抵押业务基础知识和实际应用（PPT52页)

抵押业务基础知识和实际应用华信（北京）投资担保有限公司资金风控部目录一、抵押概念二、抵押财产范围三、抵押权设立四、抵押权放弃与变更五、抵押权实现六、抵押常见问题汇总七、抵押调查要点八、个人借款能力九、企业的偿债能力十、拓展阅读推荐一、抵押概念为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。二、抵押财产范围法律规定可以抵押的财产：1.建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4.生产设备、原材料、半成品、产品；5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；6.交通运输工具；7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。注意：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。二、抵押财产范围法律规定不得抵押的财产：1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5.依法被查封、扣押、监管的财产；6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。三、抵押权设立以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。注意：特殊动产抵押，未经登记不得对抗善意第三人。（前述法律规定可抵押财产4、6项以及5项中正在建造的船舶和航空器）以前述法律规定可抵押财产1至3项以及第5项中正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。注意：留置条款无效。《物权法》第一百八十六条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。四、抵押合同设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。五、抵押权放弃与变更抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。六、最高额抵押权为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。五、抵押权实现一般规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。（注意：协议不能损害其他债权人利益。）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。特殊情况同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2.抵押权已登记的先于未登记的受偿；3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。以建设用地使用权抵押的，实现抵押权时新增建筑物的不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。以土地承包经营权、乡镇和村企业建筑物范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。抵押权实现价款的清偿顺序《担保法司法解释》第七十四条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。建设工程价款的优先受偿权《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。税收优先权《物权法》第八条规定：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。《税收征收管理法》第四十五条第一款规定：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。部分破产债权的优先受偿权《企业破产法》第一百三十二条规定：本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。动产留置权和土地使用权出让金优先权动产留置权的优先权《物权法》第二百三十九条规定：同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。土地使用权出让金优先权《担保法》第56条规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。六、抵押常见问题汇总（一）未成年人房屋抵押案例一：李某夫妇于2014年出资以其未成年的儿子千千的名义购买房屋一套，该房屋的产权登记在千千名下。2017年，李某夫妇向银行借款500万元，以千千名下的房产作为抵押担保，并在房地产管理机构办理了抵押登记。贷款到期后，李某不能按时还款，银行向法院提起诉讼，主张对抵押房产享有优先受偿权。法院审理后判决抵押无效，银行不能享有房产优先受偿权。（一）未成年人房屋抵押案例二：方某和姚某是母子关系。2014年12月16日，为了筹集姚某（16周岁）的求学经费，方某向耿某借款160万元，以姚某名下的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款期限届满，方某不能如约还款，耿某向法院提起诉讼，主张对抵押房产享有优先受偿权。法院审理后，判决耿某有权对抵押房产折价或以变卖、拍卖所得的价款优先受偿。（一）未成年人房屋抵押结论：在办理未成年人房产抵押借款的相关手续时，除需签署正常借款业务的相关合同、文件外，还需要提供书面的监护人的身份证明材料及本次借款属于为保护未成年人利益的书面保证。（如购置学区房，缴纳学费，出国留学花费等）（二）共有财产抵押案例：杨某向A银行借款300万元，李某与A银行签订了抵押合同，以自有房产为杨某借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。该房产是李某与妻子王某在婚姻存续期间的共有财产，但房产证上没有注明王某是该房产的共有权人。借款到期后，杨某未能依合同约定归还借款，A银行起诉请求杨某归还借款本息、李某承担抵押担保责任。王某以第三人的身份申请参加本案诉讼，并提出李某以夫妻共有房屋为杨某提供抵押担保未经其同意，法院应认定抵押合同无效的主张。（二）共有财产抵押法律规定：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。（三）唯一住房抵押对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。针对被执行人及其所扶养家属居住的房屋的执行，设定了一系列的限制条件：1.应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。2.宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，租金由被执行人负担。3.被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。（三）唯一住房抵押《执行抵押房屋规定》第四条及第五条的规定，申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定；并有权向被执行人计收租金；已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。在申请执行人必要时承担提供临时住房义务的情况下，通过这两条的规定，对申请执行人提供临时住房时所相应享有的权利作了比较具体的规定。通俗地讲，虽然要对被执行人的居住生存权进行保障，但是这种保障只需满足合理的最低限度即可。例如某被执行人在某城市黄金地段拥有50平米的高价居住房屋，该居住房屋可以说是被执行人生活所必需的房屋，但是如果申请执行人能够在城市边缘为被执行人提供相应面积的廉价临时住房，在对被执行人的高价房屋进行拍卖后，由于获得的价款将会远远超过提供廉价临时住房所付出的经济代价，并且对于提供的廉价临时住房可以计收租金，申请执行人依然可以从中获得较大的经济利益，其抵押权依然可以获得比较完整的保障。（三）唯一住房抵押抵押权法律上可以执行唯一住房，但实践操作异常困难。即使是被执行人的唯一住房，抵押权人也可以通过人民法院对该唯一住房进行强制执行。但在法院的执行活动中，执行法官对唯一住房普遍具有畏难情绪，消极对待抵押权人的执行申请。导致抵押权人的权利要从判决文书上的纸面权利，实实在在的变为经济利益的过程很复杂。（四）抵押与租赁案例：张某将自己的一座门面房出租给李某，租期三年。半年后，张某因向夏某借款100万元，以该门面房作抵押。一年后无力偿还，将该门面房作价100万元转让给夏某，夏某即要求李某搬出租住房屋，李某不同意，向法院起诉，请求确认张某与夏某的抵押合同和买卖合同无效，要求法院支持李某的优先购买权。（四）抵押与租赁房屋租赁与抵押订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人的优先购买权对抵押权实现的影响在以折价方式实现抵押权时，应该保护承租人的优先购买权。（五）抵押与司法查封人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，可以采取查封、扣押措施。已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。（五）抵押与司法查封不太常见的查封简介：预查封：是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。轮候查封：对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。（五）抵押与司法查封风险提示：已为债权设定抵押的财产但被其他债权人申请法院先行查封，抵押权实现非常困难。原因如下：1.抵押物可以被其他法院查封，实体权利不受影响。2.其他债权人申请查封抵押物的法院与抵押权人诉请执行