房地产业税务稽查业务手册

房地产业税务稽查业务培训国家税务总局稽查局2007年8月房地产业税务稽查业务流程主讲人王友炎第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释房地产开发企业的资质等级（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三节基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四节行政审批管理房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。第四节行政审批管理房地产开发的手续中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》第四节行政审批管理取得计划部门审批意见根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。第四节行政审批管理取得规划部门审批意见主要取得两证：•《建设用地规划许可证》•《建设工程规划许可证》第四节行政审批管理取得土地部门意见取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。第四节行政审批管理取得建设主管部门意见《建设项目开工许可证》第五节涉及相关法律法规土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第五节涉及相关法律法规土地使用权划拨划拔土地使用权的条件是：A、国家机关用地和军事用地；B、城市基础设施用地和公益事业用地；C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D、法律、行政法规规定的其它用地。原有老国有企业的用地也属政府划拔。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞（国土资源部令第11号）明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第五节涉及相关法律法规协议方式出让协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用地；政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；属急需或特别鼓励发展的项目用地；政府以土地入股合作的项目用地。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让金的收取土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。第五节涉及相关法律法规以某市为例：根据规定，对市内四区土地级别和土地出让金的标准共分9个级别，各级别又按不同区位条件分成若干类区。住宅类用地的出让金标准从每平米220元—3160元不等。如容积率在1.0-1.5之间，一级地标准为1390，1530，1740，1940元四档；九级地为280一档。容积率越高，收取标准越低。第五节涉及相关法律法规土地使用权转让土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合有关条件。第五节涉及相关法律法规竣工验收竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。第五节涉及相关法律法规预售许可证制度根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件：A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第五节涉及相关法律法规预售许可证制度B、持有建设工程规划许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第五节涉及相关法律法规申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：①上述A、B、C项规定的证明材料；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③工程施工合同；④商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(七)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第五节涉及相关法律法规建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围。第五节涉及相关法律法规计算全部建筑面积的范围第五节涉及相关法律法规计算一半建筑面积的范围未封闭的阳台、挑廊第五节涉及相关法律法规不计算建筑面积的范围①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。第五节涉及相关法律法规不计算建筑面积的范围⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积的分摊方法第五节涉及相关法律法规房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积的（在3%幅度内），购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。第六节税收管理第二章房地产财务核算概要第一节成本组成第二节财务核算概要第一节成本组成主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。第一节成本组成开发成本1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.不可预见费第一节成本组成土地成本构成土地出让金城市房屋拆迁补偿费房屋拆迁安置费第一节成本组成农用地征地补偿费用的构土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税土地管理费第二节财务核算概要房地产行业会计制度企业会计制度企业会计准则成本核算的对象：第二节财务核算概要存在的突出问题一是核算对象划分不清。如分期滚动开发项目，将前后期项目混在一切，未竣工成本计入已竣工成本之中；或将后期项目成本计入前期项目成本之中。二是未按开发的产品对