382072--湖南三和医药物流中心营销策划报告新--888161

湖南三和医药物流营销策划报告第1页共109页湖南三和医药物流中心营销策划报告天地纵横（广东）专业机构目录湖南三和医药物流营销策划报告第2页共109页写在前面的话：营销总体思路第一篇：营销篇第一章推广总览第二章项目定位第三章经营定位可行性评估第四章营销策略第五章营销准备工作第二篇：包装篇第一章区域包装第二章现场包装第三章售楼处包装第三篇：推广篇第一章销售方案第二章广告方案第三章销售费用总预算第四篇：附件第一章项目推介新闻发布会第二章关于长沙设立营销中心的方案第三章广告媒体投放方案及价格参考写在前面的话：湖南三和医药物流营销策划报告第3页共109页营销总体思路一个营销案能否成功，80％的因素决定于其战略思想的设计或核心主题的提炼。在进行本项目营销推广时，我们正是要充分围绕和把握这点而展开。近几年来，湖南省内商业物业越来越多，为了求生存，使出浑身解数，但效果却不是很明显，空壳市场有增无减，主要原因之一便在于竞争过于雷同，缺乏新意，加之配套不够完善，没有充分考虑经营户或投资者的真正需求。一个新的综合现代化商城如何能脱颖而出，受到投资者、经营户的追捧和青睐，如何提炼出绝对超越竞争对手，处于市场至高点的位置，让投资者和经营者能够感受到投资本项目能物超所值，成为本项目成功与否的关键所在。其实，各种商业物业无论是建筑质量、规模、绿化、配套、经营管理、优惠政策等方面提出任何承诺吸引消费者，归根结底只有一点——如何争取顾客满意，帮助顾客实现价值回报。今天的地产竞争市场虽然说还没有到TCS时代（100％顾客满意），但本项目唯有让顾客100％实现价值回报，项目才具有真正的竞争度和诱惑力。于是我们整个的营销方案就是围绕“如何体现、帮助顾客实现物超所值的价值回报”这个核心理念而展开的。要真正帮助顾客实现价值，首先要了解消费者的真正需求，了解他们内心的渴望，知道他们所关注的东西。基于对前期市场调研结果的分析及我们自身对项目的了解，我们具体围绕着“如何让消费者知道本项目”、“如何引起消费者的购买欲望”、“如何促成消费者完成购买”等三个方面进行营销策划推广。湖南三和医药物流营销策划报告第4页共109页第一篇营销篇湖南三和医药物流营销策划报告第5页共109页第一章推广总览一、推广总体流程策划文案执行区域包装执行售楼处包装及现场素质营造现场包装执行营销策略执行广告方案价格执行方案开盘典礼销售中心主导推广辅助推广、促销销售调查总结湖南三和医药物流营销策划报告第6页共109页二、工作计划项目工作内容确认时间决策执行销售人员组建、培训2005.6三和天地纵横物业、经营管理组建、培训2005.12三和天地纵横宣传推广计划确定2005.7三和天地纵横现场包装项目VI设计确定2005.7三和天地纵横围墙包装、户外广告2005.6三和天地纵横售楼处背景板及展板2005.6三和天地纵横区域包装方案确定2005.8三和天地纵横售楼处位置确定2005.5三和天地纵横售楼处装修2005.5三和天地纵横售楼处物料准备2005.5三和天地纵横模型制作确认2005.7三和天地纵横罗马旗、彩旗、吊旗2005.10三和天地纵横销售资料准备销售人员服装、名片2005.7三和天地纵横销售大纲确定2005.9三和天地纵横价格、价目表、推盘计划2005.7三和天地纵横付款方式及认购须知2005.7三和天地纵横项目简介及100问2005.8三和天地纵横销控图表2005.9三和天地纵横客户登记表2005.5三和天地纵横电视广告制作选择2005.9三和天地纵横电视广告文案2005.9三和天地纵横湖南三和医药物流营销策划报告第7页共109页广告宣传报纸广告文案2005.8三和天地纵横形象宣传画册2005.10三和天地纵横招商手册2005.8三和天地纵横招商函2005.7三和天地纵横客户通讯2005.10三和天地纵横推广计划内容2005.7三和天地纵横外送资料内容2005.8三和天地纵横楼书2005.9三和天地纵横海报2005.8三和天地纵横软文2005.8三和天地纵横贺卡文字2005.12三和天地纵横礼品袋2005.9三和天地纵横开盘开盘方案确认2005.9三和天地纵横开盘场地包装方案2005.9三和天地纵横开盘物料准备2005.9三和天地纵横开盘活动2005.10三和天地纵横湖南三和医药物流营销策划报告第8页共109页第二章项目定位一、区域定位本项目以湘潭、长沙、株洲为主轴区域，扩展至湖南省内各主要城市，以及广东、广西、贵州、重庆、四川、湖北、江西、福建邻省、市、县等全国区域。二、特性定位·唯一性：缔造中部地区第一医药物流中心。·独有性：湖南三和医药物流中心由湖南三和医药物流中心有限公司投资建设，是湖南省食品、药品监督管理局批准的省内第一家医药物流中心，被列为湖南省、湘潭市重点物流工程项目之一。中心将借国家中部崛起的发展机遇，立足湖南，面向全国，走向世界，力争打造成中部地区规模最大、功能齐全、档次最高的现代医药物流中心，成为中部地区最大的药品集散地。·超前性：作为“现代感、前卫性、专业化、全程式的医药物流中心”，三和有“一切为人民，为一切人民、为人民一切”的宏愿和决心，通过“品牌式开发，差异性经营”，实行“产业报国，实业兴邦”。通过“合拍、合理、合格”，向社会奉献“过程精品”，实现“古色传统、红色理想”，引导“白色情怀、绿色希望”，步入“天以道合”的境界！晋身“业界翘楚、区域新贵。”湖南三和医药物流营销策划报告第9页共109页三、档次定位高档次、高品位、商业功能专业化，属湖南环境最好，配套最齐全的现代医药物流。她是湖南省药品监督管理局批准的省内第一家药品物流中心，是中南区域内规模最大，功能最齐、档次最高的医药物流中心，是湖南省、湘潭市重点物流建设工程之一。四、功能分区定位本项目优越的地理位置及其自身出众的特点决定其功能分区定位必须与其档次及目标客户群相匹配。同时，细分市场找出市场空白点的实际需要又使功能定位必须切合实际，经过认真讨论，仔细研究和前期的招商试访，我司谨对前期初定之功能分区做恰当调整，以期更符合市场需求。整体功能定位突出主题概念，本项目分为商务休闲区、物流配送区、中药饮片加工区、商务住宅区。目前推出的是商务休闲区，由医药商业广场、三和大酒店（产权式商务酒店）、中央行政公寓三块构成。其中医药商业广场建筑面积30000平方米，配备电子设备，程控电话、宽带接口、智能化物流管理系统、红外监控系统、24小时物流配送系统等。按照湖南省“长株潭”总体规划要求，注重建筑结构、绿化景观、整体风格等因素，布局和谐自然，富实气派、功能齐全。该项目各项功能与现代物流要求匹配，与湘潭经济发展前景相匹配，与“长株潭”城市一体化、经济一体化进程相匹配，与投资、经销商的效益相匹配。本项目总用地面积90498平方米（135.8亩），总建筑面积240000平方米，总投资为3.2亿元，本项目投资工期为30个月，2006年开始营业，2007年底全部建成。项目由三和大酒店(产权式商务酒店)、医药商业广场、医药物流配送中心、药品批发（零售）超市、中药饮片加工中心、三和花苑及基础设施、住宅公寓及绿化景观等组成，具有药品交易、储存、保管、质检、配送、商务洽谈、中药饮片加工、信息处理、文化娱乐、宾馆湖南三和医药物流营销策划报告第10页共109页餐饮以及居住等综合服务功能。同时，还建有信息网络商务平台，可以为全国各医药厂商在本中心设立办事机构，是一家多功能、智能化、花园式的现代医药物流园区。中心由六大块构成：1）三和大酒店即产权式商务酒店按照四星级标准建设，总建筑面积39000平方米，共计21层。酒店档次、规模在湘潭均首屈一指，宾馆内设商务套间、标准间、商务会议室、餐饮、娱乐等。配套设施齐全，服务一流，可为客户提供一个舒适的商务和休闲环境，同时可承接各类大型会议和商务活动。2）医药商业广场包括医药交易中心和中央行政公寓。医药交易中心总建筑面积30000平方米，共计四层，分为A、B区，其中A区为三和大酒店的裙楼，B区为中央行政公寓的裙楼。A、B区之间通过连廊相连接，既相对独立，又能互相连通，方便客户交易。交易中心实行的是一站式服务，而且配备了现代化的电子设备，交易中心共配备3部品牌扶梯，每个交易商铺均配备程控电话、宽带接口、智能化物流管理系统、红外监控系统等，为上下游客户提供了一个高质量、现代化的信息平台，方便客户更快捷、便利的进行交易。中央行政公寓，总建筑面积为26000平方米，为进驻本中心的企业和商家提供一个办公、信息交流、交易的场所，方便生产、经营企业在本中心设立区域办事处。3）医药物流配送中心包括三部分：行政办公楼，建筑面积11000平方米；物流仓库，建筑面积45000平方米；员工宿舍，建筑面积7000平方米。4）药品批发（零售）超市总建筑面积10000平方米，按照GSP标准建设，实行电子智能化管理，提供24小时物流服务，采用条码管理系统、货物实行自动传输、库存动态采取电子管理。湖南三和医药物流营销策划报告第11页共109页5）中药饮片加工中心总建筑面积12000平方米，全部采用现代化设备，为客户提供一个中药深加工场所。6）三和花苑总建筑面积58000平方米，包括商业门面（建筑面积为10000平方米）、会所（建筑面积为2000平方米）以及三栋商务住宅公寓（总建筑面积为46000平方米）本中心还设有大型地下停车场、地下室、花园景观带、商务休闲场所、治安岗亭等配套设施，为客户提供全方位、一体化的服务。五、目标客户定位根据项目的功能定位及档次标准，本项目目标客户主要以投资者为主，以经营者为辅。具体客户群的职业来源分为以下几个方面：·投资者：1）中高级政府公务员2）私营业主3）外资、金融界、地产界、IT界企业的高级经理4）国企在职人员、教师5）有海外关系或有亲属在沿海成功经营的人员·经营者：1）知名药品生产企业2）知名医药品牌经营者、代理商3）医药行业营运商4）医药品牌管理企业湖南三和医药物流营销策划报告第12页共109页六、主卖点定位基于对功能分区的调整及招商的探访本项目的营销主卖点为：专业市场、产权酒店、产权商铺、商务住宅。七、形象定位:财富引航，焦点经济形象——以项目的建筑形态与其外立面做引申，其型貌似引航灯塔，又处于金融商务腹地，预示本项目具有“引航财富”的强大能量。地位——地理位置十分优越，如海上灯塔，位置赫显指引方向。预示着本项目能吸引投资，增加效益，起到一个指示先锋的作用。希望——远航者可以从灯塔处获得前进的希望，本项目区域未来规划就是希望，希望获得成功的人们可以在此实现他们更高层次的创富梦想。未来——灯塔的魅力在于给航行者一个前景未来。有希望就有未来，在一个充满希望的平台上创富，未来的发展空间无可限量。八、主广告语定位1、全案贯穿区域概念和主题及形象概念；·地标性医药物流旗舰惊现中国湘潭·医药物流黄金口岸，再现药都风采2、主广告语1）湖南首个医药物流中心，聚富核心圈2）政企携手，专业支持，三强合作。缔造中部地区第一医药物流中心湖南三和医药物流营销策划报告第13页共109页3）今日寸金购铺，明日寸铺成金4）朝阳产业、纯金铺位5）湘潭最后的原始股6）投资三和，回报商家7）机遇只属于精明的你8）医药物流黄金口岸湘潭缔造新药都9）理性创富时代已经来临九、价格定位·物业分析比较区域因素比较项目比较标的物比较物名称三和医药物流湖南全洲浏阳医药生物园区域级差交通通达繁华程度公共设备临街状况8108810109101010910101010合计444949湖南三和医药物流营销策划报告第14页共109页个别因素比较项目比较标的物比较物名称三和医药物流湖南全洲浏阳医药生物园装修等级商业规模建筑结构新旧程度市场接受能力1010101088101010991010910合计484748各因素修正比较物名称首期价格交易地点交易情况区域因素个别因素修正价格三和医药物流70009未开始4448湖南全洲10未开始4947浏阳医药生物园9104948·价格体系（1）医药商业广场预热期，底价为6000元/平方米，根据面积、位置、楼层指定不同的价格系数；