贵州遵义财富国际广场商业营销执行报告（商业部分终稿）72页

财富国际广场策划报告财富国际广场商业营销执行报告二零零六年十二月财富国际广场策划报告前言n这不是一份简单的项目策划方案；n也不是一份单纯的商业运作方案；n这是一份系统地解决遵义商业地产与城市文化运营的完全手册；n是一份具有实操价值的执行案；n对于遵义，行动是最重要的！财富国际广场策划报告我们做了哪些功课n行业资料的分析研究√对遵义商业各大商圈的现状调查√对遵义商业业态分布的分析√对遵义市2004－2006年的商业经济调查√对遵义重点商圈的商业分析财富国际广场策划报告n一线市场调查√为期3天，200份消费者调查问卷；√10名市场调查员，100家销售终端的走访；√2家写字楼，4家大型酒店宾馆的访谈财富国际广场策划报告第一部分遵义市商业市场调研整体业态/主要商圈/消费心理/投资心理财富国际广场策划报告一、遵义市主要商业业态分析1、百货商场领军遵义商业发展百货业的发展情况是一个城市居民消费水平的重要标志，目前遵义市有各类大型百货6家，并且主要分布在澳门路、中华路、丁字口等城市核心地带，其中浩鑫商贸城、苟家井等传统百货商家主要定位于中档甚至中低档产品。而随着居民消费观念和消费水平的变化，一些新型百货如重庆百货、东方百货、国贸百货等也进驻遵义市，提高了遵义市的商业水平和城市形象。项目位置规模（㎡）档次-1F1F2F3F4F东方百货丁字口20000中高低档服装化妆品、鞋业、钟表、眼镜男女服饰酒店桑拿浩鑫商贸城中华南路20000中低/鞋业男女服饰童装窗帘苟家井中华南路40000低档/服装、床上用品、小百货男女服饰//金码头大市场中华南路20000低档仓库小百货、服装、童装、文具小百货、服装、童装、文具//重庆百货丁字口30000高档超市化妆品、首饰、鞋业、皮具女装、男装女装、男装/港澳广场澳门路45000高档国美家电服饰华联超市华联超市/国贸商场丁字口5000中高档/首饰、化妆品、女装床上用品财富国际广场策划报告鞋、皮具箱包百货大楼丁字口3000中低档地下卖场首饰、药店超市超市/2、超市便利店错位经营不足近年来，遵义的连锁超市发展迅速，本土超市在以佳惠百货为代表迅速壮大，并开始在乡镇布置网点，目前全市各大小超市数量已经超过200家。然而外地超市如“华联”、“重庆百货超市”等大卖场的入驻，对本土超市构成了很大的竞争压力。在如此形势下，遵义的连锁小超市开始进驻社区，避开城市核心地段，这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但遵义连锁超市的各自特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。引进实力强大的大型连锁超市来整合遵义市的超市行业，已经成为提高遵义零售市场效率的必要手段。3、专业大卖场为商业发展增加活力大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，遵义各种卖场云集，如通讯大卖场、电子大卖场、家电大卖场、服装大卖场、鞋业大卖场、体育用品大卖场等分布于各商圈，为商业经营增加活力，这些都表明商家对遵义的消费财富国际广场策划报告者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同。4、餐饮业发展迅猛遵义既是一个经济较为发达的地区、也是一个著名的旅游城市，外来流动人口占有比较大的比重，因此餐饮业一直是遵义的一大特色，具有当地特色的餐饮业更是获得了良好的发展。本地较为著名的餐饮都有自己的连锁店，但同时也看出，遵义国际知名餐饮进驻较少，如麦当劳、必胜客、星巴克等知名品牌还没有进驻，这对有着悠久饮食文化传统的遵义来说还是个遗憾。财富国际广场策划报告二、遵义市各主要商圈分析（一）中华南路－丁字口商圈丁字口商圈自从建国以来，一直都是遵义地区最为繁华的地段，在遵义新老城区占据着中心地位，也是老百姓财富国际广场策划报告出门购物的首选之地，其商业地位在短时间内难以撼动。但由于周围建筑房龄偏老，布局不够规范、科学，势必将有一次大规模的建筑及商业结构调整，未来发展前景尚不明朗。目前商圈内有：苟家井综合市场、东方百货、国贸广场、天利购物广场等一批主力市场。经营业态大致分为：服饰、鞋帽、日用百货、化妆品、手机通讯、等等。辐射范围为遵义市全城消费者。1、商业业态一览表商业业态数量（家）建筑层数（层）面积区间（㎡）月租金水平（元/㎡·月）行业依托比例（%）主要商户名称备注品牌女装76140-80100-300东方百货及浩鑫20%阿玛斯、杰西伍、壹加壹女装、千姿女装品牌男装58140-80100-300东方百货及浩鑫15%与狼共舞、金利来、七匹狼、7牌男装、、卡丹路、登喜路运动休闲43180-140100-200东方百货及浩鑫11%生活几何、班尼路、以纯、美特思邦威精品小百货23115-3080-150东方百货及浩鑫6%梦工场精品、超级女生、鞋业55150-15080-150东方百货及浩鑫15%红蜻蜓、意尔康皮具、起点鞋业、康奈鞋业、好得多鞋城皮具箱包27120-4080-150东方百货及浩鑫7%路尚箱包、深港皮具、飞驼皮具寝饰81100-20080-120东方百货及浩鑫2%恒源祥、富安娜、黛安芬、圣夫鸟家坊财富国际广场策划报告2、商业业态分析中华南路处于遵义市主要的商业中心区，人流、车流密度最大的路段，南连接丁字口，北到兰桂坊，该地段属于遵义市历史沉淀的商业中心，沿街商铺近400家，沿街商业营业面积约3.5万平方米。医药71-280-20080-120东方百货及浩鑫2%人民医院、一树药业、平安药业内衣羽绒服27140－6080-120东方百货及浩鑫7%三枪内衣、罗而丝文胸、羽绒服金银首饰13130-50100-200东方百货及浩鑫3%荣新金行、金伯利钻石、百年珠宝银行81200-50050-120东方百货及浩鑫2%农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、交通银行、信用联社、商业银行婚纱摄影81-2150-50080-200东方百货及浩鑫2%金夫人婚纱摄影、丽人婚约美发、美容31-240-30080-120东方百货及浩鑫1%流行美、红美整形、红十字美容化妆品8130-4080-100东方百货及浩鑫2%各零售店集中在兰贵坊餐饮4120-5080-100东方百货及浩鑫1%肯德基、黑咖啡休闲餐厅通讯41-2100-50040-120东方百货及浩鑫1%宏瑞达通讯城、诚迅电子集中在丁字口眼镜61100-20080-120东方百货及浩鑫2%遵医眼镜、佳能眼镜、睛彩眼镜财富国际广场策划报告由于中华路的地理位置特征，商业非常集中，主要以经营品牌服饰、鞋业、精品、通讯、化妆品等。其中服饰和鞋业是这条街的主要经营项目，并且该路段主要是经营中高档服饰和鞋帽，专卖店居多。下图为中华路沿街铺面业态分布比例图：765843235527872713883844601020304050607080数量品牌女装品牌男装运动休闲精品小百货鞋业皮具箱包寝饰医药内衣羽绒服金银首饰银行婚纱摄影美发、美容化妆品餐饮通讯眼镜从上图可以看出，中华南路商圈分布以服装、鞋业、皮具为主，医药、金银首饰、银行为辅。二层婚纱及美容美发占有一定的比例，另外，该街大众餐饮店较少，分析其原因是大众餐饮难以承担其较高的租金。财富国际广场策划报告3、商业形态分析中华路临街商铺多以独立门面为主，一般品牌专卖店占据2-3间店铺，营业面积120平方米以上，一般男女品牌服装及鞋业营业面积在40-80平方米；在东方百货和浩鑫商贸城周边分布的知名品牌较为集中，商业经营良好，二层商业多集中于东方百货和和浩鑫商贸城之间，分布较多婚纱摄影、网吧、美容美发。4、租金水平走势分析中华南路商圈人流量大，租金一般店铺每平方米月租金为80-120元,目前商铺沿街商铺没有空置，整条中华南路，东方百货和和浩鑫商贸城之间道路两侧的租金相对较高，同时由于过街须要经过天桥，相对中华南路道路两侧沿东方百货和和浩鑫商贸城街面租金较高，品牌实力较强，而浩鑫商贸城北侧，以苟家井市场为分界，租金相对较低。租金走势图050100150200浩鑫北侧浩鑫周边丁字口周边财富国际广场策划报告（二）、丁字口――白沙路商圈1、业态一览表商业业态数量（家）建筑层数（层）面积区间（㎡）月租金水平（元/㎡·月）行业依托比例（%）主要商户名称备注服装18135-400180-300东方百货、重庆百货45%娃娃谷、PLOY休闲鞋、凯撒男装精品店11170180东方百货、重庆百货3%可爱先锋摄影3120-90150-200东方百货、重庆百货8%天虹图片社、南方图片社美容、护肤31-215--30150-200东方百货、重庆百货8%娇傲化妆、雅芳皮具、鞋业5120-200150--250东方百货、重庆百货13%鸿康鞋业、皇上皇鞋业音像、书店21-240-600150东方百货、重庆百货5%斯巴达书店通讯1125250东方百货、重庆百货3%三星专卖糕点店1130160东方百货、重庆百货3%万福达蛋糕财富国际广场策划报告2.业态分析该路段处于丁字口到白沙路之间，交通极其便利，经过多年的商业沉淀，商品种类齐全，商业氛围浓厚，是遵义市最繁华的路段之一。从下图可以看出，该路段以服装、鞋业、皮具、音响为主。以重庆百货为带动，沿街品牌专卖店为辅助，飞天步行街内的童装、美容美发美体等业态进行为补充，相互促进、相互带动，形成较好的商业氛围。44%3%5%8%14%8%3%3%12%服装精品店摄影美容、护肤皮具、鞋业音像、书店通讯糕点店其他其他6120-60150-200东方百货、重庆百货15%中国建设银行、中国交通银行财富国际广场策划报告3、商业形态分析该路段约长700米，门面开间较大，一般在5-6米。近深一般15-20米，一般营业面积达80-120平方米，为品牌服装提供了有利的展示条件，二层多以经营婚纱摄影、美容美发美体、餐饮、书店为主，因为与重庆百货相互促进，周边商业发展势头迅猛。消费群体庞大，经营档次较高。4.租金走势分析该路段商业发展平衡，租金市场也因此而稳步递增。租金于150元—300元/㎡之间，重庆百货至丁字口租金在180元—300元/㎡，重庆百货至白沙路口，租金在150元--200元/㎡之间。租金走势图0100200300400丁字口重庆百货白沙路口（三）、国贸商圈财富国际广场策划报告1、业态一览表2、商业业态分析商业业态数量（家）建筑层数（层）面积区间（㎡）月租金水平（元/㎡·月）行业依托比例（%）主要商户名称备注品牌男装22180～100100-150国贸、丁字口28%金豪雀男装、天地男人、金盾品牌女装28160～80100-150国贸、丁字口36%佳丽衣装、伊莎、凯撒内衣4130-4080-120国贸、丁字口5%多彩内衣童装5150～9080-120国贸、丁字口6%中国娃娃鞋帽类4120～6080-120国贸、丁字口5%安踏、狄士诺（鸿康鞋业连锁）等小吃6120～9060-100国贸、丁字口8%绿色心情饮吧、昨日重现（咖啡店）等医药类21-260100-120国贸、丁字口3%芝林大药房、湘江医院通讯类3115～3060-80国贸、丁字口4%中国联通等银行类3110080-100国贸、丁字口4%中行、建行、商行眼镜类113080-100国贸、丁字口1%康明眼镜财富国际广场策划报告该路段地处老商圈丁字口处，与国贸同步。交通便利，借助丁字口商业多年的沉淀，带动了该商圈的发展。主要以服饰（男、女）、鞋帽为主，同时银行、通讯及医药进行配套补充。该商圈消费群体主要以遵义市工薪阶层为主，经营档次中上，受地理位置和老商圈的影响，该路段商业部分已经趋于饱和状态。222845462331633211051015202530数量品牌男装品牌女装内衣童装鞋帽类小吃医药类通讯类银行类眼镜类其他银行餐饮书店眼镜店其他3、商业形态分析该路段主要由国贸进行带动，沿街约200米，约80间店铺，各店面装修独特，受国贸的带动，周边人流量较大，商业经营良好，目前该街没有空置。4、租金市场分析财富国际广场策划报告本路段租金相对均衡，国贸周边商铺的月租金为80-100元/㎡，国贸及丁字口附近的商铺租金达150左右，同时由于该路段位于丁字口南侧，租金成长较慢，升值潜力不大。租金走势图050100150200丁字口附近国贸周边国贸国