房地产开发业务主要会计核算与税收处理

房地产开发业务主要会计核算与税收处理第一节概述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。、下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占5.5%；开发间接费用约占1.2%;其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。3、开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。第二节房地产开发企业会计科目的设置及运用为了规范房地产开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行《企业会计准则》，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会[2000]25号关于印发《企业会计制度》的通知，根据上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一般可以按下列科目进行设置。第一资产类：一、流动资产（一）货币资金1、现金核算企业的库存现金2、银行存款核算企业存入银行的各种存款3、其他货币资金核算右侧各类存款存入和转出业务。（1）外埠存款是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。（2）银行汇票存款指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项（3）银行本票存款指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。（4）信用卡存款指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。（5）存出投资款指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。（二）存货1、库存材料又称劳动对象2、委托加工材料3、库存设备4、低值易耗品5、开发产品（劳动产品）（1）分期收款开发产品（2）出租开发产品（3）周转房6、开发成本（1）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费（三）短期投资核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。包括各种股票、债券、基金等。（四）应收票据1、商业承兑汇票是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。2、银行承兑（五）结算资金1、应收账款核算企业因转让、销售和结转开发产品、提供劳务、出租等业务应向对方收取的款项2、预付账款核算企业按照工程合同规定预付给承包、供应单位的工程款、备料款、购货款3、其他应收款核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项4、应收补贴（六）待摊费用核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。（七）待处理流动资产净损失核算企业在清查财产过程中查明的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。（八）一年内到期的长期债券投资指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。（九）其他流动资产二、固定资产（一）经营用固定资产1、开发经营用房屋、建筑物2、机械设备3、运输设备4、试验设备及仪器仪表5、办公管理设备用具6、其它（二）非经营用固定资产1、职工宿舍包括其使用的房屋、设备和其他固定资产2、食堂3、浴室4、理发室5、托儿所6、医务室7、其它（三）累计折旧累计折旧是固定资产的备抵科目（四）在建工程核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。（五）待处理财产损溢核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。三、无形资产核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。四、递延资产核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。五、递延税款借项因会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用＜按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。六、长期投资指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等第二负债类：一、流动负债（一）短期借款核算企业向金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。（不包括向其他单位和个人的借款）（二）应付票据核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。企业应设置“应付票据备查簿”。1、银行承兑汇票2、商业承兑汇票（三）应付账款核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款以及出包工程应付的工程价款（四）预收账款核算企业按照合同规定预收的购房定金或预收委托单位的开发建设资金其他应付款核算企业应付、暂收的款项（包括购房定金、订金、认购金等）（五）应付工资（或应付职工薪酬）核算企业应付给职工的工资，不论是否当月支付都应通过本科目核算。但发给职工的医药费、福利补助、退休费等不在本科目核算（六）应付福利费该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。直接记入管理费用——福利费科目。（七）应交税金核算企业应交纳的各种税金。企业交纳的印花税、耕地占用税以及不需预计的其他应交税金不在本科目核算。（八）未付利润核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。（九）其他未交款核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加（十）预提费用核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额（十一）一年内到期的长期负债（这只是资金的分类，并不是会计科目名称，他是指在一年内将要偿还的长期负债）（十二）其他流动负债二、长期负债（一）长期借款核算企业向金融机构借入的一年期以上的各种借款（二）应付债券核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。（三）长期应付款核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等（四）其他长期负债第三所有者权益一、实收资本核算企业实际收到的投资人投入的资本（一）国家资本金（二）法人资本金（三）个人资本金（四）外商资本金二、资本公积包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。三、盈余公积核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%—10%提取。四、未分配利润核算企业利润的分配（或亏损的弥