对中国住房制度改革若干政策的反思

对中国住房制度改革若干政策的反思住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。经过多年改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。改革在取得一定成绩的基础上，也积累了诸多矛盾，发展到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需求和土地供应刚性等客观因素有关，但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎，这不得不引起我们对相关政策的反思。我国城镇住房制度改革的进程及相关政策改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。住房制度改革起始于１９８０年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房（１９７９～１９８５年）、提租补贴（１９８６～１９９０年）和以售带租（１９９１～１９９３年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（１９９４－１９９７年）阶段。１９９４年７月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。而房改具有里程碑意义的文件则是１９９８年７月３日国务院发布的号文），该文件宣布全国城镇从１９９８下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。再往后，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了《关于各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。应该说，我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为，但除此之外，还有其特殊的背景和内在动因。这主要是，在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担；而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策并配以收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，而住房货币化的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。（完）住房制度再改革或将启动强化政府住房保障功能7月中旬，建设部深化住房制度改革的方案再次提上议程住房制度再改革强化政府住房保障功能本报记者孙荣飞发自北京为求房地产投资和房价上涨过快现象得以标本兼治，建设部在贯彻落实“国六条”的同时，也开始着手启动住房制度的再次改革和调整，以强化政府住房保障职能延迟的方案在昨天结束的“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，由建设部办公厅主任转任中国房地产业协会副会长兼秘书长不久的朱中一透露，今年3月底，建设部曾向国务院汇报了一个方案，深化对住房制度改革的研究，当时国务院领导给予了赞成。后由于4月份房价上涨以及“国六条”的出台，建设部无暇积极去落实上述方案。时至7月中旬，上述方案提上议程，根据工作安排，建设部召开了全国建设厅局长会议。会上，就深化住房制度改革，建设部部长汪光焘强调：一是要研究如何协调政府住房保障与市场化的关系；二是要把房地产市场发展与改善普通居民住房条件更好结合起来，把国家调控方针与地方实际更好结合起来；三是要研究引导合理住房，坚持以需求调节为主的方针，明确满足居民基本居住需要的引导性住房标准，调整供应结构，制定引导的税收、金融政策；四是要研究与住房政策相关的制度设计；五是研究整顿规范房地产市场的措施。“这次会议的精神是在住房制度改革方向上强化政府的住房保障职能。”建设部政策研究中心一位人士向《第一财经(相关:理财证券)日报》表示。70%应该是租房群体在朱中一看来，对1998年房改实施以来的政策进行总结回顾，起码有三个问题需要研究。一是，房改政策实施以来，过分强调了市场化，对于政府本身要加强的住房保障这块抓得不好。其次，房改在推行市场化的同时，正好遇到亚洲金融危机，政府实施了积极的财政政策。在这两个思想的共同推动下，对于适度消费、合理消费强调不够，导致2000年以来房子越盖越大，经济适用房面积有的超过100甚至200平方米,把居民的胃口吊得越来越高，造成此次政策调控在转变相关方的思想上难度很大。第三，提出租售并举后，一些措施没有跟上，使租赁市场、二手房市场培育不够。在该论坛上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣也对现有住房政策进行了批评。他表示，现在的住房政策导向一直是要求大家都去买房居住，“这在全世界任何一个国家都不可能实现的。”据统计，我国现在城市住房产权自有率是82%左右，相比之下，美国城市住房产权自有率是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%到50%之间不等。“我国达到这样一个高水平的产权自有率，与住房制度改革中实行房改房售给个人的政策有密切的关系。”束克欣表示。束克欣建议调整住房政策消费的导向：“作为发展中国家，正常情况下大概有30%的人群可以买房，70%都应该是租房群体。”配套政策国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，房地产的问题，不是一个孤立的东西，是整个宏观经济运行的一个侧面，一个组成部分。对此，束克欣表示，住房制度改革问题不能就住房研究住房，还需要其他政策领域的跟进。包括：限制政府投资建房的投资体制改革；进一步细化金融配套措施，明确哪些资金能够进入这个领域，怎样进入这个领域，银行怎样监管到位；实现不动产税制；工资制度配套改革；进一步清晰土地使用权共有的情况下业主应该有什么样的权益，开发商有什么样的权益；改革物业管理条例，加强对业主保护。