物业管理企业的业务获取讲义

物业管理实务2019年10月20日星期日物业管理企业的业务获取3.1物业招标3.2物业投标3.3物业管理委托合同本章小结学习目标资料链接复习思考题实训题物业管理实务2019年10月20日星期日〔学习目标〕市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写方法。物业管理实务2019年10月20日星期日3.1物业招标物业招标，是指房地产开发商或业主委员会等物业管理主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方式进行分析和判断，最终确定物业管理企业并与之签订物业前期服务合同或物业服务合同的全过程。物业管理实务2019年10月20日星期日3.1.1物业招标的方式1）公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2）邀请招标：又称邀标，是指不公开刊登广告而是以投标邀请书的方式邀请3个以上具备相应物业管理资质的物业管理企业投标的招标方式。3）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，最后达成协议。物业管理实务2019年10月20日星期日3.1.2物业招标程序：物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构→编制招标文件→确定标底→招标备案→发布招标公告→投标方资格预审→投标方购买招标文件→召开标前会议→投标方制作投标文件并送达→开标、评标和定标→签订物业服务合同。1）招标方成立招标机构：（1）自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和业主委员会自行招标。（2）委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。物业管理实务2019年10月20日星期日2）编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，其主要内容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的要求；投标评定准则；订立合同的条件等。3）确定标底：标底又称底标，是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格（预算价格）。它是招标人审核报价、评标和宣标的重要依据。物业管理实务2019年10月20日星期日4）招标备案：在招标方发布招标公告前，要到房地产主管部门进行招标备案。程序是：（1）申请（2）受理（3）审查：经审查符合条件的，出具《物业招标备案通知》。5）发布招标公告6）投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审的程序是：（1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书（2）获取资格预审文件（3）资格预审物业管理实务2019年10月20日星期日[示例3-1]中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文件（点击查看）7）投标方购买招标文件8）召开标前会议9）投标方制作投标文件并送达10）开标、评标和定标（1）开标：由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况→当众拆封→宣读投标人的名称、投标、价格和投标文件的其他主要内容→开标过程同步记录，并由招标人存档备查。（2）评标：由招标人依法组建的评标委员会负责。物业管理实务2019年10月20日星期日（3）定标：评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审比较，作出评审结果，并对评标结果签字确认。11）签订物业服务合同3.1.3招标文件的编制1）招标文件要点一份招标文件，应当包括以下要点：（1）投标人须知：①评标方法和标准；②编制投标文件的要求；③投标方式；④投标截止时间；⑤开标地点和投标有效期。物业管理实务2019年10月20日星期日（2）合同主要条款及格式。（3）要求投标人提供的资格和资信证明、投标函及附件、履约担保证、授权委托书的格式和说明。（4）投标价格要求及计算方法。（5）技术条款。（6）图纸或者其他应当提供的资料。（7）其他应当说明的问题。2）招标文件内容：（1）招标人及招标项目简介；（2）物业管理服务内容和要求；物业管理实务2019年10月20日星期日（3）对投标人及投标书的要求；（4）评标标准及方法；（5）评标活动方案；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。[示例3-2]招标文件格式（点击查看）3）招标文件的编制：一般情况下，招标文件的编制格式如下：物业管理实务2019年10月20日星期日3.2物业投标物业投标是指物业管理企业，根据物业招标文件中确定的物业管理服务要求与标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与公平竞争，获取业务的过程。3.2.1物业投标过程1）确定投标意向并成立工作机构（1）取得《企业法人营业执照》、《物业管理企业资质证书》。（2）做好资金筹措准备。物业管理实务2019年10月20日星期日（3）收集有关招标资料。（4）进行可行性分析。（5）申请资格预审。2）获取招标文件3）考察物业项目现场4）制定管理服务方法与工作量5）制定资金计划6）标价测算7）办理投标保函：以确保在投标人中标后不能履约时，招标人可通过为投标人出具保函的银行，用保证金额作为投标人对招标人经济损失的赔偿。物业管理实务2019年10月20日星期日8）编制投标书9）封送标书、保函投标书的封送过程中，应注意以下几个问题：（1）投标文件中的每一个空白均需填写；（2）投标文件应字迹清楚、整洁、纸张统一、装帧美观大方；（3）计算数字要准确无误；（4）不得改变标书格式，不得涂改；（5）封送标书遵照一般惯例，准确正本一本，副本两本，分别包装封印。10）现场答辩11）定标物业管理实务2019年10月20日星期日3.2.2投标文件的编制所谓投标文件，实际工作中常简称为投标书、标书，它是指招标文件中规定的投标人必须提交的全部文件，是招标人评标、定标的依据。1）国家建设部等单位联合制定了《评标委员会和评标方法暂行规定》规定下列行为可认定投标人的投标为废标：（1）虚假投标（2）低于成本价竞标（3）投标人资格不符（4）标书不符要求物业管理实务2019年10月20日星期日2）编写投标文件要求包括以下几个方面：（1）投标企业情况（2）对标的物业的分析3）下面我们逐项介绍投标文件的编写投标文件的组成包括：投标致函、附件、管理方案三个部分。（1）投标致函：投标致函实际上就是投标人的正式报价信，其主要内容有：①表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；物业管理实务2019年10月20日星期日②表明投标人接受该物业整个合同委托管理期限；③表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；④表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；⑤表明对招标人接受其他投标的理解。[示例3-3]投标致函示例（点击查看）物业管理实务2019年10月20日星期日（2）附件：附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。这些文件主要包括：①公司简介；②公司法定代表人证明；③公司对合同意向的承诺；④物业管理项目组的配备；⑤物业管理组织实施规划等。[示例3-4]附件示例（点击查看）物业管理实务2019年10月20日星期日（3）管理方案：物业管理方案是为了提供物业管理工作而制定的方案，它是物业投标书的重要组成部分，是投标报价的主要依据，也是物业管理企业中标后，进行物业管理运作的基本“纲领”。物业管理方案最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。物业管理方案编制的方法是：①方案编制前的准备：第一，组织方案编制人员第二，搜集各种招标方资料物业管理实务2019年10月20日星期日第三，市场调查第四，了解掌握政策规定第五，项目评估②分析投标物业管理要点第一，住宅小区：物业管理应当突出的是：环境管理；卫生绿化管理；治安管理；市政设施管理。第二，高层住宅：这类物业管理的重点放在：机电设备管理；保卫治安管理；卫生清洁管理；保养维护。物业管理实务2019年10月20日星期日第三，写字楼其物业管理重点应放在：安全保卫工作；电梯、中央空调、水电设施维护；清洁卫生服务。第四，商业大厦管理其管理重点在于：安全保卫工作；消防工作；清洁卫生工作；空调或供热设备管理[示例3-5]物业管理要点示例（点击查看）物业管理实务2019年10月20日星期日③介绍本公司将提供的管理服务内容及功能、费用第一，开发设计建设期间的管理服务内容：A．对投标物业的设计图纸提供专业意见B．对投标物业的设施提供专业意见C．对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督D．提供本投标物业的特别管理建议。第二，物业竣工验收前的管理服务内容：A．制订员工培训计划B．制订租约条款，管理制度和租用户手册C．列出财务预算方案。物业管理实务2019年10月20日星期日第三，用户入住及装修期间的管理服务内容：A．住户入住办理移交手续的管理服务B．住户入住、装修工程及物料定送的管理服务C．迁入与安全管理服务第四，管理运作服务内容：A．物业管理人力安排。B．保安服务C．清洁服务D．维修保养服务E．财务管理服务物业管理实务2019年10月20日星期日F．绿化园艺管理服务G．租赁管理服务H．与租用户联系及管理报告I．其他管理服务内容。第五，说明将提供的服务形式、费用和期限[示例3-6]以某公寓管理运作服务为例，介绍服务内容、形式、费用部分的编制。（点击查看）物业管理实务2019年10月20日星期日3.3物业管理委托合同3.3.1物业管理委托合同物业管理委托合同，是指物业管理市场上，物业管理服务的各有关当事人，为实现物业管理服务的目标，而签订的相互之间的民事权利义务关系的协议。依据委任人和委托阶段的不同可以把委托合同分成以下两类：（1）前期物业管理服务合同（2）物业管理服务合同物业管理实务2019年10月20日星期日3.3.2物业管理委托合同的内容一般包括：总则、委托管理事项、委托管理期限、双方权力义务、物业管理服务质量、物业管理服务费、违约责任、附则八个部分。[示例3-7]《物业管理委托合同示范文本》（点击查看）物业管理实务2019年10月20日星期日3.3.3物业管理服务合同的签订与履行1）物业管理服务合同的签订（1）业主与中标的物业管理企业谈判；（2）签订谅解备忘录；（3）发送中标函或签发意向书；（4）拟定并签订合同协议书。2）物业管理服务合同的履行合同的履行，是指合同双方当事人正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务的行为。物业管理实务2019年10月20日星期日3.3.4物业管理服务合同的变更与解除1）物业管理服务合同的变更它是经双方当事人协商一致后，在原有合同的基础上，对原有合同的局部修改和补充。2）合同的解除由于发生法律规定或当事人约定的情况，使得当事人之间的权利义务关系消灭，合同的法律效力终止的行为称为合同的解除。物业管理实务2019年10月20日星期日[本章小结]在市场经济条件下，物业管理企业获取业务都要走公平竞争之路，因此，本章围绕物业管理企业的业务获取，讲述了物业招投标的程序和方法，重点讲述了编制招投标文件的方法，并说明了物业服务合同的签订和履行的有关问题。通过本章的学习，不仅要求从理论上掌握上述知识，更要求从实务操作上掌握上述工作。物业管理实务2019年10月20日星期日[资料链接]为规范物业管理企业在业务获取中的行为，请各位老师和同学在学习本章的同时，阅读下列资料：1．《中华人民共和国招投标法》（2000年1月）2．建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003年130）3．建设部《前期物业服务合同示范文本》(2004年155)4．各省、直辖市招投标管理办法。物业管理实务2019年10月20日星期日[复习思考题]1．物业管理的招标要经过怎样的程序？物业管理招标文件如何编制？2．简述物业管理的投标程序。如何编制物业管理投标文件？3．简述物业管理合同的主要内容。物业管理实务2019年10月20日星期日[实训题]某大厦是由某房地产开发公司建设的，坐落于×市×区×路×号，占地面积2130