绿城城市生活综合体专题报告

绿城城市生活综合体专题报告2012年7月汇报目录：1234综合体的发展由来及特征当前中国城市综合体开发规律及案例研究绿城城市生活综合体的基本设想综合体发展战略的中国城市研究5绿城城市生活综合体发展建议综合体的发展由来及特征1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类113-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。20世纪70年代以后世界第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。世界亚洲一线二线三线四线巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心武汉万达广场龙湖天街柯桥万达广场常州宝龙溧阳上河城如东文峰大世界香港圆方福冈运河城万象城三里屯Village《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。城市综合体的定义城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征城市影响自身价值经济效益区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性效益增殖性城市综合体商业零售型酒店公寓型交通物流型休闲旅游型文化创意型科教研发型体育运动型健康医疗型商务办公型城市综合体的分类从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。商务办公综合体主要类型典型案例金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心东京六本木商业零售综合体主要类型典型案例购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街利物浦天堂大街伦敦西田购物中心香港海港城酒店公寓综合体主要类型典型案例主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街杭州西溪天堂成都龙湖时代天街文化创意综合体主要类型典型案例文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49上海新天地北京三里屯休闲旅游综合体主要类型典型案例主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂深圳华侨城北京前门大街香港迪斯尼公园主要类型典型案例综合站场型香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体交通物流综合体香港太古广场上海凯德龙之梦香港九龙联邦广场科教研发综合体主要类型典型案例大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园日本筑波中心宁波研发园体育运动综合体主要类型典型案例体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心杭州奥体博览城北京奥体文化综合区健康医疗综合体主要类型典型案例医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体爱丁堡皇家附属医院三亚凤凰岛国际养生中心中国城市综合体开发规律及案例研究1、城市综合体分布规律2、城市综合体开发规律3、二三四线城市综合体案例研究2综合体分布规律城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中国内二线城市占据较多的数量比例。北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米。中国20个重点城市城市综合体存量分布资料来源：2011年中国城市综合体发展报告.随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例增大，商业零售、住宅的比例相对下降。城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居住。城市综合型业态比例国际城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅44232112一线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅34261624二线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅26291233三线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅20341234四线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅1542835中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计综合体业态比例规律1、万达广场2、龙湖天街3、案例比较二三四线城市综合体项目代表案例研究目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式：全部持有型：如恒隆广场、三里屯village、新天地等；部分持有型：如万达广场、龙湖天街等；全部销售型：如三里屯soho。全部持有型模式对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在后期的运营管理上存在较大的难度。案例选取标准开发商：具有较高知名度的品牌开发商所在城市：中国未来城市综合体的主要分布点——二三四线城市运营模式：以部分持有型项目为主。研究重点：区位特征、规划布局、业态分布、运营模式2001年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场；2006年开业的宁波万达广场（第三代）标志着进入了“城市综合体”时代；万达广场在全国城市扩张迅速，至2011年底，在中国大中小城市开业的万达广场将达49个，持有物业面积超过1200万平方米。万达广场发展简况指标第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）选址区位核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段副中心、开发区、CBD建筑规模5万平方米10-15万平方米30万平方米以上产品种类商业商业商业、写字楼、酒店、住宅业态特征购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体封闭式建筑单体封闭式及开放式建筑组合封闭式建筑+步行街区+高层的组合经营模式商铺分割销售分割销售+整体出售核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目典型案例长春沈阳宁波万达广场发展简况中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。一二线城市已经成为万达集团投资的热点区。地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波（2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1）芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）江阴（1）、宜兴（1）、绍兴柯桥（1）、太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1）漳州（1）、莆田（1）、宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165中国城市万达广场的空间分布万达广场基本特征三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。城市分布地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）宁波（2）、温州（1）、合肥（2）常州（1）芜湖（1）、镇江（1）泰州（1）、淮安（1）江阴（1）宜兴（1）绍兴柯桥（1）太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）南宁（1）漳州（1）、莆田（1）宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165长江流域板块城市分布备注：持有比例的降低主要与配建住宅、SOHO开发量的大小有关。建筑规模数量持有比例均值案例28~40万平方米2050%上海五角场万达广场，持有比例高达76%41~70万平方米2532%宁波万达广场，持有比例达47%71~328万平方米1719%石家庄万达广场，持有比例11%；武汉东湖万达广场，持有比例15%第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为42.38%（涵盖持有物业）。持有物业情况绍兴柯桥万达广场效果图厦门湖里万达广场效果图规划选址厦门湖里万达绍兴柯桥万达区位特征：城市新区核心，紧邻快速干道，商业区内无大型竞争对手厦门湖里万达绍兴柯桥万达总建筑面积53万平方米总占地面积12.9万平方米容积率3.02地上建筑面积39万平方米地下建筑面积14万平方米购物中心面积17.4万平方米酒店面积4.2万平方米可售室外步行街1.8万平方米室内步行街4.2万平方米SOHO办公25.32万平方米总建筑面积68.17万平方米总占地面积16.98万平方米容积率住宅3.0，商业2.96地上建筑面积50.94地下建筑面积17.23购物中心面积17.4万平方米商务酒店0.8万平米可售住宅面积37.34万平方米室外步行街4.4万平方米SOHO公寓8.57万平方米规划指标功能分区明确，各功能区规划围绕室内与室外步行街这一核心部分展开。厦门湖里万达绍兴柯桥万达规划布局厦门湖里规划为全商业用地。绍兴柯桥规划为商业+住宅用地，住宅占地略多于商业。两者的容积率均为约3.0。厦门湖里万达绍兴柯桥万达厦门湖里功能分区明确。绍兴柯桥商业部分布局相对局促，功能存在叠合，不同功能间的人行和车行出入存在干扰。厦门湖里万达绍兴柯桥万达主力店+金街办公区SOHO区SOHO区酒店区住宅区SOHO区酒店