销报告_216PPT_卖点_XXXX年

合景金枫路项目整体营销报告前言当一个项目，在城市发展中留下自己的足印，甚至成为改变这座城市前进轨迹、影响城市住民生活的时代地标，它本身，就已不仅仅是一个项目，而是一座城市的荣耀与未来。目录市场研判项目定位及价值体系输出各阶段营销推广铺排Part1市场研判项目定位及价值体系输出全案策略及阶段营销推广铺排经济环境：2009年中国经济回暖迹象持续增强，但由于国际国内经济增长基础薄弱，通胀预期加强，外贸形势依然严峻，宏观调控目标存在短期目标和长期目标的冲突，2010年经济在大的增长趋势下仍将面临艰难挑战。房地产宏观经济背景分析|经济房地产宏观经济背景分析|经济工业增加值增幅明显加快10月份，工业增加值同比增长16.1%，为连续6个月同比增速最快。去年10月份基数值相对较低是导致今年工业增加值增幅较高的原因之一，但作为判定中国经济复苏态势的主要指标，工业增加值的连续增长说明中国经济复苏势态得到巩固。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月房地产宏观经济背景分析|经济当前经济复苏趋势基本确定，保证经济增长目标已基本无忧的情况下，救市政策所引发的经济结构不合理以及通货膨胀风险加剧的矛盾逐步引起中央所重视，这些问题如不能妥善解决，将影响到我国宏观经济的长期稳定发展。国务院会议首次提出了“要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。今年的中央经济工作会议把“调结构、防通胀”作为重点。可以预计到，经济结构调整和防范通货膨胀在未来一段时间内将成为我国宏观经济调控的重心。房地产环境：房地产投资进入新一轮上涨时期，且增速有加快趋势，全国房地产景气指数保持平稳，但一级和二级市场价格指数走高，市场过热趋向明显。投资依然是经济增长主要动力，房地产成为民间投资最为旺盛的行业.全国房地产投资开发情况050001000015000200002500030000350003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年2月3月4月5月6月7月8月9月10月0510152025303540投资完成额（亿元）比去年同期增长（%）房地产宏观经济背景分析|房地产环境经济结构调整、通货膨胀预期或将引发更多资金流入房地产业,房价持续走高。房地产宏观经济背景分析|房地产环境从GDP三驾马车来看，前3季度7.7%的经济增速中，最终消费拉动4个百分点，投资贡献了7.3个百分点，显然投资成为拉动当前增长的主导因素。1-10月份，城镇固定资产投资150710亿元，同比增长33.1%，保持了高速增长态势｡这主要依靠于房地产投资持续升温，尤其是1-10月中国房屋新开工面积的增速终于实现年初以来首次负转正，这对一直担忧经济回升基础不稳的中国无疑是积极的信号｡此外，1-10月房地产投资同比增幅达18.9%，随着地产投资的不断回升，预计投资整体增速还将维持高位｡房地产宏观经济背景分析|房地产环境政策环境：2009年，经历了08年中央政策的持续鼓励性措施的出台，中央政治局近期会议表示在2010年将继续执行宽松的货币政策及积极的财政政策。房地产宏观经济背景分析|政策两度加息三次提高存款准备金率首付比例提高到30%“90、70”双指标营业税与所得税征收建立廉租房制度…六次加息十次提高存款准备金率利息税下调土地增殖税征收清算二套房商业房房贷新政多部联合严打屯地行为…五次上调存款准备金率，从6月25日起执行17.5%，创历史新高。二套房政策松绑，凡符合条件的改善型二次购房可按首次购房政策，首付20%、贷款利率下浮30%中央投资9000亿元建保障性住房国十三条高调救市...2006年度2007年度2008年二套房政策收紧，对于非刚性需求产品的打击是巨大的。抑制了部分改善需求的释放，造成市场成交量的下降，对改善型产品的去化造成影响。同时抑制投资需求的释放，造成投资产品市场、高档房市场（高档公寓、别墅）的市场需求不足。2009年2010年？城市房地产税暂行条例废止中国人民银行、中国银监会调整信贷投放比例二套住房贷款首付不得低于40%，房贷利率上浮10%。对商品住宅用地的宗地出让面积设定上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷…房地产宏观经济背景分析|政策进入12月份以来，自9日至今,国家已先后出台四条政策,内容覆盖新房价格、二手房转让、土地市场以及保障性住房,充分表明了中央政府适度收紧房地产政策的信心和决心。四条政策分别为:9日国务院常务会议通过的《关于试行社会保险基金预算的意见》,其中规定二手房交易营业税免征时限由2年恢复到5年;14日,温家宝总理提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，国务院常务会议出台政策要求各地加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨势头；房地产宏观经济背景分析|政策国家近阶段颁布政策：房地产宏观经济背景分析|政策600余位副市长开会关注房价12月18日,住建部召开全国建设工作会,本次会议破天荒邀请了600余个城市的主管副市长通过各种方式参加会议,约200副市长到会。会议要求统一思想,贯彻国务院常务会议精神,协商完成保障房计划,同时关注部分城市房价的过快上涨。17日,国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》则明确,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”,而如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。国家政策层面可以预见，2010年，政府对于房地产行业的政策将维持“逐步收缩，静观其变”的倾向，对于已经到期的优惠政策：契税、营业税、增值税、印花税等自动恢复；对于未到期的政策：首次购房客户的“两成首付”、“7折利率”等继续沿用，并“适当加息”和取消“二套房利率优惠”。政策的影响将直接导致“投资需求减少，并引发整个市场容量的收缩”。房地产宏观经济背景分析|政策地方政策层面---新5条出台，明确指出仍将继续实行较为宽松的政策12月25日，江苏省住房和城乡建设厅等8部门联合制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》：1、增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定各地要根据房地产市场的变化，及时调整和优化住房供应结构；合理确定房地产用地的供应规模、供应节奏，加大闲置土地清理力度。2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房去年底省制定的有关优惠政策继续执行；居民购买自住和改善型普通商品住房，实行1％的契税适用税率；购买其他商品房，契税标准为3％。3、规范房地产市场管理，维护市场秩序房价上涨过快的城市可实行新建普通商品房价格备案制度；对圈地不建、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，依法查处。4、加强保障性安居工程建设，进一步加强住房保障房价上涨较快的城市，可逐步扩大住房保障覆盖面；全省推广经适房、廉租房共有产权；2010年，全省将新增廉租住房1.2万套，新开工建设经济适用住房6万套。5、强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责各地要研究具体贯彻落实的措施，促进房地产市场平稳健康发展；完善信息披露制度，减少因房地产企业和购房人信息不对称引发的社会纠纷。房地产宏观经济背景分析|政策政策：年内宏观经济政策有望保持平稳，未来不排除房地产方面政策会有所收紧。经济：中国宏观经济增长趋势基本明朗，未来三驾马车有望并驾齐驱，经济增长已不构成影响国家调控房产政策的桎梏。市场：房价继续高位运行，各地地王频现，购房者中投资比例加大，部分一、二线城市开始出现泡沫。项目：为抓住此轮楼市高峰的难得机遇，中高档项目再掀狂潮，大量项目将在2010年下半年集中放量，有可能引发开发商间的价格战。成交：对未来政策的从紧预估和对高价位的心理压力，引发年底的成交放量；但部分投资客和刚需求客户已经出现观望情绪。房地产宏观经济背景分析0100200300400500600700800出让面积出让面积710.89383.36578.8407年08年09年1-11月区域住宅占地面积建筑面积宗数园区332.22434.9341高新区101.92121.8415吴中区302.31399.4357相城区212.04332.2932古城区98.44145.6629合计1046.931434.1517408年苏州土地出让骤然减少，主要是因为开发商资金压力大，拿地热情不高，09年上半年情况有所改观，下半年随着各地地王的频出，兴起了又一轮开发商的拿地热潮。07-09年土地出让总量数量巨大，后期潜在供应量大。吴中区土地出让量位居第二，区域内后期竞争激烈。高新区土地出让量仅高于古城区居后数第二位，未来供应有限，市场前景较好。苏州市房地产市场|一级市场分析拿地成本的上升为后期整体市场的价格提升埋下了伏笔。土地价格的提升一方面可以看出，在经历09年上半年市场的红火之后，大量企业需要土地进行储备。另一方面我们需要看到，土地价格的提升为未来整个苏州市场价格的上涨埋下了伏笔，会间接的推动未来苏州房价的上升。09年苏州土地成交价0-50%溢价,24%50%-100%溢价,24%100%以上溢价,29%低价成交,23%0-50%溢价50%-100%溢价100%以上溢价低价成交苏州市房地产市场|一级市场分析苏州各区域月度成交面积走势图（万平米）051015古城区园区新区吴中区相城区古城区95.41089.256.276.156.66.37.438.714.2园区82.38.911.511.410.8310.73115.18.5611.39.2新区62.72.745.26.584.783.241.71.62.214.23.5吴中区132.44.145.267.255.267.953.44.15.355.87.5相城区1.50.81.933.27.88.748.076.55.93.745.67.62008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年苏州各区域月度成交面积走势图（万平米）01020304050古城区园区新区吴中区相城区古城区8.714.25.613.529.4814.3411.4613.6114.2711.6813.8511.410.19园区11.39.27.418.8713.1528.2834.0638.2738.9825.0723.232.727.46新区4.23.52.25.342.91.5423.148.4310.917.9319.216.214.02吴中区5.87.55.214.0410.8515.5733.311.2319.0814.21717.522.38相城区5.67.64.88.318.7716.778.6310.8316.512.110.214.513.092008年1112月2009年12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年11月-2009年10月08年房地产市场整体低迷，苏州各个区域成交量一直在低位运行。09年2月起，由于卖方市场的价格策略发生转变，08年积压的大量刚性需求得以爆发，另外，对宏观经济层面的流动性过剩的担忧也使部分投资需求涌现，对10年优惠政策的从紧预判，三者相互作用，造就了09年市场的火爆。08年成交量09年1-11月成交量383.36833.5苏州市房地产市场|苏州市场成交面积苏州区各区域月度成交均价走势图（元/平米）300050007000900011000古城区园区新区吴中区相城区古城区7373545961206680679769837248809478927014724077039705园区71797571678775887221727372527568854290219027951010534新区42427064637360175792620559995696645462846261