律师办理房地产转让业务操作指引(征求意见稿)清洁版201

1律师办理房地产项目转让业务操作指引（征求意见稿）山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会二〇一一年十一月二十八日2关于《律师办理房地产项目转让业务操作指引》起草情况的说明各位委员/观察员：根据专委会安排，山东琴岛律师事务所、山东德衡律师事务所、山东全正律师事务所、山东文康律师事务所、山东鑫士铭律师事务所、山东正义阳光律师事务所承担了《律师办理房地产项目转让业务操作指引》的起草工作。为了使本指引在逻辑上更为清晰，我们在统稿时对指引的结构作了适当调整：股权转让和资产转让的内容分开叙述；律师执业风险的内容统一叙述；独立性较强、内容较多的内容（如尽职调查等）放在附件中详述。因在实务操作中，裁判机构或客户可能以行业操作指引作为判断律师是否尽到勤勉义务的标准，进而认定律师是否失职。鉴于此，我们在统稿时对指引的深度也进行了适当处理，对于较高的要求或标准我们将通过培训等方式进行提倡，不再作为普遍性要求写入指引。受能力、精力所限，部分内容的考虑尚不成熟，部分章节之间的衔接不够协调，尚待各位进一步完善。二〇一一年十一月二十八日3律师办理房地产项目转让业务操作指引（征求意见稿）目录第一章总则.................................................................................................................5第二章律师办理房地产项目转让方案设计业务的操作指引.................................7第一节一般规定..................................................................................................7第二节转让模式..................................................................................................7第三节股权转让模式..........................................................................................7第四节资产转让模式..........................................................................................9第五节方案设计的原则和注意事项................................................................10第三章股权转让模式的操作指引...........................................................................11第一节一般规定................................................................................................11第二节律师办理股权转让意向阶段的法律业务............................................12第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务................................................14第一部分尽职调查基本规范.....................................................................14第二部分尽职调查前的准备.....................................................................16第三部分尽职调查的方法.........................................................................16第四部分尽职调查内容.............................................................................17第五部分尽职调查报告.............................................................................17第六部分律师从事尽职调查工作应注意的事项.....................................18第四节股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引............20第一部分股权转让合同的起草.................................................................20第二部分股权转让合同的谈判.................................................................22第三部分股权转让合同的签署.................................................................22第四部分股权转让合同的政府审批.........................................................22第五节律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引....................23第四章资产转让模式的操作指引...........................................................................254第一节一般规定................................................................................................25第二节律师办理资产转让意向阶段法律业务的操作指引............................26第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务................................................28第四节资产转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引............28第一部分资产转让合同的起草.................................................................28第二部分资产转让合同的谈判.................................................................33第三部分资产转让合同的签署.................................................................33第五节律师办理资产转让合同履行阶段法律业务的操作指引....................33第五章律师防范执业风险的注意事项...................................................................36第一节一般规定................................................................................................36第二节律师在意向阶段的注意事项................................................................36第三节律师在尽职调查阶段的注意事项........................................................36第四节在交易结构设计阶段的注意事项......................................................37第五节在合同草拟、谈判阶段的注意事项....................................................38第六节在合同履行、交割阶段的注意事项....................................................38第六章附则...............................................................................................................39第一节声明........................................................................................................39第二节特别说明事项........................................................................................39第三节附件........................................................................................................40附件一：股权转让模式下的尽职调查详细内容.....................................................41附件二：资产转让模式下的尽职调查详细内容.....................................................51附件三：股权转让模式下的纳税说明.....................................................................57附件四：资产转让模式下的纳税说明.....................................................................60附件五：国有股权转让程序.....................................................................................62附件六：外商投资房地产的有关问题.....................................................................645第一章总则第一条为规范本省律师办理房地产项目转让业务的服务行为并提高服务质量，特别是为年轻律师熟悉、参与该业务提供指导，经山东省律师协会授权，房地产专业委员会在总结相关业务经验的基础上制定本指引，供本省律师在办理该类业务时参考。第二条本指引中所涉及的名词解释：（一）“房地产项目”指房地产开发企业通过出让、转让获得的土地使用权和/或在该土地上开发建设的住宅、商业（含办公）、酒店等物业及其配套设施等。但不包括划拨土地使用权和/或在该等土地上建设的建筑物及配套设施，亦不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府限制交易的物业和/或该等物业占用的土地。（二）“房地产项目转让”指房地产开发企业直接转让其名下的房地产项目（或直接受让其他房地产开发企业名下的房地产项目）和/或通过转让房地产开发企业股权的方式间接实现房地产项目转让目的的行为。（三）“目标项目”指交易双方拟转让的房地产项目。（四）“目标公司”指拥有目标项目的公司。第三条鉴于房地产项目转让业务的复杂性和对律师业务能力要求较高的特点，律师办理该类业务应