泛海国际居住区研究报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉泛海国际居住区研究报告湖北中原研究部WuHan.11.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告内容421武汉CBD概况客户分析泛海国际居住区项目总结53营销分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.1武汉CBD区域组成Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD是中心城区五条主干道围合而成的区域左图红色部分为武汉王家湾CBD。西北部以发展大道为界，东北部以青年路和常青路为界，西南部以汉西路为界，东南部以建设大道为界，5条中心城区主干道围合而成的区域将规划成武汉CBD。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD由泛海国际居住区，SOHO城，泛海城市广场，中心商务区两大公园以及其他目前尚未规划的项目组成别墅区soho城泛海城市广场香海园，兰海园，碧海园武汉中心樱海园体育公园生态居住区核心商务区Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010泛海国际居住区和泛海城市广场香海园樱海园兰海园碧海园樱海园——目前武汉CBD唯一在售住宅项目，而其他香海园、兰海园和碧海园，首批单位预计明年下半年公开销售。它位于武汉CBD东北端，邻近地铁2号线、3号线。是武汉CBD首个集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚服务式公寓和公共活动广场等功能于一体的大型城市综合体。其定位为“一站式、体验式”国际时尚消费购物中心，。预计2011年底实现正负零。写字楼预计竣工时间为2013年5月，酒店竣工时间为2014年5月。目前正在开展基坑土方开挖阶段。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010地下空间——其中王家墩中心站也是武汉CBD核心区地下空间的首个实施工程武汉CBD商务核心区地下空间是集地下商业、文化娱乐、交通、基础设施为一体的大型地下综合体。商务核心区规划建设布局包括：轨道交通三、七号线，地铁王家墩中心站，中心广场，黄海路下穿隧道，地下交通环路及公共管沟，地下商业连廊，地下停车场等7个部分。总建筑面积约260万平方米，总面积相当于9个中山公园或27个洪山广场。其中，核心区地下空间规划建设94万平方米，以地铁中心站为发源地，形成规模庞大的地下商城。中心站分为地下三层：地下一层是下沉式广场，设计为一个穹顶，将建成我市外形最特别的地铁站；地下二层为3号线与7号线共用站厅层；地下三层分别为3号线与7号线的站台，此项目于2010.10月启动。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010泛海国际SOHO城．泛海国际SOHO城共有8栋建筑，其中6栋26层，2栋37层综合商业层，48万方的建筑面积。泛海国际SOHO城，位于财富核心商务区核心门户位置，紧临高端居住区,泛海国际居住区，总建筑面积约79万方，是集SOHO办公楼、5A甲级写字楼、高档公寓、酒店、酒店式公寓、商业为一体的国际全能商务服务综合体，未来商务办公氛围浓厚，居住基础条件优越。泛海国际SOHO城采用绿色生态建筑设计，以“建造健康”为理念，为贸易、信息、咨询、创意等行业量身定做宜商宜居的综合空间，全力打造先进、智能、现代化的综合商务聚集地.Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010武汉中心区域7：观光阁区域6：酒店区域5：酒店区域4：酒店式公寓区域3：办公区区域2：办公区区域1：国际商业区世界级会议中心武汉中心位于财富核心商务区西南角，占地约2.81公顷，总建筑面积32.14万方，楼高88层，建筑高度438米。武汉中心为集智能办公区、全球会议中心、VIP酒店式公寓、白金五星级酒店、360°高空观景台、高端国际商业购物区等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体，定位于与中国中部现代服务业中心相匹配，体现武汉市经济、人文发展趋势和地貌特征，满足高层次商务活动及人士需求。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010王家墩公园，梦泽湖公园王家墩公园效果图梦泽湖公园效果图规划在王家墩地区建设四大开放式绿化休闲公园，建设核心区南部公园，其绿化与水面总用地面积达到51公顷，面积接近中山公园的两倍。利用现状机场跑道南侧17公顷水杉林，建成森林公园。王家墩公园体量12万方，今年年底将竣工。梦泽湖公园位于武汉中央商务区规划的中心轴线南端，总占地面积约49.7公顷，湖水面积约23公顷，是武汉最大的人工水体公园。它规划布局为湖中有岛屿，湖边设码头，湖岸四周建环湖景观带，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。2011年5月份，梦泽湖公园一期规划通过，目前正在进行水体公园的开挖阶段。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.2武汉CBD总体规划定位Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010由来——武汉政府充分发挥空军汉口机场旧址的优势资源，同时响应中部崛起的占率，武汉CBD应运而生。原王家墩面貌规划建成后效果图武汉CBD选址于汉口的王家墩地区。王家墩地区建国以来一直作为空军汉口机场使用，随着城市的发展，已成为汉口的地理中心，该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小，是城市中心区极为难得的一块可供进行高层次、大面积开发的用地.随着国家中部崛起战略的提出和武汉城市圈的建设，服务于武汉经济，满足日益紧密的国际经贸合作与交流，武汉市委、市政府适时提出建设自己的CBD。2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的《政府工作报告》中，站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署。从此，武汉CBD建设正式拉开序幕.Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010总体定位——将发展成为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心武汉CBD规划总用地面积7.41平方公里，规划建筑总量为1400万平方米。预测2019年在CBD工作的和居住人口规模将达到15-20万人。武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010规划分区——规划结构包括中心商务区、全生活城服务区、综合商业区及生活居住区等四大功能区。生活居住区商务中心区综合商业区全生活服务区全生活城服务区，用地63公顷，布局在中心商务区东北，靠近常青路、青年路布置，以服务市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主，兼具高档宾馆会议功能。综合商业区，用地65公顷，位于中心商务区与建设大道之间，通过综合商业街衔接中心商务区与老城区的商业功能，建设商业、公寓以及少量办公建筑。该区域主要服务于中心商务区，兼顾提供外围城市地区服务中心商务区，用地约1.0平方公里，以中央广场为核心，布局商务核心区和外围3个综合商务组团，功能以A、B类商务办公为主，兼有商业、文化、娱乐及中高档酒店、公寓、住宅等建筑，形成土地混合使用的“24小时”活力城市。生活居住区，用地262公顷，规划居住人口20万人。在生活居住区中建设13.4公顷的现代体育中心，丰富商务中心与社区居民的文体生活。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.3武汉CBD交通规划Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD到武汉周边地区有两条交通动线，6个地铁站点，30个公交换乘点。武汉CBD位于汉口城区中心，距天河机场21公里，汉口火车站1公里，武汉开发区18公里，东湖经济技术开发区24公里，位于城市内环与二环线之间，是城市快速交通的结合点。武汉轨道2号线和规划中的3号线，共享未来CBD的5条轨道交通线路、6个地铁站点和30个公交换乘站点，可便利地达到武汉三镇。距新世界国贸商圈咫尺之遥距江汉路商圈5公里接发展大道（城市核心区）接建设大道（武汉金融街）距1号线2公里2号线从基地内部穿越Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD内部交通动线规划：两纵三横，实现了本区域任意地点10分钟可上城市快速通道。规划确定“两纵三横”的道路格局，实现本区域的任一地点10分钟内可上城市快速干道。规划以全互通的立交形式，通过地上、地面与地下等多层复合的路网体系，将商务核心区高层建筑、地铁站口、地上与地下商业空间、停车场库（包括地下停车库）相衔接，形成全天候的综合城市空间。根据武汉市轨道交通网络发展规划，地铁2号、3号和7号三条轨道交通线路将穿越王家墩地区。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.4武汉CBD建筑园林配套Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD——建筑经典石材建筑，成就高尚居住风范：采用天然花岗岩，构造紧密、均匀、质地坚硬，具有很高的抗压强度，使得建筑坚久耐用。天然石材的耐腐蚀性和耐温差特性也非常符合武汉天气特性A级保温系统，看不见的精益求精：樱海园采用的A级保温材料——西斯尔岩棉保温板，可以降低冷气或暖气能耗70%以上，具有高效的吸音降噪和弹性消振性能。集中供暖，减少二氧化碳的排放，节能环保，满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”“适用”和“高效”的使用空间。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010武汉CBD——园林内部配套王家墩公园内部配套体育公园外部配套后襄河公园内部配套梦泽湖公园Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010项目配套——武汉CBD各个组成部分本身是项目的配套，共同组成一个大型的中央商务区。泛海居住区内部园林配套,游泳池，瑜伽馆等等。武汉中心，集国际商业于一体地下中心，大型的购物广场交通中转外部配套：综合商场：武商量贩、新世界国贸店Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,201021武汉CBD概况泛海国际居住区4客户分析项目总结53营销分析Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1泛海国际居住区规划概况Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010泛海国际居住区现包括前期在建和销售的樱海园，以及后期规划的香海园，兰海园，碧海园。武汉CBD中的住宅部分统称为泛海国际居住区。前期在建和销售的樱海园，同期规划的香海园，兰海园，碧海园。樱海园香海园，兰海园，碧海园Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010樱海园是目前泛海国际居住区唯一在售项目，共有9栋高层泛海国际居住区是武汉