(广告策划-)旅游景区营销策划方案

景区营销传播策略景区卖点盘查????????需要思考的问题我们的卖点是否能找到适应于武汉的特性市场，又有全国共性的传播表现？营销传播面向什么样的人，以什么卖点去满足他们的需求？怎样的卖点组合能够提高旅游需求的增量规模？新的龟山景区，门票该卖多少钱？各地旅游代理商能看好龟山景区的卖点吗？传播途径能否推动市场策略？如何通过具体的操作，使龟山景区品牌得到传播？人和自然人和未来人和人人和神和尧天舜日禹帝开国和：一个大而简单的构思长江半岛•龟山神龟隐世天地归和品牌龟山分解文化龟山浪漫龟山快乐龟山非常龟山再分解和文化禹文化娱乐消费爱情夜景民俗神龟代表景点——天干地支、坦途、兼爱非攻、关帝庙、和源（坛/壁）…文化龟山——和卖点提炼——神龟背上有乾坤，坦坦荡荡奔前程！核心故事——地标中心；和源传说代表景点——禹王行宫、禹功矶、禹碑…文化龟山——禹卖点提炼——禹功佑世，风调雨顺！核心故事——大禹治水；禹帝开国参与项目——电视塔高空观光、索道移动观光、地面观景台极限运动绝技绝活表演…快乐龟山——娱乐卖点提炼——城市立体观光——武汉城市最高观景地极限运动——冒险你最红绝活表演——非常表演，超级惊叹消费项目——顶级会馆、顶级品牌消费怀旧消费、体验消费…快乐龟山——消费卖点提炼——半岛格调！汉阳区最具档次的休闲消费地带。武汉的钓鱼台，社交新名片。代表景点——蝴蝶泉、桃花洞、索道恋人包厢…浪漫龟山——爱情卖点提炼——蝴蝶泉——浪漫之泉，爱情升级桃花洞——武汉市最坚贞的爱情盟誓地索道包厢——让恋爱来得更刺激一些蹦极双人跳——让我们比翼双飞核心故事——化蝶；桃花劫代表景点——山体夜游、江畔客房、古玩鬼市…浪漫龟山——夜景卖点提炼——清风明月看江城，夜宿江畔听涛声；古玩鬼市掌灯游，江风作伴来品茗。核心故事——龟山奇缘代表景点——三百六十行民俗文化街、古玩鬼市非常龟山——民俗卖点提炼——民俗大全，百业体验。尝天下百味，淘民间珍奇。核心故事——百业鼻祖探源代表景点——乾坤神龟、长寿阶梯、龟市、龟山寿宴…非常龟山——龟卖点提炼——神龟隐世，灵通天地。核心故事——神龟助禹治水营销传播策略“八种武器”网络价格延伸产品渠道人脉新闻广告口碑联合促销风水龟山新龟山风貌之武汉攻略从口碑做起壹市民口传故事演绎＋龟山典故口碑传播性闲聊，释放“创意病毒”！关于龟山“风水”的真实的街道层次的热烈谈论。如何实施？现场活动广播节目网上讨论仅仅靠口传，信息会有误差难免力量不够我们还需要正确的信息流来传播龟山旅游形象但是——广告贰出租车宾馆单位旅行社机场、火车站、长途汽车站宣传单海报户外广告牌印刷品交通电台龟山景区围绕“交通”来控制信息流媒介组合策略主力媒体辅助媒体电台广播户外媒体报纸媒体特殊媒体活动、项目推介形象传播新闻炒作活动预告窗口展示活动报道印刷品电视媒体渗透传播人脉新闻人脉新闻重点在于景区的品牌建设，有计划地安排在晚报、都市报以及行业报纸等媒体上发布，增强龟山景区品牌、产品的认知度，深化受众对景区的认同感、对龟山旅游产品的理解力与信任度。叁定期举办媒体联谊会电视专题片旅游活动报道主渠道（旅行社）拓展渠道（出租车）长期合作政策信息反馈团队销售学生市场会员制维护（主）开发（辅）激励共赢关系开发品牌效应回扣直接销售延伸市场渠道推广策略肆旅行社三特集团龟山景区完成销售目标政策激励支持广告辅助促销方案信息交流合作共赴一线即时协调信息反馈提供调整依据共存互补的会员制体系品牌的维护与提升合作下的共同成长民俗趣味沙龙政府促销媒体促销常规促销主题促销旅行社促销团购促销旺期促销节庆促销淡季促销促销组合策略资源组合形式组合渠道组合阶段组合联合促销伍旅游延伸产品陆文化产品＋注册品牌＋游客参与消费产品景点纪念品乾坤龟…蝴蝶泉桃花酥…百业特产民间手艺制品网络行销柒网络行销的精髓在于与游客互动！龟山景区需要精心规划自己的网站，安排专人管理、更新，成为推广龟山景区品牌、业务拓展、与游客互动的平台。景区在营销传播方面对网络资源的利用将集中在以下几个方面：①网上介绍景点和旅游项目②网上预订消费项目③进行活动推广和价格促销④游客信息反馈⑤成立网上社区价格体系捌景区门票消费券30元60元50元常规门票年票说明：1）景区门票含30元消费券，含索道单人来回，含各景点参观券。2）消费券由名家设计，限定在360行民俗文化街使用。3）会馆会员免费游景区。4）夜间观景乘索道维持现在价格，不含消费券。5）年票凭本市身份证和本市学生证申请，持证单人使用。6）适当时机推出三特“贵宾一卡通”。谢谢ThankYou如何进行房地产市场分析学习内容¶理论部分¶案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路•三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场•两个方面供给、需求•三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得•区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25525%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515~2222~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.找出项目的目标客户2.目标客户的置业需求和偏好3.找出项目面对竞争市场的机会点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素•地段要素•环境要素•地块要素•项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要