房地产相关业务近三年授信政策（DOC32页）

2017年房地产业务授信政策二十九、房地产行业（一）政策范围本政策所称“房地产行业”是指按国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）。（二）总体原则和目标在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨，“地王”频现。楼市热度由一线城市向二三线城市扩散。2016年全年商品房销售面积达15.7亿平方米，绝对量创历史新高，累计同比增长22.5%。全国住宅均价持续上涨，2016年70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%，较2015年增速上行达10.5个百分点。2016年9月以来，多城市密集发布楼市调控政策。新一轮调控从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，供应端则从市场销售、土地供给角度出发，采取直接限制新房入市价格的手段。加上融资端全面收紧，多管齐下。2016年中央经济工作会议以近半篇幅涉及房地产，释放出多个调控信号。当前，楼市的主要矛盾由前期局部区域库存泡沫转化为局部城市出现价格泡沫和三四线城市库存泡沫依旧的局面。但房地产作为国民经济重要支柱产业，在国家大力推进新型城镇化进程的情况下，对于具备产业支撑、潜在需求强且供需平衡的区域，仍具备一定发展空间。近年来，本行顺应房地产市场分化趋势，严格落实国家政策及监管要求,全行房地产业务有序、合规、健康发展。在新形势下，2017年对房地产行业总体仍执行审慎支持的政策，按照“总量控制，均衡投放；突出差异，结构优化；优选客户，提升效益”的原则，对房产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。（三）客户准入：1、客户内部评级为B5级（含）以上；2、选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。3、借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质（对于房地产信托业务，借款人或借款人控股股东应具有二级（含）以上开发资质）、借款人或借款人控股股东（实际控制人）或控股股东（实际控制人）的所属企业历史开发面积累计不少于30万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。4、借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外）；5、主体的选择上应重视开发企业资质、行业地位、业绩、信用度和经营性现金净流量及整体资金面状况。房地产开发贷款严格按照白名单准入制度进行管理。6、根据制度要求需纳入房地产白名单管理的客户，项目报批前须纳入房地产白名单。（四）项目及区域准入1、商品住宅在综合考虑城市经济发展水平、人口数量和流向、市场供求关系（去化周期）等因素的情况下，优先支持一线城市，适度支持经济发达的二线城市，其他城市整体仍持审慎态度。同等条件下，优先支持绿色建筑1项目。围绕区域差别化分类，对主要城市实施差别化的客户层级和项目区位准入方案，具体方案如下：（1）直辖市、省会、计划单列市：区域项目区位允许介入客户类型优先支持：北京、上海、广州、深圳城区第一、二层级房地产白名单客户1绿色建筑是指经住建部认可的获得绿色建筑设计标识或绿色建筑运营标识的绿色建筑项目，下同。适度支持：天津、重庆、苏州2、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波、西安、郑州、济南、福州、合肥、厦门城区配套成熟区域审慎支持南昌、南宁、石家庄、昆明、大连、太原、贵阳、海口主城区配套成熟区域第一、二层级房地产白名单客户。第二层级客户需满足以下条件：①总A客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；②其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。沈阳、长春、哈尔滨、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐主城区配套成熟区域第一层级房地产白名单客户（2）三、四线城市（地级市）：考虑到三、四线城市整体数量大，区域发展不平衡，房地产市场分化特征明显，将其分为以下三类：①需求外溢型：此类城市位于一线或经济发达二线城市周边，集中于京津冀、长三角、珠三角地区，受益于区域中心城市高房价以及限购、限贷政策挤出效应，承接外溢需求，市场需求旺盛。对于京郊地区，应充分做好市场调研，研究北京需求外溢的特点以及区域购房人群结构和习惯，选择北京市周边配套成熟、交通便利、人口聚集的区域，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客2参照计划单列市。户开发的普通商品住宅。对于长三角、珠三角地区，应重点研究中心城市人口流向，筛选主要承接外溢需求的城市，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。此类业务第二层级客户需满足以下条件：A、总A客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；B、其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。②自身需求型：此类城市大都位于中、东部发达省份，由于经济相对发达，对周边有一定辐射能力。应符合以下指标：GDP不低于3500亿元；去化周期不超过12个月；近两年人口为净流入。可审慎介入第一层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。③其他地级市：随着中国新型城镇化稳步推进，部分农民存在就近地级市购房需求，但考虑到此类城市经济发展水平相对较弱，整体去化压力大，若确需介入，应审慎选择第一层级房地产白名单客户开发的住宅项目，并由集团本部或核心子公司担保（不应低于同业要求）。（3）相关要求：对于高端住宅项目，须全面了解和评估股东实力、品牌知名度，要求项目位于一线城市、经济发达二线城市，具有稀缺资源优势，并审慎全面评估当地市场对此类业态的承接能力，深入分析项目的销售前景。对于有差异化诉求的部分重点分行，应制定具体沙盘，实行名单制管理，在确保风险可控、严守外规底线的基础上向总行提出契合区域市场优势的政策诉求，报总行批复后执行。2、商业地产商业地产总体应持审慎态度，主要选择一、二线城市中心商务区或中心繁华地块、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求的商业地产项目，要求开发商具有丰富商业地产开发运作经验，同等条件下，优先支持绿色建筑项目。原则上不得介入三、四线城市商业地产项目（分行差异化政策另有规定的除外）。商业综合体核心竞争力主要在于整体运营能力，目前商业综合体整体共计过剩，普遍存在同质化竞争。若整体销售，总价高；若分割销售，后期运营难度大，因此自持运营成为主流。当前酒店行业整体低迷，入住率不理想，且酒店的商业运作模式更特殊，基本无法分割销售。商业地产作为长期收益工具的特点在商业综合体和酒店上显得尤为突出，因此在商业地产开发方面重点选择优质写字楼。在写字楼项目选择上，应充分考虑区域经济发展水平、公司数量及聚集情况、整体空置率和租金水平，评估区域经济发展对项目的承载能力；掌握区域市场整体供求关系、近期土地供应、在建和拟建项目情况以及整体潜在供应量；结合项目区位优势、整体定位、区域写字楼竞争态势等因素，综合评估项目前景。一线城市，选择本行第一层级房地产白名单客户、总A或国有控股的总B客户开发的，位于成熟商务中心的优质写字楼。部分经济发达的二线城市，选择第一层级房地产白名单客户、总A客户开发的，位于传统主城区成熟商务中心的甲级写字楼。城市应满足以下条件：①上年GDP超过1万亿元；②甲级写字楼整体空置率不超过20%。3、工业厂房总体审慎，仅介入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于直辖市、省会城市及计划单列市的成熟国家级工业园区项目。（五）禁止介入1、信贷资金用于缴纳土地款；2、项目资本金比例不足、资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业；3、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；4、2015年7月以来取得的“单价地王”项目；5、有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业；6、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资，本行通过夹层融资等方式已介入的房地产项目除外；7、列入国家《禁止用地项目目录》（2012版）的项目；8、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资。9、未落地当地分行存续期管理的异地房地产融资新兴业务，有金融机构进行合格信用增级的新兴业务除外。（六）相关管理要求1、新增项目开发贷款均应在开发主体取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款原则上不得超过在建工程的五成(分行差异化政策另有规定的除外)。除“总对总”合作客户外，原则上不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额原则上不得超过在建工程的五成3。4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：①融资项目应处于一、二线城市，配套成熟、有明确开发和销售前景；②项目公3①项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考《上市公司行业分类指引》，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50％及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。②“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。③“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。④不超过五成，即②/③≤50％司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。在办理贷款过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力、产业结构和特点、商业房产供求情况、空置率、区域市场竞争情况等多种因素后进行评判。7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：①集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；②土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目。8、严格禁止通过